【策划人语】
从房地产交易市场、住房保障体系、楼市金融格局,再到今天的土地市场摸底调查。我们《上证·地产投资》的“楼市揭黑录”系列也走到了尾声。这一期,我们着重剖析和试图击碎的,是那些长久以来笼罩在房地产市场的源头——土地市场的阴霾和黑洞,那些纠葛和缠绕在土地储备和出让领域的不良现象。正是因为这些暗箱的存在,房地产市场的健康发展遭遇到了根本的阻力。
顽疾不除,房地产调控依旧难免“空调”的风险;黑洞不灭,百姓安居的源头哪有活水来?
权力寻租 储备阶段“国资流失”
“如今真正的土地黑幕多存在于储备环节!蓖恋刈艺铝窒偶。尽管公开招拍挂制度实施后,经营性用地的出让表面上已经实现透明化,但众多前后环节仍留有“协议”性质。此间,有地方的农民可能因土地流失而更加贫困,有购房者可能因土地升值而透支购房支出,有开发商可能因土地倒手而一夜暴富,有部分掌权人可能因土地交易而中饱私囊……
2006年9月5日,国务院正式下发《关于加强土地调控有关问题的通知》,概括当前主要土地问题为建设用地总量增长过快,低成本工业用地过度扩张,违法违规用地、滥占耕地现象等。
章林晓分析,由上述提法可知,目前加强土地调控的侧重点并不是房地产一个方面,而是着力于整个宏观经济的土地资源;,并打击各类以地生财的土地违法行为!巴恋卮⒈富方、规划调整和土地审批是滋生腐败的主要方面!闭铝窒。
了解土地储备流程,需要以2004年的经营性用地全部实现公开招拍挂出让的“8.31大限”为节点!巴恋卮⒈富方诘牟煌该饕恢笔峭恋厥谐∽畲蟮暮诙,但是形式在‘8.31大限’前后各有不同!弊冶硎。
北京一家开发商就介绍,在实行全部招拍挂以前,土地的来源主要是工厂、旧城改造、集体土地征用为国有土地,或从其他开发商手里买的二手地。由于土地市场信息的不透明与不对称,能够掌握这些资源的人会抢先控制大家想要的地皮,而且拿地的成本也比较低!案髦止叵翟谕恋厥谐∑鸬搅司龆ㄐ缘淖饔!闭馕豢⑸坛,“一块地皮没关系的人拿5亿元,有关系的人拿3亿元甚至2亿元!
正因为土地市场并未完全透明公开,开发商经常通过各种关系进行土地的囤积、炒卖,以牟取暴利,最终导致土地价格的隐密性和爆炸式的增值!按舜喂抑氐闾岢龉ひ涤玫匾惨迪终信墓,就是因为此前工业用地在协议出让的阶段,存在类似上述权钱交易的黑幕!弊冶硎。
更有开发商向记者表示,尽管不少重要城市已经实现大部分土地的公开招拍挂出让,仍有大量中小城市的土地出让存在由地方政府“意向”企业拿地的现象。南京一家开发商就称,通过各种关系将工业用地转为其他建设用地,或以“租用农村集体性质土地”的名义占耕地为建设用地的做法屡见不鲜。
公开出让 “透明”后也有“黑手”
为了各自的利益,开发商与一些政府部门的土地“联谊”还存在于招拍挂的公开出让环节。
土地专家章林晓介绍,一宗土地在招拍挂前必定得做好规划,也就是说,这宗土地价值几何是对应于一定规划条件的,比如建筑密度、容积率、公建面积、绿化率等等,而当规划条件发生变化,土地使用权的价格也会相应发生变化。于是,一些与政府部门达成“默契”的开发商就可以上演规划的“偷梁换柱”,即在土地招拍挂出让时设定一个规划条件,到实际建设时,却成为另一个规划条件。一些小区莫名其妙地绿地减少、楼层增加等,都是这种规划变更的结果。
“当规划失去了严肃性,可以不受限制地随意变更,那么,在表面‘价高者得’的原则之下表现出的‘公正、公平、公开’的‘招拍挂’出让就没有了意义!笔谐∪耸垦纤嗟乇硎。
此外,土地招拍挂出让中的另类做假还体现在意向方的锁定。即在土地招拍挂出让时,先以苛刻的规划条件“吓跑”以正常途径进入的有意向的开发商,而只留下那些“心中有底”的、与一些部门和官员达成“默契”的企业;蛘哐胍恍┰敢狻坝亚榭痛钡目⑸,帮助炒高价格,将土地高额托付给“外来户”。
华中某三线城市的一家开发商就向记者反映,因为是作为外地企业首次进入该市,在一次土地的公开竞拍中明显感受到另一家小企业的紧跟叫价,“直到我们最后拿到了那幅土地的使用权,才发觉价格已经高出太多了!备每⑸谈锌,“说不好是不是那家小企业有意来抬高价格,但土地交易中,‘托’是一直存在的!
地方政府 勿做不良企业“代理商”
在土地黑幕中,一些地方政府往往扮演着重要角色,每一位参与其中的市场人士都感慨颇深。如本月,国土资源部发布了2006年全国土地违法案件查处情况通报。通报显示:去年查处结案9万多件,被处理的相关责任人近3600人,90%以上土地违法案件与地方政府相关。
华东某小城市的开发商向记者介绍,2000年,某区政府以招商引资名义将这家广东企业引入该区,开发建设以餐饮为主的大型商业项目。但随着土地价格的直线上涨,地方政府开始考虑这块位置极佳的土地可以发挥更大的升值功能,于是以“四证不全”为由收回土地,甚至不惜强行拆除已经开始经营的物业,并动用税务、公安等部门查处该开发商,迫使其签订退出协议!昂献鞒跗,地方政府承诺先开工再协助办理‘四证’,现在‘四证不全’成了他们清除项目的理由!笨⑸涛弈蔚乇硎。
的确,与违法违规并行的还有在“合法合规”面貌下的土地问题。据统计,一些城市目前的地方财政50%以上来自土地收益。虽然宏观调控下,有关部门已经提出不再将GDP和招商引资作为地方政绩考核的唯一依据,但是业内人士称,“以地生财”的现状在短期内不会有很大改观。
另外,宏观调控过程中可能出现的新的土地黑幕也令市场人士担忧。例如根据去年“国六条”中提出的“限地价、限房价”的住房调控原则,原本唯价格论的单一土地出让标准变得繁杂而软性!罢饩涂赡芪⑸毯偷胤秸罢倚碌难白饪占涮峁┓奖!庇惺谐∪耸勘硎。
土地专家章林晓评价,土地违法特别的一个诱因,在于一些政府依法行政状况不佳。在公共财产的“委托代理”关系中,可能出现代理人即地方政府受利益驱动将公权私化、通过设租而私分公益的可能,这种私化与私分不仅表现为极端的个人中饱私囊,而且更广泛地表现为单位、部门、地方联合谋求局部利益。另一方面,在目前我国行政法治化程度不高、地方政令时常有不畅的情况下,实现多部门的积极有效协调配合,并非易事。(柯鹏 于兵兵)