中新网2月7日电 据《中国青年报》报道,在众多物业纠纷中,业主起诉物业公司少有胜诉,而北京美丽园小区业委会日前却迎来了一场胜诉!拔颐浅晒Φ丶返袅宋镆捣牙锏乃!备眯∏滴嶂魅卫紫妓。按照北京市第一中级人民法院2005年12月下达的终审判决书,在原价每平方米2.72元的物业费中,被挤出的“水分”最多约1.14元。
这场诉讼被舆论视为“揭开了物业收费的黑幕”,以及业主理性维权的胜利。
“拧干湿漉漉的物业费”
在这个房价如今已接近每平方米1万元的小区内,这场物业纠纷源于2002年年底第一届业主委员会成立。该届业委会经过核查,对鸿铭物业公司每平方米2.72元的物业费的测算产生了疑问。
他们发现,物业费中的水泵费,并非按照实际使用的1组2台变频水泵收费,而是按照原规划中30组60台的高压水泵来收费;电梯的维护与运行费,也按照规划中的118部来收费,而实际运行的只有111部。此外,有关文件规定按户收费的保安费、保洁费、垃圾清运费等均按平方米收费;室内中小修费,不论是否委托给物业公司,一律照收。并且,这每平方米2.72元的物业费中,还包含了有关文件规定不得收取的共用天线管理费。
该届业委会与鸿铭物业公司多次就降低物业费进行了商谈。2003年6月,双方协商的结果是将物业费下调至2.65元,同时停车费由每年1600元降至1300元。但这一收费最终因为业主分歧大而未能施行。
2004年8月,新一届业委会选举成立,同年10月8日备案成功。而在此期间,2004年10月1日,鸿铭物业公司发布了新的物业收费标准。新标准中,将按平方米收取的保安费、保洁费、垃圾清运费等改为按户收费;室内中、小修,如不委托给物业公司,将不再收费;停止收取共用天线管理费。按照新标准,如将室内中小修委托给物业公司,则收取物业费为每平方米2.61元加每户11.08元,如不委托,则物业费为每平方米2.04元加每户11.08元。
据鸿铭物业公司副总经理汪建春说,至今已按照新标准,与小区1378户业主中的1012户签订了《补充协议》;未签订《补充协议》的,依然按照每平方米2.72元收费。
2005年3月,新一届业委会得到业主大会授权,向法院起诉物业公司的“不实收费”。在业委会的13项诉讼请求中,除要求将按平方米收取的保安费等改为按户收费、未经委托的室内中小修费取消、停止收取共用天线管理费等之外,还要求按照实际的水泵数、电梯数目收费。业委会还诉称,小区的实际住宅建筑面积为21万多平方米,而物业公司测算物业费时却只按20多万平方米计算。
如此经法院测算下来,电梯维保费由原来的0.441元降为0.405元,运行费由原来的0.606元降为0.522元;而水泵费则由原来的0.292元降为0.008元。此外,法院还判令物业公司将3年的电梯广告位租赁收益返还给业委会,计18万元。业委会成员周杰律师称,如果物业公司将2003~2005年间多收的物业费返还给业主,将达数百万元。
业委会主任雷霞则把这一过程称为“拧干湿漉漉的物业费”。
“保护私有财产的伟大实践”
“这是一种通过法律途径、理性的、有效的维权方式。”中国政法大学教授蔡定剑说。据长期关注业主维权的秦兵律师观察,目前有关商品房面积问题、质量问题的大规模纠纷已经过去,现在进入了另一个阶段,即大规模的物业纠纷。
根据北京朝阳区人民法院公布的数据,2002年该院受理物业管理纠纷194件,2003年增长到650件,2004年为1898件。
面对物业纠纷,大多数业主选择了拒交物业费!罢馐浅杀咀畹偷姆纯故侄!鼻乇怠 拒交物业费的结果,是业主被物业公司告上法庭。同样来自朝阳法院的数据,该院受理的物业纠纷中,物业公司起诉业主、索要物业费的占90%以上。
事实上,在美丽园小区的这起物业费诉讼之前,也有业主因为“不满物业公司的花账”而拒交物业费。本届业委会9名成员中,大部分都曾拒交物业费。据鸿铭公司副总经理汪建春说,他们为此曾起诉过十几位美丽园业主,并几乎都胜诉。
在北京,不久前,朝阳法院即动用“堵被窝”的方式对欠费业主进行强制执行。而美丽园小区的物业诉讼,在秦兵看来,代表着一种理性的“寻求法律的途径”。该小区的“维权过程值得每个业主学习”,他说。秦兵认为,业主对物业公司的斗争,“是他们;に接胁撇奈按笫导!
这场胜诉,在业委会主任雷霞看来,至少说明“理性维权的途径是走得通的,尽管过程很艰难”,而法院的判决,是要告诉大家,“这是一个出口”!耙蛭本┐蟠笮⌒〉男∏负醵加幸抵髟谖,所以才会有美丽园的胜诉!彼,“美丽园只是比较幸运而已!
物业费的两笔账
但是事情并不如法院判决书上呈现得那么简单。
胜诉一个月来,雷霞已经给业主们举办了6场“物业费说明会”,目的是解决业主们心中的疑虑:如果物业费降到每平方米1.58元,目前的物业服务标准会不会降低?物业公司到底有没有利润?
来自物业公司的说法是,如果这样收费,“绝对干不下去”。
据鸿铭公司副总经理汪建春说,由于物业公司是由小区开发商控股,为了配合楼盘销售,物业费最初的定价2.72元已经是优惠价。否则,仅电梯运行费一项,按照有关文件,以每年每台54640元来计算,每月即应收费每平方米2.4元,而不是现行的0.606元。
汪建春说,此外,小区里的门禁系统等智能化运行维护费,与公共照明费都没有算入这2.72元中。而关于水泵费一项,他承认,实际运行费比现行0.292元要少,但绝对高于法院测算的0.008元,实际成本大约在0.16元左右。但是,“多出来的我们得拿去补贴智能化运行维护费和公共照明费。”
鸿铭公司出示的一张收费标准价目表显示,如果“不给优惠”,即使将水泵费定为0.008元,不算室内中小修费,物业费也高达每平米3.791元,外加每户每月13.188元。
汪建春说,按照现在的“优惠价”,光靠物业费一项,根本无法盈利,需要靠小区停车位的经营收益来贴补。如果小区物业费的交费率能达到95%,则“能持平,略有盈余”。
汪建春算了这样一笔账:以每户每月5元的保安费为例,全小区每月保安费收入不足7000元,根本无法支付美丽园现有83名保安的工资!拔颐鞘敌械氖前芍,讲的是综合盈利!蓖艚ù核。
而雷霞则认为,即使是包干制,业主们也有权知道“包干”在哪里。在“物业费说明会”上,雷霞算了一笔完全不同的账。
据业委会计算,仅电梯运行费、维护费、检测费,物业公司一年即可获毛利约160万元:根据小区内电梯实际电费缴费清单,一部电梯一年运行费约为1600元,而物业公司则按照每台10530元收费;电梯维护费,经业委会咨询具有一级资质的电梯维护公司,维护一部电梯的市场价为每年3000~4000元,而物业公司按照每台每年9210元收费。
业委会计算,全小区每年车位费多缴纳超过60万元,水泵费全小区每年比实际发生费用多缴纳50万元。此外,业委会认为,开发商每年还应当缴纳物业费200多万元。
各项费用综合算下来,雷霞的结论是:按照每平米1.58元来收取物业费,在不降低目前服务标准和质量的情况下,物业公司一年获取一两百万元利润不成问题!拔颐峭耆梢孕陌怖淼玫叵硎茉粗柿康姆!崩紫颊庋嫠咔袄刺驳牧诰印
雷霞表示,业主要想获得物美价廉的服务,就一定得通过招投标,让物业公司之间去竞争,从而获得质价相符的服务。汪建春则表示:如果按照这个价位,鸿铭公司不会参加招投标。据悉,鸿铭公司已经申请重审此案。
而业委会目前正在进行的工作,是争取获得业主大会的授权,以1.69元为基准价招聘物业,具体价格视服务内容而定。雷霞说,在将来的物业服务合同中,要把物业费的使用规定得极其细致。雷霞举例说,会具体到有多少个保安、保洁人员,房屋外墙多长时间清洗一次等等,便于监督核查,“每一分钱都要花得清清楚楚”。
美丽园业委会提醒业主,接下来还有一项重头工作,即如何对2000多万元的小区住宅公共维修基金实行监督。
据媒体报道,美丽园诉讼案是北京首例以业委会为原告的物业诉讼。尽管从法律上讲,业主个人也可以对物业公司提起物业诉讼,“但力量不够,”秦兵说,“他们应该成立业委会或者选举产生业主代表。”而据周杰律师称,由于物业费牵涉到小区的公用部分,单个业主往往难以主张这部分权益。
有数据显示,北京市共有3032个住宅小区,由2495个物业管理公司管理服务,但其中只有440个小区成立了业委会,仅占小区总数的14.5%。(包丽敏)