【編者按】
中國(guó)住房保障的清晰路線圖終于展開(kāi)。
昨天，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“24號(hào)”文)明確表示，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。
在24號(hào)文的基礎(chǔ)上，各部委正在聯(lián)動(dòng)制定配套政策，大多出臺(tái)時(shí)間表已經(jīng)確定。與此同時(shí)，有消息稱國(guó)務(wù)院主持的全國(guó)住宅工作會(huì)議或住房保障工作會(huì)議計(jì)劃于8月下旬召開(kāi)，將明確下一階段的住房保障工作，并且將通過(guò)“兩步走”進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。首先是完善政府主導(dǎo)的住房保障體系，隨后引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)朝著溫和、健康的方向發(fā)展。
⊙本報(bào)記者 于祥明
經(jīng)濟(jì)適用房：
有限產(chǎn)權(quán)、政府優(yōu)先回購(gòu)
根據(jù)24號(hào)文，經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，其今后上市交易將受到種種限制。自此，經(jīng)濟(jì)適用房，混淆于保障性住房與普通商品房的歷史將被徹底“終結(jié)”。
文件規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對(duì)象銜接。過(guò)去享受過(guò)福利分房或購(gòu)買過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭不得再購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。已經(jīng)購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭又購(gòu)買其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府按規(guī)定回購(gòu)。
同時(shí)，文件規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。
文件進(jìn)一步規(guī)定，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房合同中予以明確。政府回購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用住房，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。
24號(hào)文還要求，今后經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積要控制在60平方米左右，從而在政策層面破除了經(jīng)濟(jì)適用房“大戶型”的隱患。這一點(diǎn)在廉租房建設(shè)上也有明確規(guī)定，要求新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)。
廉租房：
土地出讓金投入不低10%
記者注意到，24號(hào)文的出臺(tái)，還將使中國(guó)住房保障機(jī)制進(jìn)入到一個(gè)“廉租房”的新時(shí)代。文件指出，城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。
24號(hào)文指出，2007年底前，所有設(shè)區(qū)的城市要對(duì)符合規(guī)定住房困難條件、申請(qǐng)廉租住房租賃補(bǔ)貼的城市低保家庭基本做到應(yīng)保盡保；2008年底前，所有縣城要基本做到應(yīng)保盡保�！笆晃濉逼谀�，全國(guó)廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭；2008年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)要將保障范圍擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。
同時(shí)，為了防止政策被“架空”，文件對(duì)保障廉租房落地的“房源”、“資金”等上作出了明確規(guī)定。特別是在廉租房的資金來(lái)源方面，包括地方政府預(yù)算、公積金收益、土地出讓金收益、以及廉租房租金本身等多個(gè)方面。
24號(hào)文要求，地方各級(jí)人民政府要根據(jù)廉租住房工作的年度計(jì)劃，切實(shí)落實(shí)廉租住房保障資金。具體包括：一是地方財(cái)政要將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。二是住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步適當(dāng)提高比例。四是廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。對(duì)中西部財(cái)政困難地區(qū)，通過(guò)中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金等方式給予支持。
與此同時(shí)，24號(hào)文還要求多渠道增加廉租住房房源。具體包括，采取政府新建、收購(gòu)、改建以及鼓勵(lì)社會(huì)捐贈(zèng)等方式增加廉租住房供應(yīng)。
政策細(xì)化:
相關(guān)配套有望接踵而來(lái)
值得注意的是，24號(hào)文中所涉及到“經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓須向政府交納的土地收益價(jià)款”、“廉租房租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)”、“廉租房保障對(duì)象和保障標(biāo)準(zhǔn)”等等一系列相關(guān)事項(xiàng)都待細(xì)化。對(duì)此，記者了解到，各部委聯(lián)動(dòng)配套政策正在緊鑼密鼓地制定中，出臺(tái)時(shí)間表已經(jīng)確定。
其中，建設(shè)部將會(huì)同民政部制定《城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法》。根據(jù)當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的家庭人均可支配收入的一定比例，結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和住房?jī)r(jià)格水平，在今年10月完成。同時(shí)，《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》將于年內(nèi)修訂完成。
再者，央行會(huì)同建設(shè)部、財(cái)政部制定對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的金融支持辦法，根據(jù)各地廉租房與經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)情況，研究提出金融支持方案，在今年10月底完成。國(guó)家稅務(wù)總局會(huì)同財(cái)政部落實(shí)制定廉租房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和租賃的稅收支持政策，于今年10月底完成。同時(shí)，住房保障立法研究也提上日程，8月底完成初稿。
另?yè)?jù)了解，建設(shè)部還將在10月底之前，對(duì)90平方米以下商品住房的占有比例展開(kāi)督察，以確保房源。
打破怪象，單位自建房?jī)H限兩類企業(yè)
⊙本報(bào)記者 于祥明
一些企業(yè)“福利式”的集資建房怪象將被打破。昨天，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》意見(jiàn)強(qiáng)調(diào)，除了各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房外，企業(yè)也只有兩類才可以集資建房。同時(shí)，單位集資合作建房納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)計(jì)劃，不得向非經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象出售。
文件明確要求，要加強(qiáng)單位集資合作建房管理，單位集資合作建房只能由距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，在符合城市規(guī)劃前提下，利用自用土地組織實(shí)施。
此前媒體報(bào)道，北京鐵路局、網(wǎng)通等手中有地企業(yè)集資建房，以遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的價(jià)格定向銷售給本單位職工，成為變相福利分房。甚至一些地方擴(kuò)大集資建房范圍，有房職工也兩次或多次享受政府的優(yōu)惠政策。
對(duì)此，文件要求，單位集資合作建房納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)計(jì)劃，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購(gòu)買基礎(chǔ)上房源仍有多余的，由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭出售，或以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。
文件強(qiáng)調(diào)，各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購(gòu)買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售。
值得關(guān)注的是，文件還將此前被忽視的農(nóng)民工、棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)等納入了住房保障體系范圍。
記者觀察
廉租房加碼，樓市步入“雙核時(shí)代”
⊙本報(bào)記者 于祥明
一邊是保障性住房，一邊是普通商品房，兩個(gè)市場(chǎng)涇渭分明。隨著昨天《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》正式浮出水面，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了一個(gè)新的階段。
“上帝的給上帝，愷撒的歸愷撒。”我們可以預(yù)測(cè)，在這樣一個(gè)時(shí)代，房?jī)r(jià)(普通商品房)的不斷上漲，將不再成為懸在中低收入家庭頭頂?shù)摹斑_(dá)摩克利斯之劍”。
經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金。前者與后者獲得土地的方式不同，決定了兩者必定性質(zhì)不同。因此，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房只擁有有限產(chǎn)權(quán)合情合理。實(shí)際上，24號(hào)文的出臺(tái)，意味著保障性住房與商品房?jī)蓚�(gè)不同的市場(chǎng)“分水嶺”確立。
更為重要的是，在對(duì)原有經(jīng)濟(jì)適用房問(wèn)題提出一攬子解決方案的同時(shí)，我國(guó)確立了“建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)”的保障性住房政策體系，進(jìn)入了“廉租房時(shí)代”。
此前，受利益驅(qū)動(dòng)及經(jīng)濟(jì)適用房多種問(wèn)題爭(zhēng)論的影響，保障性住房逐漸被邊緣化，一些地方政府在提供保障型住房方面力度不夠，商品房成了單一市場(chǎng)，造成全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)飛漲�！坝嘘P(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的爭(zhēng)論和問(wèn)題比較多，對(duì)廉租房制度的爭(zhēng)論很少，認(rèn)識(shí)上比較一致，因此廉租房政策主要就是執(zhí)行落實(shí)問(wèn)題�！�
記者注意到，多位房地產(chǎn)專家對(duì)上述觀點(diǎn)大多認(rèn)同。實(shí)際上，在24號(hào)文政策框架下，廉租房的落實(shí)已經(jīng)獲得了中央政府、資金、房源等多方面保障。有理由相信，經(jīng)濟(jì)適用房的歷史不會(huì)再重演，房地產(chǎn)“雙核時(shí)代”不久就會(huì)到來(lái)。
我們可以預(yù)測(cè)，如果中低收入家庭的基本住房保障在“廉租房時(shí)代”得到解決。那么，房?jī)r(jià)(普通商品房)的不斷上漲的問(wèn)題也將變得“純粹”，不再成為社會(huì)問(wèn)題，而降低為一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。
現(xiàn)狀
二季度房?jī)r(jià)漲6.3%，地價(jià)漲13.5%
⊙本報(bào)記者 于祥明
昨天，國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，二季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)與去年同季度相比上漲6.3%，與此同時(shí)，土地交易價(jià)格卻上漲了13.5%，較房?jī)r(jià)上漲幅度2倍還多。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，二季度6.3%的漲幅比1季度高0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，漲幅較高的城市仍然是深圳、北京，以及后來(lái)居上的北海，其上漲幅分別為14.3%、9.5%、12.5%。
值得注意的是，新建商品房?jī)r(jià)格同比上漲高于平均水平，達(dá)6.4%，漲幅比1季度高0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，普通住宅、高檔住宅銷售價(jià)格分別上漲6.8%和7.1%，漲幅分別比1季度高0.6和0.3個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格上漲1.4%，漲幅比1季度低0.5個(gè)百分點(diǎn)。
“不少地方土地價(jià)格的攀升，也在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在上周末曾指出地價(jià)的作用。這一點(diǎn)在二季度數(shù)據(jù)中得到印證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，二季度土地交易價(jià)格同比上漲13.5%，漲幅比一季度高3.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，居住用地交易價(jià)格漲幅最高，達(dá)16.2%，漲幅比一季度高7.3個(gè)百分點(diǎn)。令人深思的是，這一漲幅已經(jīng)接近房?jī)r(jià)漲幅度3倍。
京滬二手房指數(shù)雙雙大漲逾3%
⊙本報(bào)記者 唐文祺
7月的酷夏，并未阻礙各地二手房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲。最受人矚目的北京、上海兩地二手房市場(chǎng)，二手房指數(shù)環(huán)比漲幅皆已達(dá)3%以上。
記者從北京我愛(ài)我家得知，7月份我愛(ài)我家二手房綜合指數(shù)為1578.21點(diǎn)，環(huán)比增加47.19點(diǎn)，上漲幅度為3.08%；與去年同期相比，指數(shù)提高了201.31點(diǎn)，增幅為14.62%。
從總體成交狀況來(lái)看，7月份北京二手房交易市場(chǎng)繼續(xù)保持著供需兩旺的上行走勢(shì)，整體交易量增勢(shì)明顯。而二手房交易價(jià)格同樣表現(xiàn)向上拉升，整體交易均價(jià)達(dá)到7660元/平方米。二手已購(gòu)公房的交易均價(jià)為8621元/平米，環(huán)比上漲了4.64%；二手商品房的交易均價(jià)則為6994元/平米，環(huán)比升高了1.20%。
在上海，二手房指數(shù)辦公室提供的數(shù)據(jù)顯示，7月的上海二手房指數(shù)為1820點(diǎn)，較6月份上漲69點(diǎn)，環(huán)比漲幅為3.94%。
從實(shí)際市場(chǎng)來(lái)看，上海二手房市場(chǎng)總體房屋成交價(jià)格不斷攀升，多數(shù)區(qū)域的平均價(jià)格漲幅在5%至10%之間。雖然7月份的上海二手房市場(chǎng)依然處于明顯的賣方市場(chǎng)，且賣方在對(duì)后市依舊看好的預(yù)期下，不斷“跳價(jià)”或選擇不予出售。但在房?jī)r(jià)持續(xù)攀升的情況下，買方的購(gòu)房需求有所壓制，從而導(dǎo)致7月份上海二手樓市成交量出現(xiàn)小幅下滑。
五部門(mén)清理國(guó)有土地使用權(quán)出讓
⊙據(jù)新華社
為加強(qiáng)土地調(diào)控，嚴(yán)肅查處并糾正土地出讓中的違法違規(guī)行為，預(yù)防和治理土地出讓領(lǐng)域的腐敗問(wèn)題，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，監(jiān)察部、國(guó)土資源部、建設(shè)部、財(cái)政部、審計(jì)署等五部門(mén)近日聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于開(kāi)展國(guó)有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理工作的通知》，決定集中半年時(shí)間，在全國(guó)開(kāi)展國(guó)有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理工作。
通知指出，各地要對(duì)本轄區(qū)內(nèi)2005年1月1日至2007年12月31日期間供應(yīng)的所有建設(shè)用地逐宗進(jìn)行清理。清理工作采取自清自糾與逐級(jí)抽查相結(jié)合的方法，分動(dòng)員部署、自清自糾、重點(diǎn)抽查和總結(jié)報(bào)告四個(gè)步驟實(shí)施。清理的重點(diǎn)包括是否將應(yīng)當(dāng)出讓的土地作劃撥處理、是否將應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的土地以協(xié)議方式出讓、出讓金的定價(jià)以及收支是否合法合規(guī)、以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)后有無(wú)違反規(guī)定改變用途等規(guī)劃條件四個(gè)環(huán)節(jié)。
