- 标准模糊愈限愈多 用地禁令催生“类别墅”(3)
这份《重庆别墅市场分析》认为，重庆别墅供应量激增现象背后，开发商的开发动机主要表现为两种心态：一是为做别墅而做别墅，二是不得已而做别墅。前者，专为富人而做，可谓有的放矢。而后者，是明知不可而为之。
后者不得已为之的难言之隐主要表现在：一是在当前大力倡导城市化进程的情况下，重庆地价陡升，许多开发商纷纷跑到城市外环周边拿地，虽然地价下去了，但是周边市政配套却远未跟上，与中心城区较远的距离，自身花巨资打造公共设施的不可能或不划算，都迫使项目在前期的产品定位上与“大众化”擦肩而过。二是重庆多山地，地形坡度大，做普通住宅平场开挖土石方等工程量巨大。而这些刚好与别墅产品对周边配套依赖度低、对资源唯一性要求高的特性相契合，这是目前大多数别墅最主要的开发动机。当然，也不排除部分开发商有趁别墅土地供应叫停而改建别墅的投机逐利性动机。重庆的别墅项目包装、市场推广、通路营销与发达地区相比仍有不小的差距。尤其是重庆许多用于搞别墅开发的土地性质，并非别墅性质用地，正所谓“名不正言不顺”，这也是重庆别墅腰杆儿不硬、底气不足的一个重要因素。
国家对别墅用地的调控政策不仅没有令别墅市场萎缩，反而推动别墅无论是供应量还是价格都持续走高。而这一现象并非只出现在重庆，全国其他城市也大多如此，甚至有过之而无不及。
《2008年长沙别墅市场调查分析报告》指出：“迄今为止，长沙别墅开发已经走过了十余个年头，但近年来，长沙别墅的开发才逐渐呈现规模，市场体量一直未见缩减，2007年长沙各大板块别墅项目竞相入市。据不完全统计，别墅类项目总占地680多万平方米(包含其他物业)，总建筑面积580多万平方米。如此巨大的放量，对于一个只有200多万常住人口的内地城市，其竞争无疑将异常激烈。”
上�？梢运凳枪诒鹗姆⒃吹亍Ｒ的谌耸慷�2008年1月至11月上海别墅市场的回顾分析发现，别墅市场供应增大，成交低迷，价格逆势而上。2008年1月至11月，上海别墅市场供应累计为216万平方米，成交累计为121万平方米，供求比为1：0.56。受全球经济下行和市场观望的影响，新增供应量和成交量的大幅萎缩是导致供求比下降的主要原因。观察上海市别墅市场供求价格月度走势图，可发现上海别墅市场在供大于求的局面下，非但未造成价格的大幅跳水，反而有一轮明显上涨，究其原因，上海别墅成交价格不降反升的总体走势，是因为调控对于别墅的“禁令”发生了作用，凸显了其“物以稀为贵”的投资价值，强化了别墅的市场预期，在客观上，吸引了人们对别墅的追捧。
《2008年中国别墅市场研究咨询报告》认为，2008年，国家继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在违规批出的别墅用地。截至2008年第三季度末，全国供应商品房建设用地共约3.7万公顷，其中普通商品房用地约占30%,经济适用房用地约占10%，别墅、高档公寓用地约占0.16%。实际上，从国土资源部赴各地实地调查的结果来看，全国已经批出和正在批出的别墅、高档公寓用地要远远高于这个比例。
一位不愿意透露姓名的业内人士对这一现象作了分析，认为市场上对别墅的定义也没有统一，有人认为是独门独院，占地面积大的独栋别墅，也有人认为是容积率低的高档住宅，如联排别墅、叠加别墅，这也使开发商有空子可钻。虽然土地在出让时有容积率方面的规定，但是开发商可以通过部分建容积率高的电梯公寓、部分建低密度的别墅等各种招数加以规避。这也就是市场上纯独栋别墅小区较少，而各种类型房屋混杂的小区较多的主要原因。
他说：“国家多次下达禁令是出于我国人多地少需要集约化用地的现实考虑，但一刀切的行政命令收效并不明显，主要是由于后期的市场监管不力，但也有别墅存在市场需求的现实原因�！�
“就算国家三令五申，只要土地出让金和房地产税收是地方财政收入的主要构成部分这一基础没有发生改变，就不可能避免地方政府默许迎合了市场需求的别墅类高端物业出现。尤其是一些相对市区较为偏远的地方，如果不允许建容积率低的住宅，就失去了招商引资的竞争力�！� (朱丽亚)
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