最近一想到买房的事,广州国土资源工程学校的金老师(化名)就又喜又忧。
离他的学校骑车不过半小时路程的万科地产(000002)广州东郊科学城限价房项目,很快就要上市了,学校工会已贴出通知,凡符合政府规定条件的教职员工都可以申请购买。
按政府不久前的口径,这些条件包括“过了晚婚年龄、首次置业、有广州本地户籍”。金老师今年也“奔三”了,正愁着买房子结婚,条件倒也一条不缺。
但12月18日正式发布的《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》(以下简称《试行办法》)中增加了一条:个人申购者本人税前年收入须在10万元以下。收入不错的金老师,正好卡在这个门槛上。
他决定不管那么多,先登记了再说!罢饷春玫幕峥隙ㄒプ,收入这东西,税务局都查不清,政府还能卡得住吗?”他说。
购房者:资格审核 雾里看花
金老师早就看中这个科学城的限价房楼盘了,虽说距市区稍微远了些,但房子质量不错,园林配套一样不少,听说将来附近还要通地铁,总售价才不过在45万元到57万元之间——要知道如今广州市区买一套房子,动辄就要花上百万元了。
尽管担心自己的真实收入水平可能影响购房大计,他还是不时自我安慰一下。据他说,不少在城中村里有好几套出租屋的老广州人,也打算排队申请限价房!叭思颐吭鹿馐兆饨鸲嗟木秃眉竿蛟,我不比他们更需要限价房吗?”他反问道。
按上述《试行办法》规定,申请购买限价房者的收入等情况须“如实自行申报”,却没有明确设定收入审核程序。金老师“铤而走险”,正是看到了其中的“漏洞”。
广州国土房管局新闻发言人黄文波称,为避免申请人不如实申报收入,政府将严格执行“购前公示、事后处!钡拇胧。如公示期间未能发现申请人虚报、瞒报收入情况,购房后一经举报或发现,将收回房屋,并永久取消购买限价房资格。
一位参与制定《试行办法》的人士向记者表示,政府如此严厉实属无奈!肮谟胧杖氩楹讼喙氐母髦峙涮字贫壬胁煌晟,如果完全由国土部门事前审查购买资格,费时耗力且难以准确,不利于正常销售推进!彼。
在采访中记者又发现,一些已经买房的年轻人有意将名下物业转到家里的长辈名下,自己再去申请。对此,广州最大的中介代理商合富辉煌(0733.HK)首席分析师黎文江表示,申购条件规定“本人在广州市区没有独立套型住宅自有产权登记记录”,此前购置房产政府部门都会记录在案,即使物业过户了,还是买不了限价房。
开发商:进度难控 势成“鸡肋”
2006年9月,广州在国内率先拍卖限价地,被视为“吃螃蟹”之举,但当时由于起拍价较高,“限价”又被指实 为“抬价”。起初开发商对于这些限价项目兴趣极高,保利、万科等争相竞夺。根据合同规定,广州最早的限价房项目应该在今年10月面市,由于销售方法迟迟未确定,一直难以推出。
与市民千方百计申购的热情相比,开发商对限价房的态度却日渐冷却!安还苁裁聪鄯椒,我们希望能把房子尽快卖出去!币晃徊辉妇呙南藜鄯靠⑸倘耸慷约钦咚。他们开始担心政府与申购者之间“猫捉老鼠”的游戏,会落入“隐瞒——审核——惩!钡哪嗵,最终让楼盘销售受挫,得不偿失。
广州市政府有关部门曾公开表态,限价房开发是“长久政策,灵活措施”,换言之,销售方法可能随时有变。国土房管局新闻发言人黄文波也对记者表示,限价房销售对象不是一成不变的,在优先解决本市户籍人口需要之后,也会将常住人口纳入供应范围,从申购者职业上说,教师、公务员甚至进城务工的农民工等等,都在政府考虑之列。
“本来公司积极参与开发限价房,部分原因就是觉得即使利润率不高,但开发周期短,在政府支持下销售速度应该会非?!币晃幌藜鄯肯钅扛涸鹑怂,“公司希望通过这些短平快的项目,加快周转合理盈利!
可政府的“灵活措施”, 无疑让希望规则相对稳定的开发商头疼。以广州第一个限价房楼盘保利地产(600048)开发的西子湾为例,早在今年“十一”前后,该楼盘就可以上市发售了,但政府的限价房销售管理办法迟迟未能出台,导致开盘时间一再押后。而目前按政府要求,该盘现场销售名义上以开发商为主,房管部门将派工作人员现场办公,对申请购房者进行预登记并审核其资格,待审核结果反馈给开发商后,再通过公开摇珠方式,确定购房先后顺序。
“开发商并没有能力审核申请人的条件,只能由政府部门来做!比涨敖邮芗钦卟檠,保利西子湾一位负责人多少有些无奈地表示。但他不肯更多评论政府的有关政策。
政府:高开低走 骑虎难下
起初不少中小开发商对限价房兴趣甚浓,普通商品房日渐高昂的地价让他们倍感吃力,而限价房利润率不高,销售却有保证,无疑也是一条新路子。但政府明文规定“凡限价房项目,开发建设单位不得进行土地和在建工程的抵押”,没有了银行贷款支持,他们只有望洋兴叹。
政府这样做,本意是希望让更多有实力的大开发商参与开发限价房,同时也不愿看到折价出让的限价地,到头来又成了开发商的融资工具?上А八燎逶蛭抻恪,让大小开发商都意兴阑珊。
也许正因为如此,广州新一轮限价地拍卖由热转冷,到了难以为继的地步。11月底,广州推出两幅位于市郊番禺、花都的限价地,拍卖现场居然无人举牌。后来其中一幅由一家不太知名的开发商从网上报价投得,据悉这家来自外地的开发商对限价房项目本身兴趣并不高,只是有意借此进入广州市场。另一地块则由刚刚赴港上市急于增加土地储备的奥园集团(3883.HK)以低价投得。
此前已拿下限价地块的一些开发商,则对前景持保留态度。一位上市房企老总私下表示:“如果可以的话,甚至考虑放弃已拿到手的限价房项目!
自去年8月起,广州市政府率先出面吃限价房“螃蟹”,先后出让共14幅限价地,是全国出让规模最大的城市之一。但广州“十一五”规划中承诺2006年、2007年两年共出让340多万平方米限价房用地,如今实际完成进度只及原承诺的一半左右。
政府煞费苦心推出的限价房,最终能否满足真正有需要的家庭,“走钢丝”式的限价房开发及销售政策,又如何平衡各方利益,让这种尝试得以长久实施,而不仅仅是昙花一现,草草收场呢?
心存侥幸的金老师没有想得那么远,只希望自己能顺利“摇”到一套房子,也许五年期满后转手就能大赚一笔。(龙飞)
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成都也是国内较早发售限价房的大城市,多由国资背景企业开发,第一批限价房今年3月份便已推出。近期政府在户口和收入等方面放宽了申购条件,部分海归人才只要在事业单位工作满3年后也可申购,但反应未如预期热烈,12月初推出的四个限价房项目共计7600多套房源中,经过三次摇号后仍有1400多套房源剩余。
在当地大多数市民看来,限价房有些可望不可及。一方面部分限价房每平方米4000元以上,对真正的中低收入阶层来说,仍然负担不起;另一方面,担心申购程序不公平,到头来白费力气,也成为影响人们热情的重要因素之一。张明