真正促使房价上涨的原因，是不断增加的把房子当作股票等投资品一样来炒作的投机者，那么，为何会出现这么多的投机者？谁是房地产商的帮凶？对于房屋需求者来说，购房的决策也主要是根据市场信息，在我们铺天盖地的、大张旗鼓的宣传、预测房价继续上涨的信息导向下，急需住房者自不必说，未来的购房者会提前购买，投机者会无限制的放大……
刚刚公布的10月份全国70大中城市的房价同比上涨了9.5%。当普通百姓近几年来为房价天天上蹿搞得焦躁不安时，当人人都觉得房地产泡沫严重，可泡沫仍在膨胀时；我们真该冷静一下，好好理一理房价天天上涨的真正原因，难道这几年真正的房子需求者真有如此之多？
真正促使房价上涨的原因，是不断增加的把房子当作股票等投资品一样来炒作的投机者，那么，为何会出现这么多的投机者？谁是房地产商的帮凶？
凭心而论，此轮房价上涨的导火线是缘于政府对土地的宏观调控，可政府在房价上涨后马上就增加了甚至比原来更多的土地供应。如今年广州的土地供应量达到了前两年供应量之和的2倍；北京市总量约1.12万公顷的商品房用地将从今年开始分批推向市场。1.12亿平方米的商品房供应量，这是北京当前4年的销售量之和；可是，越增加供给，冒出来的买房者就越多，似乎是把中国的土地全造成房子，也不够全世界的投机者来买。中国房地产成了少数有钱人快速积聚财富的首选投资品种，但仍没跑出经济学、投资学的原理之外。
从住房供给者或地产商来说，最大利益化是他的最终目的，地产商是供房还是捂地，就看怎么做更赚钱了，但无论做出怎样的结果，它的决策都来自于市场信息。如果市场总是提供一种房价仍会上涨的信息，市场涌现大量投机者的话，那么，地产商的最大利益化就是等一等，捂住地看涨。如果市场提供的信息以房价要下跌或要大跌的信息，那么，房地产商的决策就是赶紧造房，把手中的物质套现。
从住房需求来说，大致可以分为三类，一类是急需住房者，但这是极少数；二类是未来购房者，也称潜在的住房需求者，短期住房要求不迫切，此类为数不少但也有限，甚至视经济发展阶段来定；最后一类就是投机者，此类最关心的是住宅在未来是否能够盈利，比钱存银行盈更大的利，此类从数量上无法估计。只要存在一个良好的预期，即能够确信未来房价继续上涨，投机者在理论上将无数。但是，如果不看好后市，投机者马上消失。
对于房屋需求者来说，购房的决策也主要是根据市场信息，在我们铺天盖地的、大张旗鼓的宣传、预测房价继续上涨的信息导向下，急需住房者自不必说，未来的购房者会提前购买，投机者会无限制的放大。此时，相对于有一定周期、并且有限的住房供给，住房需求的无限性显得尤其突出，供求缺口巨大，这就是我国目前政府不断加大住房供给，可住房天天在涨的经济学解释。在我们天天担忧房价上涨的宣传中，对住房需求者个体来说，“马上买”是他的最优策略，也正是这种个体的理性集合，最终导致了集体的非理性。因此，如果人们把住房当作股票一样来投资升值的话，房地产市场的供求矛盾将会十分尖锐，短期内，无论你提供多少套住房，总是会被无数的投机者淹没。中国房地产泡沫的根在投机。
中国目前房地产市场状况，可以说基本上是由投机者一手造成的，投机之风不除，百姓一日不得安宁。在无数的投机者买房的巨大需求下，房价、地价节节攀升。难怪像郎咸平、易宪荣这样有真知灼见的学者屡屡遭遇尴尬。
笔者无数个晚上，漫步在上海新天地，放眼望去，当看到新天地附近漂亮高大的住宅楼，仅有零星的几家灯火时，不免一次次的感慨：最好的地段、最漂亮的屋居，怎么常常是空着呢？这些珍贵的资源往往是被闲置，难道这就是现代社会的特征？这样下去，要不了多久，我国的许多大城市将和农村目前的空心村一样，变成城市中心空心化。因此，从上海市中心城区商品房大量闲置的状况，我们大致可以观察到目前我国房地产投机盛行的外貌。香港总人口近700万，50%的人口集中在总面积不到100万平方公里的港岛和九龙地区。东京市区面积600万平方公里，市区人口900万。我们可以计算，按照东京的人口密度(不到香港市区人口密度的一半)，北京和上海的市区人口可达3000万人，深圳的市区人口也可达1200万人，可容纳人口是现有市区人口的2倍以上。所以，我国目前几个大城市人口应该还有非常充分的延展空间。
所以，如果我们的“预言家”、媒体一直是给公众一种房地产泡沫、未来房价下跌、高征资源占用税、打击投机者的信息。房地产市场的情况是什么样呢？潜在的或未来的购房者将按正常的计划购房，投机者会投机停止，并且手中有房的投机者急于卖出房屋，这一定程度上会增加供给。更有趣的是，地产商短期内会不遗余力地增加供给，他要急于套现啊。这样，市场的供求矛盾马上发生逆转，中国此一轮的地产风波可休矣。
这一方面，我认为深圳做得不错。前不久，媒体报道：深圳二手房交易量2年来首次下降，不久又报道：深圳商品房交易提前遇寒冬。居民一看到这个消息，谁还急着去买？目前深圳居民能睡安稳了，地产商心里倒盘算起来。
因此，当我们的媒体在不厌其烦地报道房价不断上涨的消息时，当我们的“预言家”在预测房价继续上涨时，我们不自觉地成了房地产商的帮凶。这一点，任志强先生深谙其道，所以，时不时就出来吆喝吆喝，他连2008年后北京的房价都知道，你不听他的还不吃亏。
(郭兴方 作者单位：河南大学金融与证券研究所、副教授、经济学博士)
相关报道
