策劃人語
中國消費者協(xié)會日前發(fā)布的“12城市商品住房消費者滿意度調(diào)查報告”令人回味。
在對北京、天津、上海、重慶、大連、青島、廈門、深圳、杭州、武漢、成都、西安12個城市所作的樓市調(diào)查中，64.2%的消費者認(rèn)為合理的房價水平應(yīng)在2000-5000元/平方米之間。其中，上海、深圳等發(fā)達(dá)城市的普通消費者可承受的房價上限在8000元/平方米，而重慶、武漢等房地產(chǎn)二線城市，普通消費者可承受的房價上限在5000元/平方米。
這已經(jīng)是普通百姓面對高房價的無奈妥協(xié)。然而，現(xiàn)實依舊殘酷。目前各大一線城市的房價早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通購房者的心理預(yù)期值，動輒突破萬元大關(guān)。
房價“天花板”高高在上，老百姓得跳多高，才能觸得著那么一個切實的安居夢想？
“房價到頂了嗎？”這個問題從2001年開始發(fā)問，一直問到了今天。
憶往昔，上海市中心房價平均在4000元/平方米時，就有人睜圓了眼睛直呼：房價太過了，要降！那是2001年到2002年時，上海樓市自上一輪宏觀調(diào)控后熱潮啟動之際。此后，“頂風(fēng)”殺入者成了今天的樓市“英雄”，當(dāng)時的“膽小鬼”則也許經(jīng)歷了最慘重的一次“悔不當(dāng)初”。
相關(guān)報道顯示，接受了新一輪宏觀調(diào)控洗禮的2007年上半年樓市，上海市中心(內(nèi)環(huán)線以內(nèi))一手商品住宅均價17900元/平方米；郊區(qū)(郊外環(huán)以外)一手商品住宅均價5612元/平方米，比去年同期又上漲14.84%。
與當(dāng)年不同的是，上海的房價漲幅龍頭地位被緊隨而上的幾大城市屢屢刷新。數(shù)據(jù)顯示，北京6月新建普通住宅均價達(dá)10280元/平方米，廣州6月一手房均價破11000元/平方米，深圳上半年最后一周商品住宅均價更達(dá)14690元/平方米，與去年同期相比漲幅破50%。
房價的“天花板”就這樣在普通購房者目光所及之處越抬越高，或?qū)⒂幸惶鞎b不可及？
根據(jù)中消協(xié)的12城市商品住房消費者滿意度調(diào)查報告，64.2%的消費者認(rèn)為合理的房價應(yīng)在2000元-5000元/平方米之間，大部分消費者認(rèn)為目前房價不合理，對房價的滿意度僅勉強達(dá)到“一般”級別。
“超常的高價位運行已經(jīng)使樓市購買力大量透支，樓市高成交的支撐力開始大幅下降，未來樓市走入低迷的可能性非常大。”上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄在預(yù)期下半年上海樓市走勢時這樣大膽斷言。
此前一些對上海樓市持續(xù)“唱多”的專家近期的態(tài)度也有所轉(zhuǎn)變，稱“70-90結(jié)構(gòu)調(diào)控”等政策的顯效時間逼近，下半年上海樓市或?qū)⒚媾R一場大調(diào)整，而這一調(diào)整也許會比2005年時的樓市低迷更持久和嚴(yán)重。
然而，就像股市暴風(fēng)雨來臨前的無知一樣，我們今天看到的仍是樓市火爆的交易和失去了思考的樂觀。如經(jīng)本報記者深入采訪，北京二手房市場租售倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，租售比高達(dá)1：300，遠(yuǎn)高于1：200的風(fēng)險警戒線，樓市泡沫明顯。
利益相關(guān)者則仍在高調(diào)宣傳樓市投資獲利路線圖�！啊晃濉陂g，上海非住宅物業(yè)將有大發(fā)展，一鋪難求的現(xiàn)象仍會繼續(xù)。”某代理機構(gòu)的分析報告稱。而另一邊，上海社科院某房地產(chǎn)專家憂心忡忡地向記者表示，未來商業(yè)地產(chǎn)的泡沫和風(fēng)險可能遠(yuǎn)大于住宅，成為樓市調(diào)整的又一難題。
總而言之，2007年上半年的中國樓市經(jīng)歷了一場令人瞠目結(jié)舌的“反調(diào)控”上漲，此間雖有供求關(guān)系吃緊、資金流動性過剩、股市獲益推動等多種原因，但一個基本可以預(yù)見的趨勢是，這種暴漲絕對不是調(diào)控者可以“忍受”的范圍。
本周的新消息是，一場涉及10大城市土地出讓金和土地開發(fā)整理資金的專項審計調(diào)查工作已拉開帷幕�！叭绻磥淼恼{(diào)控措施能令大量購房者轉(zhuǎn)變預(yù)期，回歸租房、觀望等非購買選擇，房價下降空間將會很大。換句話說，每一個細(xì)微的政策調(diào)整都可能成為壓倒樓市的最后一棵稻草。”分析人士指出。
稅收極限？貸額見頂？
根據(jù)中消協(xié)的調(diào)查報告，老百姓眼中的房價“天花板”顯然比實際情況要低很多，各大城市的房價漲勢依然難見消停，北京、深圳等地漲幅明顯，就連房價一度穩(wěn)定的上海漲勢也再次探頭。如此現(xiàn)狀，不禁讓人疑惑，難道國家的調(diào)控力度還不夠強？
在各種調(diào)控措施所造成的樓市影響中，最容易“量化”的恐怕就數(shù)財稅、信貸政策了。回顧整體市場變化，這幾年來的房產(chǎn)交易稅收政策調(diào)整歷歷在目。2005年上半年，2年期5.55%的營業(yè)稅費橫空出世，把興奮中的短炒投資者殺了個措手不及，再配合宏觀調(diào)控“組合拳”，當(dāng)年部分城市的樓市交易陷入沉淪。而2006年初始，樓市整體回暖，預(yù)料之中的第二次調(diào)控潮隨之而來，這一過程中，5.55%的營業(yè)稅費的免征年限也從2年以上延長至5年以上，另外還增加了20%個人所得稅。另外，上海還將從本月15日起對非普通住房轉(zhuǎn)讓開征0.5%土地增值稅，居住滿5年才能免征。
記者以上海中心城區(qū)某套次新房的交易為例，房源建筑面積為162平方米，顯然為非普通住宅。1年前房東購入價為291萬元，目前經(jīng)中介建議，決定以350萬元脫手。那么正常交易的話，房東必須支付成交價3%契稅10.5萬元，成交價5.55%營業(yè)稅費19.425萬元，買賣差價20%個人所得稅11.8萬元，如再加上即將開征的0.5%土地增值稅1.75萬元，共約43.475萬元。這還不包括中介傭金、印花稅、手續(xù)費等其他支出，獲利空間在扣去稅費后一下子從原來的51萬元降至15.525萬元。
正是由于目前未滿5年的次新房轉(zhuǎn)讓的交易稅費要占到出售總價的8%以上，一段時間內(nèi)投資者撤離的現(xiàn)象還是比較明顯的�？擅鎸υ俣融厽岬臉鞘�，雖然稅收成本已經(jīng)讓消費者感覺“不堪重負(fù)”，但地方政府執(zhí)行不力、稅收政策彈性較強，也成為樓市繼續(xù)“發(fā)燒”的原因之一。同時，部分城市由于自住需求強勁，開發(fā)商放緩新房供應(yīng)，導(dǎo)致區(qū)域住宅市場供小于求，在這種情況下，房東紛紛轉(zhuǎn)嫁稅收成本給下家，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)二手房和新房價格齊上揚。
另在消費者同樣十分關(guān)注的房貸市場，量價齊升的樓市也“突襲”了銀行信貸。如央行上海總部的數(shù)據(jù)顯示，6月份上海市中資商業(yè)銀行個人住房貸款大幅增加45.5億元，環(huán)比漲幅達(dá)429%。央行上�？偛恳苍峒�，近期房貸市場擴大增量與上海樓市回暖、提前還貸需求減弱以及股市財富效應(yīng)顯現(xiàn)等因素有關(guān)。
而在房貸與樓市同步升溫的同時，有關(guān)住房公積金貸款政策的利好聲音也此起彼伏。如北京、廣州等地紛紛宣布從本月起上調(diào)住房公積金貸款額度，北京最高額度調(diào)整為60萬元；廣州個人最高限額為40萬元，兩人以上申請購買同一住房合計最高額度為65萬元。
分析師認(rèn)為，住房公積金貸款的“破頂”雖是件促進(jìn)解決老百姓住房問題的好事，但在這些地方樓市供求關(guān)系吃緊的局面下，推動需求之舉亦有風(fēng)險�！暗胤秸敕皆O(shè)法增加當(dāng)前市場供應(yīng)量，不能總是推出刺激住房需求的措施。要從根本上解決住房產(chǎn)業(yè)諸多矛盾，目前還需依靠貨幣政策和財政政策，要加快銀行利率上浮，加快房地產(chǎn)稅制的改革，輕流通重保有�！�
樓市“中暑”：
房價遠(yuǎn)超購房者期望
一邊是天氣拉響高溫警報，一邊是樓市進(jìn)入“中暑”狀態(tài)。
在中消協(xié)發(fā)布的12城市商品住房消費者滿意度調(diào)查報告中，選擇合理房價在2000-6000元/平方米之間的消費者占到74.7%。雖然由于地區(qū)差別，不同城市消費者對合理住房價格的判斷差別很大，但總體來看，絕大多數(shù)遠(yuǎn)低于該城市住房實際價格水平。
如北京，有79.2%的消費者認(rèn)為房價在2000-6000元/平方米比較合理，但在統(tǒng)計期間，北京的商品住宅銷售均價已達(dá)到7310元/平方米。而今年以來，在國家發(fā)改委每月公布的全國70個大中城市房價報告中，北京新建商品住房銷售價格的同比漲幅就沒跳出過全國前四名，1至5月份的平均漲幅達(dá)10.1%。
又如上海，有68.1%的消費者認(rèn)為房價在4000-8000元/平方米比較合理，但在統(tǒng)計期間，上海的商品住宅銷售均價已達(dá)到9657元/平方米。另據(jù)中房上海指數(shù)辦公室的最新月度報告，今年6月中房上海住宅價格指數(shù)同比增幅為6.6%，并且在178個、總規(guī)模1323.2萬平方米的樣本樓盤中，沒有一個樓盤出現(xiàn)降價。
再如深圳，有69.5%的消費者認(rèn)為房價在4000-8000元/平方米比較合理，但在統(tǒng)計期間，深圳的商品住宅銷售均價已達(dá)到9990元/平方米。而中國指數(shù)研究院華南分院的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年最后一周，深圳商品住宅成交均價高達(dá)14690元/平方米。
另如重慶，有75.4%的消費者認(rèn)為房價在3000元/平方米以下比較合理，雖然在統(tǒng)計期間，重慶的商品住宅銷售均價為2722元/平方米，屬于合理范圍，但數(shù)據(jù)顯示，就在今年6月17日至30日的近半個月里，重慶主城區(qū)共成交商品住宅8374套，成交均價則比6月上半月漲了7.8%；而其中，在6月17日至25日短短9天時間里，重慶主城區(qū)的商品住宅成交均價同比漲幅就達(dá)7.6%。（柯鵬 于兵兵 海潮 李和裕）
