【策劃人語(yǔ)】
芥川龍之介的《羅生門》名垂后世，享譽(yù)百年，黑澤明更讓世界了解它。故事中，主人公們之間自說自話、互相矛盾的證言令一場(chǎng)官司陷入永無休止的爭(zhēng)論，真相沉入難解的迷霧。自此，“羅生門”也成為人性的繁雜詭譎和難以明辨的事實(shí)的代名詞。
今天，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在上演著現(xiàn)代版的“羅生門”，調(diào)控政策是得到了有效執(zhí)行還是成了無效的“空調(diào)”？關(guān)鍵的調(diào)節(jié)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策，是根本的解決矛盾的方法還是一場(chǎng)“零和游戲”？金融大棒是起到了抑止投資的作用還是反而推高了房?jī)r(jià)成本？萬眾期盼的住房保障制度，則究竟在地方得到了逐步完善，還是只是被消極地應(yīng)付？
這些迷霧依舊籠罩。誰(shuí)，掌握著這房?jī)r(jià)的真相？
政策調(diào)控：有效執(zhí)行？無效空調(diào)？
“五一”節(jié)前，中國(guó)社科院以研究機(jī)構(gòu)的身份發(fā)布“2007房地產(chǎn)藍(lán)皮書”，與作為政府代表之一的國(guó)家發(fā)改委的2007第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況報(bào)告遙相呼應(yīng)。對(duì)比兩份權(quán)威報(bào)告，無論是政府還是學(xué)者對(duì)市場(chǎng)問題可謂認(rèn)識(shí)深刻、不無憂心，卻又同時(shí)充滿希望�！斑@種面對(duì)問題時(shí)內(nèi)心清醒、口頭樂觀的主義，是目前樓市問題難以切實(shí)解決的原因之一�！笔袌�(chǎng)上卻有這樣的非主流觀點(diǎn)。
社科院報(bào)告介紹2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要趨勢(shì)時(shí)用了以下總結(jié)：落實(shí)調(diào)控政策力度加大、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將有所改善、解決居民住宅渠道多元化、節(jié)能環(huán)保型住宅將得到加快推廣、房?jī)r(jià)漲幅估計(jì)在5%以下。
這種論調(diào)與多數(shù)總結(jié)性報(bào)告的樂觀態(tài)度相似，報(bào)告預(yù)測(cè)，受結(jié)構(gòu)需求的緩解，2007年中國(guó)商品房銷售價(jià)格漲幅有望控制在5%以下。因?yàn)槲磥硪粌赡�，中小戶型住宅的新增供�?yīng)量將明顯增加，這對(duì)緩解目前的樓市結(jié)構(gòu)矛盾和房?jī)r(jià)上漲行情有極大的推動(dòng)作用。
而另一邊，一些專家對(duì)這一樂觀估計(jì)并不完全認(rèn)同。“以我們的估計(jì)，2007年房?jī)r(jià)漲幅能和去年的5.5%保持相當(dāng)已屬不易，只要略有下降，市場(chǎng)都會(huì)大跌眼鏡，如果說控制在5%以下，我認(rèn)為是不可能的�！鄙虾Ｒ晃恢康禺a(chǎn)專家稱。
當(dāng)結(jié)構(gòu)調(diào)整成為解決房?jī)r(jià)上漲的核心法碼時(shí)，市場(chǎng)人士卻未必認(rèn)同�！胺康禺a(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的成員之一，其價(jià)格上漲是由多種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象綜合而成的結(jié)果。其中包括人民幣升值帶來的外資投資沖動(dòng)，股市投資收益的重要出口等。加上內(nèi)需的持續(xù)旺盛，房?jī)r(jià)不會(huì)因結(jié)構(gòu)上的些許變化而產(chǎn)生簡(jiǎn)單的連鎖反應(yīng)。”上海易居研究院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍認(rèn)為。
而從未來幾年的長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)看，在土地供給大幅縮小的情況下，住房供應(yīng)市場(chǎng)的充裕局面并不容易實(shí)現(xiàn)。社科院報(bào)告稱，2006年土地開發(fā)面積和新開工面積均達(dá)到2000年以來的最高，但是土地購(gòu)置和竣工面積與2005年相比均有所減少。
面對(duì)保護(hù)耕地和房地產(chǎn)土地需求增加的矛盾，中央政府試圖從已批準(zhǔn)但未開工的閑置建設(shè)項(xiàng)目中尋求突破。而閑置土地的收回工作的進(jìn)展速度卻遠(yuǎn)沒有房?jī)r(jià)上漲般節(jié)節(jié)攀升�！斑@和閑置建設(shè)項(xiàng)目的繁雜背景相關(guān)。相比一線城市，全國(guó)大量中小城市的閑置項(xiàng)目收回則更難�！币晃恍熘蓍_發(fā)商告訴記者。
金融手段：抑制投資？房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁？
穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一般做法是緊縮貨幣、管理貨幣、增加稅收。“去年我們也是用了這三種方法，但是，實(shí)踐來看，這三種辦法的結(jié)果是增加房?jī)r(jià)�！敝袊�(guó)建設(shè)部原副部長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)原協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊慎稱。
為防止經(jīng)濟(jì)過熱，兩年來，從金融手段出發(fā)抑制需求的做法此起彼伏。首當(dāng)其沖的是央行屢次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，同時(shí)提高首付款比例門檻。去年6月1日起，除購(gòu)買自住住房且套型建筑面積在90平方米以下的情況可以首付款比例20%外，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例一律不得低于30%，被各商業(yè)銀行稱為房貸鐵律和底線。
另一邊，購(gòu)買二手房需繳納個(gè)人所得稅的政策已經(jīng)開始落實(shí)。開發(fā)商的土地增值稅、購(gòu)房人的物業(yè)稅等也在開始執(zhí)行和醞釀的過程中。金融和稅務(wù)部門希望借此控制投資性和抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，以變相拉低房?jī)r(jià)。但殊不知，這三者的成本都可能通過賣方轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者，“所以，主觀上想為老百姓做好事降低房?jī)r(jià)，客觀上卻是越調(diào)越高�！睏钌魈寡裕拔覀兪菦]有這方面的經(jīng)驗(yàn)。”
住房保障：逐步完善？消極執(zhí)行？
執(zhí)政層在看到傳統(tǒng)的調(diào)控手法被指變相抬高房?jī)r(jià)后，終于在去年下半年開始，將工作重心中及時(shí)加入了社會(huì)住房保障的內(nèi)容。其實(shí)，住房保障體制早已有之。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原會(huì)長(zhǎng)楊慎介紹，當(dāng)時(shí)提出來的住房保障結(jié)構(gòu)是實(shí)行三種不同的產(chǎn)品供應(yīng)，即商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。而在此輪的房地產(chǎn)調(diào)控中，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房……住房保障體系也越來越明晰。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在新的經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)下，住房保障體系制度也有待進(jìn)一步地健全�！叭缌夥恐贫�，政府不一定掏錢造房子，用貨幣直接補(bǔ)貼使增強(qiáng)他們的購(gòu)房能力也是要大力發(fā)展的一種方法。用這樣的辦法來解決多數(shù)群眾的住房問題，實(shí)行住房大眾化的消費(fèi)政策�！�
但是，截至目前，各地執(zhí)行廉租房制度的效果情況鮮見報(bào)端。社科院報(bào)告稱，目前，我國(guó)住房保障體系仍然滯后，為中低收入家庭提供住房保障的制度缺乏法律和制度的保障，保障性住房在住房供應(yīng)中的比重比較低，覆蓋面比較小，資金來源缺乏制度化保障。廉租房制度在一些城市處于起步階段，沒有建立起住房保障、家庭檔案的申請(qǐng)審批制度。經(jīng)濟(jì)適用房投資不僅從2000年持續(xù)滑坡，而且仍然存在許多需要改進(jìn)和完善的問題。
調(diào)節(jié)供應(yīng)：根本方法？零和游戲？
面對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，最鼓舞人心的政策無外乎是結(jié)構(gòu)調(diào)控政策的出臺(tái)。根據(jù)國(guó)家要求，未來70%以上的住宅土地供給用于小戶型開發(fā)。同樣，90平方米以下住宅面積需要占全部供應(yīng)面積的70%以上。部分專家認(rèn)為，結(jié)構(gòu)調(diào)控政策不僅可以解決中國(guó)人地少的居住矛盾，而且可以因?yàn)榇罅恐械褪杖爰彝ゾ幼⌒枨蟮玫綕M足，進(jìn)而緩解由住房問題引發(fā)的社會(huì)矛盾，是一勞永逸的根本方法。
而本周，樓市名人任志強(qiáng)以“增加什么樣的供給”為題發(fā)表博客文章，其中提到的結(jié)構(gòu)調(diào)控的“零和游戲”觀點(diǎn)受到了不少市場(chǎng)人士的認(rèn)同。在有限的，甚至是逐漸縮小的土地供給資源中，大力增加了小戶型比重，勢(shì)必增大大中戶型的供給壓力，變相使后一類型的供需失衡。樓市或正在表面樂觀的形勢(shì)下醞釀一場(chǎng)新的供需矛盾，并最終反促了價(jià)格的更快飆升。
“實(shí)際的市場(chǎng)中由于收入分配的增長(zhǎng)與向高收入傾斜的不平衡，高標(biāo)準(zhǔn)的需求旺盛，供給也向高利潤(rùn)和高標(biāo)準(zhǔn)的生活質(zhì)量的產(chǎn)品傾斜，這就在被嚴(yán)控的土地總量中產(chǎn)生了供給結(jié)構(gòu)中的非平均分配。當(dāng)高檔房產(chǎn)量增加時(shí)，市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)自然會(huì)被向上拉動(dòng)，而面向中等收入家庭的產(chǎn)品就相對(duì)減少并形成了新的社會(huì)矛盾�！比沃緩�(qiáng)稱。
“國(guó)家有政策了，未來90平方米以上的戶型供應(yīng)越來越少，有錢買不到�！庇浾咴谖逡环空箷�(huì)上曾聽到售樓處促銷人員向購(gòu)房人介紹。從去年下半年住房結(jié)構(gòu)調(diào)控政策出臺(tái)后，北京、上海等地的大戶型房?jī)r(jià)上漲已成不爭(zhēng)的事實(shí)。并成為一些投資者再次在樓市囤積居奇的新動(dòng)力。
任志強(qiáng)認(rèn)為，年輕一族的剛性需求更多的集中于小戶型，但市場(chǎng)中這些剛性需求所占的比重僅為35%，更多的則為改善性需求。專家表示，零和的變化并不能解決結(jié)構(gòu)性的問題，結(jié)構(gòu)最終要靠市場(chǎng)中的供求關(guān)系博弈來調(diào)節(jié)。 (柯鵬 于兵兵)
