上海地产，2005最终属相
进退首鼠闹古北
就在上海绝大多数开发商为冷清的楼市一筹莫展的时候，古北的许多开发商们却在为是否应该控制楼盘的销售速度而踌躇。自8月下旬古北国际广场和古北玛瑙园分别以17500元/平方米和14000元/平方米的价格开盘以来，古北板块的去化速度相当快，几乎所有的楼盘都告罄。
看惯了古北玲珑性格的投资者，再次领略到了古北开发商们“五鼠闹东京”的性格。许多大的开发商在价格防线崩溃的时候，仍然只是采取变相的降价来刺激销售。从全年的情况来看，古北的开发商们仍然坚信一点的就是，不论外边多大的雷雨，都惊扰不了古北人高房价的梦。一个很明显的例子，在经过宏观调控后，古北人依然相信捂盘是其坚守价格的最好办法。从孟春的有价无盘到仲夏的少量楼盘投“市”问路，再到如今的全面开花，古北开发商的精明程度是最高的。金九银十，古北瑞仕花园、古北玛瑙园迎头赶上，在年关到来之前办理好了各种销售手续，以期作最终的决斗。
2005年的古北，从疯狂逐渐走向了理性，从期待走向了观望�？⑸堂墙宋�，心思无疑是最复杂的。如果说年中是购房者的相继观望，现在则转换为了开发商们的面面相觑。诚然，凭借悠久的国际化生活背景，古北新区是上海国际型社区中境外人士投资比例最高的社区�？蠢唇衲甑哪旯兀疟钡男屡滩换崽喾帕浚鄹窕嵊行┪⒚畹南碌�，成交量依然会是上海地产的翘楚。估计，金色贝拉维、古北国际花园都将推出，估计下半年到明年年初，古北供应量在40万平方米左右。
[点评]硕鼠硕鼠，无食我黍，四岁惯汝，莫我肯顾…… 当年五鼠闹东京，虽历经磨难，但终究让天下人对世道看了个明白。走过2005，古北的三只老“鼠”闹腾声逐渐安静下来，无论是香港投资者、台湾投资客还是海外基金，古北的曲折离奇耐人寻味，不禁让人联想温州客在中国市场要扮演什么角色？古北地产要亡羊补牢，而不要因噎废食。
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牛犊饮水北外滩
2005年的北外滩，一个让人熟悉而又陌生的名字。熟悉，是因为它有着颇长的历史渊源。陌生，是由于它在整个地产中的新生儿。当各大媒体不惜笔墨呼吁投资者进入北外滩，开始上海滩头的“北伐”时，2005年的宏观调控，让这一切戛然而止。
整个2005年，北外滩的房子、塔吊如雨后春笋，鳞次栉比�；厥啄瓿酰捉鸶�、耀江国际广场、浦江名邸、临潼苑•滨江雅苑都让人领略到了高价不胜寒。北外滩地区的房市一向以强势规划与景观效应作为背景，高开高走，涨幅惊人。“国八条”之后，北外滩区域推出的新房并不多，市场更显得“冷清”起来。从年初的盘少量多开始，到后来的“房子竖起来的越来越多，开盘的却越来越少”不难看出，随着成交量的日渐萎缩，北外滩开始了买卖双方旷日持久的博弈。太多的新盘，太多的景观炒作，导致了北外滩的泛滥成灾。
2005年，倒是北外滩的写字楼来了把“重装上阵”。短短一年之内，北外滩地区的高级写字楼日租金报价，已从0.3美元/平方米，飙升至0.6美元/平方米，涨幅几达100%。这足以让北外滩那些高档楼盘汗颜。
无敌江景和北外滩航运中心的龙头地位，成为北外滩地区高级写字楼崛起的两大要素。今年，北外滩地区的写字楼供应量约占今年上海北区供应总量的50%。预计世茂集团在北外滩的项目启动后，北外滩核心区的整体商务环境有望得到进一步提升。不过2005年，北外滩终究挥之不去它的担忧：能否观赏到浦江景观是北外滩楼盘价值的判断标准，在规划还没有完全落实之前，一切都有变化的可能，当前的景观房视野一旦受到遮挡，北外滩还是2005年的北外滩么？
[点评] “牛气冲天”的企业家今年不少，而北外滩的开发商们，是相当打眼的几个。如果用“�！崩葱稳荼蓖馓步衲甑姆⒄�，那么应该说全体北外滩人都发扬了“拓荒�！本�，将石库门铲平殆尽，将一幢幢房子立得高耸入云。北外滩，如今对于那些投资者来说，堪执牛耳？上海只有一个北外滩，2005年，你们悠着点。
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虎啸回荡陆家嘴
2005年的陆家嘴楼市，故事曲折离奇，一波三折。始终处于上海楼市高端主流的小陆家嘴景观楼，这几天因为11万元/平方米天价的汤臣一品大厦入市而震动。其实，从香格里拉出发，沿着滨江大道向南走，汤臣国宝、鹏利海景、财富海景广场等多个住宅楼盘，这里堪称是目前上海观黄浦江江景最美的住宅区之一。地段稀缺、景观稀缺，决定了滨江住宅产品的稀缺。如此稀缺的地理位置，也造就了举国无双的稀缺价格。
至今为止，陆家嘴楼价从3月份高位下跌了近10%，有的楼盘甚至达到30%的降幅。已经没有人矢口否认陆家嘴的高空置率与泡沫性，已经有越来越多的购房者开始理性投资，而非借助陆家嘴的稀缺性能登高一呼。2005年，陆家嘴给人印象最深刻的就是，美食街拆了，中介店少了。宏观调控与“国八条”政策相继出台后，陆家嘴的各大楼盘如坐虎口，而今，他们个个都虎口脱险。靠的是什么，就是他们率先降价，忍痛割爱。不论开发商是主动还是被动，但2005年，他们还是各个化险为夷。
盘点2005年岁末的陆家嘴，虽然成交量略微的提升让开发商稍感欣慰。咫尺千里，就长期来说，陆家嘴仍然是好的投资选择。它已经成为了上海、乃至于中国的图腾，像磁石一样吸引着来自世界各地的移民；它也是那些想要建立和拓展中国业务的外国公司青睐的目的地�？纯春衫脊始�(ING)和摩根斯坦利等外国公司在2005年的陆家嘴都做了些什么吧！
[点评]啸于山林的王者永远只有一个，但虎虎生威的王者如果脱离自己的势力范围，如果猎人将枪口对准了你？2005年的陆家嘴，留给人们最大的悬念就是，会不会落入虎落平阳的窘境？一山不能容二虎，可就是在陆家嘴，却多虎和谐共生的场面不得不让人瞠目结舌。陆家嘴的开发商们，有的是资金储备，所以他们敢于调虎离山。对于他们来说，未来的症结不是剧情的跌宕起伏，而是真正的卖座。
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世纪公园赤兔追风
玉兔是月亮的代名词，在世纪公园的众多楼盘中，由国际著名华人陈香梅女士亲自命名题字的香梅花园，以其独具特色的建筑与公园景观，彰显其与众不同的神采。超现代“七星拱月”的建筑外观已经成为世纪公园的建筑地标。香梅花园见证了2005年，也见证了世纪公园板块的兴衰荣辱。世纪公园向来以景观为卖点，但不可否认的事实是，太多的买家看中了景观，却忽略了这个板块生活质量，诸如出行、购物的问题。自九月份开始，世纪公园板块在理性回落了一个季度后在原先基点上略微有所反弹。估计岁末年初，低迷期的世纪公园板块也不会有太过惊艳的表演。
世纪公园区域的开发商们深谙一个道理，就是世纪公园的景观。眼下，世纪公元开阔的景观已经被四周的高楼大厦逐渐吞噬。卖完了景观，还能卖什么？于是，精装修呼之欲出。能将世纪公园板块的精装修房卖到17500元/平方米的，只有香梅花园。对他们来说，他们的“株”不是别的，是品质。
新上海人和境外人士为主的投资客成就了世纪公园的高楼价。2005年，无论是能看见公园绿地还是根本不能看见小区花园的房子，都被冠上景观房的美名拿来炒作，仅拿一窗风景就能给普通的公寓房拼命加价销售。在世纪公园周围，高价而有唯一的景观房好像变成了一件艺术品，试问艺术品的价格岂能用市场来衡量？2005年留给世纪公园最多的，恐怕是理性的挑选，正如那首歌唱的一样：“你选择了我，我选择了你，这是我们的选择�！�
[点评] 用守株待兔来形容2005年的世纪公园，再贴切不过。宏观调控前，开发商只需要做一个诸如“景观房”的樊笼，就能让自己的售楼处车水马龙。景观房，不论是炒作还是真正的品质保障，都不能作为市场永恒的话题。2005年世纪公园板块，楼价连续兔跃了几年后，峰回路转般恢复了平静。2005年的世纪公园，真理和谬误之间只差一步。
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蛟龙飞舞新天地
台湾杂志曾这样评价新天地：“上海的新地标---新天地广场是个充满矛盾因子的综合体：既古典，又新潮；深具文化情怀，也具有商业气息�！� 2005年，新天地里的蛟龙如何过海，是一个悬念。高总价的特征决定了这些购买者是具有资金实力的人群，如果是投资客的话不仅抗市场风险能力强，同时更注重稳定的长线投资回报。目前投资散户陆续将持有物业挂牌抛售，对于价格也不会轻易下调。他们对于未达到心理期望价位的迅速成交并不感兴趣，并且在挂牌出售的同时也乐于接受出高额租金的求租客户。
由于连续出台的政策有非常明确的指导意向，短期内新天地板块成交价格已不可能再有明显涨幅。尽管从年初到岁末并未见华府天地5.8万元/平方米的市场售价有任何变化，但就在这个原本“金九银十”的日子里，华府天地采取了“股东吸仓”、内部售价仅2.9万元/平方米的措施，以缓解其销售压力。尽管不是正式对外的市场销售价，但上海最贵公寓华府天地约五折出售的信息，无疑向市场传递出一个价格向下的信号。
不管采取何种手段，开发商加快销售速度以回笼资金的意图是明显的。至于两大顶级楼盘的价格走向，尽管翠湖天地和华府天地在品质、区位上有细微差距，但作为同属新天地板块的顶级楼盘，在市场需求的调节下，两个楼盘的价格将会趋近与同一化。
[点评] 2005年新天地，令老客户怀旧追忆，新买主感受到了楼市的横空出世。龙飞腾于九天之上，游走于市场之间，有利则来，无利则可飞身而走�？梢运担绿斓厥锹ナ械囊惶躜粤�。正因为有了年初华府天地的翻江倒海，才有了新天地板块楼价的气势汹汹。2005年，新天地是舞尽了希望还是挥霍完了万千娇宠？总之，不论是开发商还是买家，潜龙勿用，再合适不过。
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地龙佘山起风云
2005年焦点在佘山，但不在紫园。占地2500亩的紫园以其创下我国房产销售史上的价格之最1.3亿元而闻名遐迩，可今年， 这个以瞄准富豪而打造的天价别墅因销售不佳，也沦入了为融资整体成为银行抵押物的处境。今年6月，位于上海佘山的“紫园”已经成为某家股份制银行的抵押资产。尽管银行为紫园提供了3亿元的资金支持，但只是按紫园别墅评估价的6成提供资金，而且这一项目是以银行的投资银行部的名义进行操作。
我们在关注紫园命运归属问题的同时，也在关注着佘山的这些出类拔萃的豪宅们。在佘山别墅板块的客户构成中，有超过5成的买家都是境外人士，另外还有不少是有海外生活背景的中国人。2005年，佘山别墅板块有了佘山高尔夫俱乐部，在建项目有世贸国际会议中心，规划项目包括宋庆龄国际学校、国际游艇俱乐部、奥特莱特品牌直销广场、水上旅游集散中心以及淀山湖黄金观光水道等，加上五星级黄金假日酒店，佘山的豪宅，告诉我们在2005年，这里还是一片被遗忘的世外桃源。
2005年，在佘山的核心区域内，有了紫园、佘山高尔夫郡、月湖山庄、紫都•上海晶园及中凯佘山别墅。岁末盘点佘山的时候，这个曾经呼风唤雨，甲胄富商云集的集合地，正在独自品尝着市场与社会钳制下的双重现实滋味。
[点评]社会环境炒作了紫园，也同时导致了它的几近夭折。当2005年上海市政府的两个“1000万”扶贫工程做得如火如荼时，佘山这个国家级的4A风景区究竟发生了什么？媒体显得心不在焉。豪宅的词汇如雷贯耳，豪宅的价格有如天文数字，在一片建设和谐社会的环境下，但愿佘山不是第二个画蛇添足的庐山。
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天马行空碧云间
碧云社区是上海唯一通过国际ISO14000环境认证的区域。这里已入住的10万人中，境外人士就占了60%，尤以欧美人士居多。碧云拥有德威学校及幼儿园、中欧国际工商学院、协和国际学校、平和双语学校等在上海及全国范围内都堪称先进的教育体系，浪漫、幽雅的欧洲小镇气质和大面积的体育休闲中心、高尔夫练习场、橄榄球场等，已吸引了来自全球500强企业的几十位总裁级人物的入住。
在打折成风的市场环境下， 碧云板块也不能幸免，社区内各大新盘也出现了规模不等的下调售价情况。特别是本应在3月就入市的碧云新天地家园，直到7月中旬才姗姗来迟降价开盘。另外，碧云国际花园也不甘示弱，纷纷下调在售楼盘价格，以期拯救市场于水火之中。纵观全年，降价新盘给碧云板块内二手房销售带来很大压力，价格也被逼全线跳水。 碧云社区“难免一降”主要由于该类板块内高档物业投资客比例较高，受大势影响而价格下滑。
该类国际社区在上海并不多见，且配套较为完善，对国际客户的吸引力也较强，长线出租市场仍有很大潜力。因此等到投机客和实力不济的投资客大部分隐退时，市场预计会逐渐形成以长线租赁为支撑的稳定局面。另外，在萧瑟的寒风中，碧云板块出现了一些韩国买家。倘若能抓住这些真实的“韩流”，2006年，应该属于蓝天碧云。
[点评]国画大师徐悲鸿先生画的马，用泼墨写意或兼工带写，千姿百态、倜傥洒脱，有的回首长嘶，有的腾空而起、四蹄生烟……碧云社区于上海的区域建设来说，可谓一马当先。碧云社区建设，不仅外形逼真，而且神态雄健，给人以跃动的感觉。虽遇宏观调控，但碧云的开发商们懂得厉兵秣马，理性入市，不愧为诚恳的表率。好环境马不停蹄，恶劣环境避免马失前蹄，碧云是高明的。
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羊触藩篱徐家汇
宏观调控之后，进入绚烂季节的徐家汇楼市几乎停顿下来，供求双方都开始回归理性。一些开发商纷纷在销售策略上作出调整，而整个市场的成交量也由前期的直线下降逐渐转为震荡整理。从部份楼盘价格出现松动端倪开始，徐家汇的各家开发商们都在套用亡羊补牢的实用模式。
繁华商都、人文之地的徐汇区历来是众多买房者的首选，不过随着宏观调控的逐渐深入，2005年仲夏到金秋，对于想把家安在徐汇区的新楼盘里的一些白领来说，真成为了“光荣与梦想交织的任务”。
徐家汇的中心版块又称为内圈，是往南不过万体馆、往北至与卢湾交界处的一块。见惯了热火朝天的开发商们也正在适应新政后的门可罗雀。在徐家汇，红火的时候，市场上的二手“羊”都能在短暂的两三天内售罄�？扇缃�，就算是徐家汇地区最有代表性的高档楼盘东方曼哈顿，也开始把价格轮番刷新，看来，开发商是想在年关前，将今年的“羊”作品全部杀青。投资客比例较大的楼盘附近的南丹路上，10家中介门店已关门了4家。次新房行情每况愈下，也给了新盘销售以很大压力，目前还有亚都国际名园、天际花园等在坚守阵地。2005年，是徐家汇内圈的多事之秋，而在未来的日子里，习惯了徐家汇热闹的人们不妨把眼光放在上海南站。
[点评] 商人逐利，就像羊儿逐草。然而，如果不顾耳边的警钟，一味认定前面的山坡上是更丰美的鲜草，只知吃草不知看路，结果只能落入悬崖，摔得粉身碎骨。徐家汇的许多中介们，终究摔的粉身碎骨。调控风暴刮起后，开发商的资金链几近断裂，任何一个开发商都明白：稍有不慎，结果只能是穷途末路。识时为“英雄”，也造就了徐家汇楼盘的“英雄豪杰”。亡羊补牢待来年，只要水草丰美，羊还是会多起来的。
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世博会沐猴而冠
作为世博会住宅配套板块和魅力辐射区，一直是楼市焦点的世博会板块区成为全国顶尖开发商最集中的开发区域，多家专业品牌开发商云集于此。2005年，随着数家实力开发商的新盘陆续入市，世博板块的供应量也在年底前提前井喷。而在这之前，楼市调整期的激烈同质化竞争已令该板块均价竞相下调，个别楼盘调价甚至达三成。年关来到，各大楼盘纷纷放手一搏，一场争夺同一客源、争当区域楼市主导者的正面战役即将打响。
“僧多粥少”的楼市调整期，一度靠世博概念领涨的该板块不可避免地受到冲击：持币观望人数上升，开发商遭遇资金难题。而世博区域内，也充满了变数。
同时，争当标竿开发商同质竞争已日渐白热化，谁也输不起，谁也不愿输，激烈巷战的背后，其实是一个虚化与飘渺的市场。日本爱知世博会真正吸引了多少市��？明眼人都明白。借助概念炒作起来的楼盘在这风口浪尖注定是不能承受打压。2005年，铁的定律阐明了这一切。
[点评]孙悟空有七十二变，世博会板块的开发商们，借概念的本领比起猴王来有过之而不及。所幸运的是，世博区域的开发商们虽无孙悟空之三头六臂，但耳听八方的本事还是有的，2005年，他们了解到市场各方之心态，在世博会的道路上更弦换曲，就在昨天，世博会板块的地价、楼价还是筋斗云，可今天，宏观调控后就现出原形了。什么时候能取到真经，但愿不再只是炒作。
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闻鸡起舞静安寺
2005年伊始，静安中心一些知名楼盘，如：静安豪景、国际丽都城等物业开盘当日即告售罄，消费者在购买物业的过程中抱着不买就亏了的心理疯狂抢购。但是，3月后一系列政策出台，矛头直指房产交易中的短期投机行为，依靠银行贷款进行多套投资的消费者顿时悄无声息。静安寺区域的楼市在摆脱了短期投机者后分外沉寂，楼市新政除了带给自住客、投资客充裕的选房空间外，还留给购房者深深的“观望”情绪。
在各大楼盘相继跳水的压力下，静安还是那个静安。由于静安区是上海老牌的高尚生活聚居区，目前仍然坚持南留北改政策，并且提倡用商业带动房地产发展的方针。通过打造南京西路顶级商圈、商务圈来拉动周边房地产发展。目前，此举效果明显，可以肯定，未来的这条路会继续走下去，静安的楼价，在整个区域降价中依然有着逆风坚定的个性。除规模大盘国际丽都城外，规模较小的楼盘也因周边项目相继交房投入使用而形成群聚效应。区域内标杆楼盘静安豪景整体销售率在30%左右。聪明的政府，在相继开发了闵行、徐汇、卢湾、浦东后，今后两年的重点，应该是静安。
所以说上海的楼市只有一种定律，要么分板块涨，要么分板块跌。杠杆，则是宏观调控。
[点评]挨进年关，静安的各大盘口均有气色，大有扬眉吐气的味道�？上�，生不逢时。时下，
如果降价的禽流感病毒变成以块传块，那么，静安板块的未来就变得扑朔迷离了。目前上海各大开发商最担心的是降价病毒发生变种，其后果“难测”，在资本市场，这种后果可以轻描淡写，但同样地，怎么夸张都不为过。未雨绸缪，闻鸡起舞，才是度过难关的最好办法。
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戌狗潇洒华山路
100年前，今日的华山路并不叫华山路，而叫“徐家汇路”，它是从静安寺到徐家汇的唯一通道�；铰飞隙喙适�，比如传说中的丁香花园，一切都有如金粉世家。2005年，昔日的故事早已成过眼云烟，路上风景除了百年华荫如盖，除了一路上特色各异的商店酒家，那焦点，便是这纷呈的楼市。按照发达国家区域经济“T+1”概念分析：距离市政设施和商业网点1公里为所在区域最佳住宅地块�；铰�，就是符合这一因素。
嘉园、金柏苑、东方剑桥、静安丽舍等占据一级地理位置的楼盘自然成了许多上海市民的首选。地段不可或缺性加之出入方便、周边生活设施齐全、保值性大、回报率高等因素，使得华山路板块当仁不让让成为2005年众多自住客选择的“王牌”。嘉园的空置率很低，应该说适时“逢低进仓”，无论是自住还是投资都是一个较好的理财选择。
在华山路上，若谈论起房子，讨论最多的恐怕是华山路的楼及其楼主的故事。作为一个老牌的富人街区，2005年的华山路虽然取得了不小的成绩，但于开发商来说，似乎正在逐渐丧失发展的动力与目标。到如今，走在华山路上，已经没有那些旧时贵族富豪的身影了。擦肩而过的，都是这个时代新的主人。他们和这条马路最佳的切合点，就是都一样地做着远离人间烟火的繁华梦。未来的华山路，会是怎样的呢？
[点评] 华山路的枕流公寓，谁能知晓周璇曾经住过多年？墙外行人，墙内千秋，2005年，更多的人们愿意用在华山路买房来填补旧时的海上繁华梦。如此，华山路的气质，是大家大族的。一种天然的高傲和落寞，体现在一种“似这般繁华，都富裕残垣断瓦之中”的意境中。每一幢华山路幽深的宅第，虽已物是人非，但其价值不菲说明了其故事的源长。华山路的老房子与新房，都是上海人文的聚集所在，这里的楼盘，在白衣苍狗的时空转换里，演绎着歌词：当花瓣离开花朵，暗香残留。
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猪圆玉润中山公园
进入8月以后，中山公园板块出现了明显的交投活跃迹象，与6、7月份相比，其成交量有了显著的提高。特别是临近年关，中山公园附近的次新房源挂牌量继续放量，目前挂牌的房源有75%都是前期的投资客购买的，他们在持续抛出手中的房源。而与此同时，需求者看到房价下跌，逐渐由观望转为购买。伴随供应放量，成交价也开始出现下跌。
圣约翰名邸是该区域内开发较早的高档楼盘，价格持续稳定，目前，其单价仍然维持在20000元／平方米左右，但近来也有低价房抛出。至于园林天下，则因为前期炒作过热，近来房价持续走低。相比今年三月，每平米的跳水已经接近一万大关。而路易凯旋宫的价格则全年都相对稳定。
临近年关，中山公园能出手的新房已经越来越少，对于僵持的市场来说，凯欣豪园的放盘不知道是不是一粒强心丸。就中山公园的地理位势来说，开发商们十分尴尬。前期买盘的大部分业主都是冲着投资来的，这也就是为何以中山公园为典型，以及整个中环线内持续低迷的最主要原因。随着社会财富悬殊的逐步拉大，工薪阶层选择了外环，富有阶层选择了内环，而那些炒房者现在分身乏术，怎样自救？显而易见，整个板块利益已经不明显，大多数开发商已视这块地为烫手山芋，未来的供应量将持续走低。
[点评]如果说到圆满，非猪莫属，它的外表胖胖圆圆，是传统所认为的财富、福气的象征，因此在所有生肖当中，猪是名副其实的“揽财高手”。囤聚在中山公园的开发商中，里面并不缺乏揽财的好手，当宏观调控深度套牢了那些投资者后，他们未来的一门心思，应该是如何解套。所谓的市场健康，只能是想办法解决自身的问题了。何解，只求猪突豨勇的气势，只求变通圆滑的技巧。
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(来源：新住宅视点 作者：罗彦）
