新的土地出让金规则即将出台，对此，有媒体做了解读，认为新的土地出让金规则规定必须足额安排支付征地补偿安置费用、拆迁补偿费用，补助被征地农民社会保障所需资金的不足，地方政府不能够当期使用出让金，并让出让金收进与支付完全透明化，这会增加供应土地的成本，也自然会影响到房价。因此，新的土地出让金制度会推动国内房价上升。
认为土地出让金新规定会推高房价，这仅是一种片面的理解。土地出让金新规的基本内容有以下几个方面：一是提高征用土地的补偿费用；二是将土地出让金收支管理透明化、公开化及长期化；三是重新调整土地出让金利益分配机制，在个人、集体、地方政府及中央政府之间，在长期与短期之间有一个有效的利益机制。从这些内容来看，对国内房地产市场的土地供应只会利多而不是利空，更难以得出会推高房价的结论。
首先，提高土地征用补偿费用的确会增加征土成本，但这种成本的增加一定会体现在土地拍卖价格上，进而影响房价吗？实际上，近几年来，征用土地的拍卖价格，基本是取决于市场供求情况，而不是取决于征地成本。因此，对于土地征收补偿莫说是提高一倍，即使是提高两倍、三倍，对拍卖土地价格的影响都是微乎其微的。比如，某地兴建赛车场之前，周边每亩地的价格为8万元至12万元，赛车场开工后，每亩地的最高价格已升至200万元。试想，8万元的价格翻一倍也才16万元，其与200万元的拍卖价格相比，其成本的意义又会有多大？既然征用土地的补偿价格对拍卖土地的价格没有什么影响，又如何能影响房价呢？
其次，土地出让金管理的透明化、公开化及长期化对房价的影响如何。这里有几个问题可以讨论。一是在土地出让金收支两条线的前提下，不仅对土地出让金的使用增加了约束(进入地方政府财政预算)，而且也增加了使用的透明度，特别是当期的土地出让金不能够当期使用时，这自然降低了地方政府疯狂出让土地的冲动。二是土地出让金收支公开透明，不仅减少了地方政府官员寻租的机会、降低拍卖土地的成本，而且会提高拍卖土地的效率，增加土地供给(可以使土地使用集约提高)。而不是如以往那样，土地交易的不公开、不透明导致土地炒作盛行，进而成为推高国内房价的祸首。第三，从自然属性来看，土地是不可再生、不能增长的资源，也正是土地的这种属性成了目前国内房地产开发商推高房价的借口。但是从人类社会经济发展的历史来看，土地总量虽然不可变，但其使用效率却可不断提高，城市化的过程也就是土地使用效率转变的过程得以发展。在这个过程中，人类对生存空间的需求由以往的平面变成了立体，特别是通讯技术、交通科技的提高，人类生存所需的单位土地空间在不断地缩减，从而使得可利用的土地不断扩张。在这意义上说，土地供应又可以认为是无限的。比如，土地资源最为紧张的日本、韩国以及我国香港地区等，并没有出现土地的供给成为这些地方经济发展障碍的现象。
还有，土地作为一种生产要素，其使用价格(如地租)决定于土地边际生产力，而土地使用本身不是最终消费需求，它是向经济活动投入的要素。因此，土地价值的高低就在于土地使用的用途与效率。而住房作为一种投资品(国家统计局的标准)，当投资者对住房持有乐观预期时，房价就会迅速上涨，从而导致更多的企业进入房地产，增加土地需求及推高地价。如果说开发商拍卖土地时没有预期到房价上涨水平高于地价成本，肯定会没有一个开发商以亏本的方式来获得土地的。所以说，在房地产市场，是房价决定地价而不是地价决定房价。
总之，这次出台土地出让金新规则，其基本目的是要全面整顿国内土地市场秩序，提高土地使用的集约性与效率，这些都是能够增加土地供应、有利于房地产市场的利多政策，而不是如有些开发商所“鼓吹”的那样会抬高土地拍卖价格。如果土地出让金新规能有效打击以往那种先炒高地价，再炒高房价的“非理性亢奋”行为，使得土地价格向土地的真正边际生产力回归，那么，地价还会出现下降的可能。
既然是房价决定地价而不是地价决定房价，那么征收土地的成本就不是决定地价的根本因素。所以，所谓土地出让金新规肯定会抬高房价的说法，很可能是房地产商们玩的一个障眼法而已。
(来源：东方早报 作者：易宪容）
