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在一个卖方市场，税收及相关费用很容易被转嫁到买方身上
★ 本刊记者/陈晓萍
人算不如天算，江明(化名)的换房计划被政府先后出台的二手房营业税和个税政策搅乱了。
随着孩子一天天长大，江明一直琢磨着把自家的两居室换成三居室。他跟妻子计划好，在儿子小学五六年级时开始行动，用一年的时间看楼盘、买房、卖房、装修、购置家具，正好能在儿子上初中时住进新家。跑遍了京城大大小小的楼盘后，江明终于选中了自己的新家，签合同、办贷款，还有各种公证，如同经历了一场战争。当一切都办妥当之后，已经是2006年的春节了。
江明的如意算盘是，等着儿子小学毕业，也就是2007年暑假前后，把现在住的房子卖了，这样就可以提前还清贷款，能安安心心地住进新房子。但是，今天5月底推出的“国六条”规定，从6月1日起，购买住房不足5年转手交易的，按其交易额征收营业税，而在此前，对二手房征收营业税只限于2年内的房源。正在江明叫苦不迭的时候，政府又出台了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，也就是108号文件，规定从8月1日开始，政府开始“强征”销售二手房的个人所得税，而要想免去这笔费用，惟一的条件是：5年以上，并且是家庭惟一生活用房。
“这个惟一生活用房怎么界定？我总不能先卖房后买房吧。”江明对本刊记者说。
换房成本增加了多少
江明现在的住房在学院路上，从有了换购大房子想法后，他就在留意这个小区的二手房房价。据估算，他这套80多平方的两居室，如果出手的话，卖60万是不成问题的，而当初，他买这套房子花了40多万。这个靠近五环的小区，是1998年建成的，当时的价格是4800元/平方米。如果这套房子能以60万出手，其单价就是7142元/平方米。
如果江明有先见之明，在今年6月之前把这套房子卖出的话，他只要交300元的印花税。但现在，他则要交39300元的税费，比原来多花了好几万元。江明给记者算了笔账，按现在的规定，如果出手这套房子，江明要交纳的税费是：
印花税：总房款的万分之五=600000×0.5‰=300元
营业税：(包含城市维护建设税和教育费附加)：总房款×5.5%=600000×5.5%=33000元
个税：总房款×1%=600000×1%=6000元。
这笔费用能转嫁给买房者吗？江明心理没底，因为江明的房产证是2001年10月才办下来的，以房产证的时间为准，他的这套住房还没到5岁，如果现在出手，营业税和个税一个不能少。
按照国家税务总局在7月26日下放的108号文件规定，二手房交易中，可以选择两种交税方案：一是如果卖房者能提供完整的、准确的资料，按应缴个税额的20%计算，而应缴个税额是指转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用；二是如果卖房者不能提供完整、准确的房屋原值凭证，按住房转让收入1%～3%的比例缴纳个人所得税。
据业内人士介绍，具体选择哪种纳税方案，主动权在纳税人，也就是卖房者。而在北京，目前通常是以住房转让收入1%来征收个人所得税。
等到房子5岁再卖
对于江明来说，5年的房龄要求还好解决，因为其房产证是2001年10月办下来的，那么他只要在今年10月以后卖房，则可以免交营业税。接下来的问题是，惟一生活用房怎么界定？
记者和江明一起联系了北京市地税局。“相关的细节我们也正在完善之中�！北本┦械厮熬值墓ぷ魅嗽备嫠呒钦�。
在地税局的网站上，记者了解到：个人出售自有住房前1年内购买住房的，其购房金额大于或等于现住房销售额的，免征现住房销售时应缴纳的个人所得税；购房金额小于现住房销售额的，按照购房金额占现住房销售额的比例，予以减征同比例的应纳个人所得税；个人出售自有住房后1年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时应缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税。
得知这个情况后，江明赶紧与新房子的开发商联系�？⑸谈嫠呓鳎路孔拥姆坎な窃诮衲�7月办下来的，现在还押在银行。
“我只要在明年7月之前把旧房子卖了，就正好符合免税政策，可以免去营业税和个税了�！苯鞲咝说囟约钦咚�，但他同时补充了一句，“但愿政策不会再有变化�！�
并不是每个人都像江明这样幸运。据统计，在北京待售的二手房中，只有26%是满5岁的房源，大多数房主如果想等房子满5年免税，则要花更多的时间。
郭晶(化名)在北京朝阳区双桥温泉花园有两套住房，因为生意上的关系，资金出现一定困难，急于将其中一套房屋建筑面积是80平方米的现房出售套现。
今年5月，郭晶找好了买家，大家谈妥了价钱，准备以45万的价格成交，但由于双方都有些其他事情要处理，没有及时办理买卖和过户手续。等他们都把一切准备妥当的时候，“国六条”出台了，郭晶要卖房得交营业税。当时双方也没有想到什么避税的方法，毕竟大家又不是亲戚或朋友，陌生人之间信任度是个问题。正在他们思考的间隙，个税征收又来了。
后来，在专业人士的建议下，买方和郭晶决定签订买卖合同，当中约定先不进行产权过户，并对此买卖合同进行了公证。他们是想等房子满5年后再过户，虽然到时郭晶仍免不了要交个税，但却可以免去24750元的营业税。合同中还约定，如果卖方悔约将赔偿双倍于首付款的数额，而如果买方反悔，将不得要回首付款(近10万元)。
不过，律师提醒，这样做虽然可以避税，一旦发生争执，风险还是很大。
税负到底谁来承担
“‘国六条’和108号文件的出台，是为了抑制房地产二、三级市场炒作，并不是针对二手房交易的�！北本┗傣我捣康夭邢薰局葱卸绿姥┯《远址渴谐〉那熬耙廊豢春谩�
在二手房市场，一些中介公司现金收购二手房一直是公开的秘密，而这正是政府要打击的行为。此前，有关于征收二手房交易个税的传言不绝于市场。政府先是辟谣，后来在7月28日突然发文，通知8月1日“强征”个税，“这的确让一些现金收购二手房的中介有点措手不及。但对于正常的买卖双方来说，该买的还得买，该卖的还得卖�！碧姥┯∷�。
据业内人士对本刊介绍说，相对于5.5%的营业税来说，1%的个税对市场的冲击并不会如果有些媒体所报道的那么凶猛。而有些媒体在个税报道中，有哗众取宠的心理，“其实在108号文件规定8月1日个税时，就同时规定了还可按住房转让收入1%的比例征税的方案，并不是如有的媒体所报道，1%的方案是后来补充出台的。”北京千万家房地产经纪有限公司市场总监常淑娟对记者说。
于是，对于市民而言，从(减去税金及有关合理费用的房屋差价的)20%到(房屋转让收入的)1%税，出现了一个时间差，这样又燃起了一部份人的卖房热情。其实个税相对于营业税还是少得多， 8月1日前的过户潮，就说明市场已经消化了此前出台的营业税的冲击。
市场人士认为，不排除税负转嫁的可能。营业税征收期由2年改为5年内时，就有不少卖家将营业税部分或全部转嫁给买家，导致二手房价格上涨。开征个税的这部分支出是否会被加入房价，导致二手房价短期上扬，还有待观察。但人们普遍认为，在一个卖方市场，税收及相关费用很容易被转嫁到买方身上。 ★
流行的避税方式
一、假赠予方式：这是无亲友关系的二手房买卖双方为达到“避税”目的，私下交易后，以赠予名义经过公证将房产进行“赠予”。
【后患】针对“假赠予”，有关法规规定除公益捐赠不可反悔外，一般公民间的财产赠予，其赠予人可以反悔。所以一旦发生纠纷，买房方因缺乏证据很可能得不到法律的支持。
二、“假租赁真交易”：由于房产可免税的年限未到，或干脆为“避税”，买卖双方交易后却不按规定办理缴税、过户、更名等手续，以表面的租赁合同替代交易合同。
【后患】“假租赁真交易”风险很大，一旦发生争执，受害方往往是买房方。
三、“有意压低交易价格”：买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。
【后患】对于“有意压低成交价”的做法，首先税法就对其有明确约束，如被查出将受处罚。另外，对于买方而言，压低交易价格，将会影响其日后的销售，使其作为卖方在计算差价时受损而需多交个税，得不偿失。
