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   原本寄希望于搭上“奥运末班车”的北京众商业项目，在奥运即将过去时，尚未能全面开业。 中新社发 吴芒子 摄

　　据仲量联行、世邦魏理仕等多家代理公司统计，连续三年供应大幅上升的商业地产终于在2008年将空置率推到了新高。原本寄希望于搭上“奥运末班车”的北京众商业项目，在奥运即将过去时，尚未能全面开业。近200万平米商业体量将在奥运后排队开门迎客，而在零售商选址日趋谨慎的后奥运时代，北京商业项目集中招商竞争压力大增，促成了京城商业地产租金两极分化的态势。

　　近200万平米项目推迟开业

　　“我们招商已完成75%，开业时间推迟到大概明年1月左右，主要是受奥运对工期的影响�！惫�瑞地产传媒总经理武斌谈到占地近13万平米的崇外国瑞购物中心时这样表示。与该项目不同，众多商业则因为招商难推迟了开业或者部分开业后继续招商工作。

　　据世邦魏理仕的研究报告，上半年除SOLANA、华贸购物中心等八家商业地产开业外，其余188万平米商业体均推迟开业。除受奥运会对工期的影响外，招商是部分项目延期开业的主因�！八闵弦�泰中心等部分开业的商业中未完成招商的部分，实际未开业体量在200万平米以上，而去年到今年商业总体供应量在600万平米左右，招商压力很大。”戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏透露，目前在京城已有项目因招商问题而停滞下来。

　　大量商业入市，望京租金降5%

　　伴随大体量的商业项目集中入市，部分项目选择了以较低租金或更大优惠吸引商家，短期内可能会拉低商业地产平均租金。

　　据仲量联行的统计数据显示，2008年大量新竣工的商业，使得商铺和写字楼空置率分别推高至9.5%，这促成了新兴商业区与成熟商圈租金两极分化。据高力国际的研究报告，截至8月，王府井商圈首层商铺平均租金水平已经超过了50元/平米·天的水平，西单、CBD、中关村等成熟商圈租金水平仍在稳步上升。但新型商圈则因招商压力，拉低了整体租金水平。望京此前商业项目平均租金水平在20元/平米·天，但在方恒国际中心、嘉美中心、六佰本等项目入市后，租金水平已环比下降了5%左右。

　　“大致统计一下今年到明年计划开业的大小项目量在30个以上，可供零售商选择的面太宽了。”张家鹏分析，以CARTIER为例，以前整个北京仅有一家，到目前包括银泰中心新开的全国最大专卖店在内，整个北京已经有9家，都是在近两年开业的，类似零售商首选一定是成熟商圈，而西单、王府井等商圈商业体量有限，新型商圈还要经历较长养铺期，在供需作用下促使租金水平在新型商圈和成熟商圈两极分化。

　　商业地产将现商源剧烈之争

　　“目前北京商业地产在量上完全能满足市场，但在项目的质上与零售商等商业需求并不匹配�！敝泄�购物中心产业资讯中心主任郭增利分析当前北京商业地产现状表示，目前包括国内、国外的众多零售商正在北京大肆扩张，但北京市场短期内集中大量的商业项目放量，使得商家选址更加谨慎�！吧碳业サ甓�辄百万级的投入，压力并不比商业地产开发商小�！�

　　郭增利认为，目前北京商业地产不分位置、体量、设计规划，定位大多扎堆在高端，而高端商家扩张有限，另一方面众多商业项目格局分散、集中入市，也给市场招商、运营带来了巨大的压力，目前已经出现了新区域新项目招商、经营压力大，旧区域旧项目却越来越成功的分化趋势�！拔蠢匆欢问奔浔本┥桃迪钅炕岢鱿侄陨碳摇⒖驮淳缌揖赫�的盘整期，只有做好准备找准自己定位的项目才能发展下去。”郭增利这样说。(记者 谷欣)