如何确定盈亏平衡点：首付越高，风险越小
不过细心的读者可能会发现上述计算方法中的“漏洞”。也就是说，依据贷款利率计算资金成本的方式，可能只适用于那些仅支付少量首付款的以租养房者。对于那些以自有资金购房者，虽然从国际惯例来说，银行贷款利率基本接近于社会平均投资回报率，但在中国，由于利率法定，同时投资工具匮乏，其机会成本未必能够比照银行贷款。
这在上海楼市近期出现的冷热不均中可找到依据。事实表明，楼市新政对高档二手房的影响并不大。北静安、浦东陆家嘴滨江区域等新兴的豪宅区，近期客户询问量明显增加，挂牌价格比较坚挺。市中心黄浦、卢湾和徐汇等传统的高档住宅区，高档二手房挂牌和成交不论在数量上还是价格上都没有明显变化。
除了地段，以房屋面积为变量的情况同样如此。某业内人士表示：“这是很显而易见的，政府规定每个小区的90平方米以下住宅要占到整个项目开发量的70%，那今后大户型的房产在市场上肯定更加稀缺，物以稀为贵，大户型的房产不涨价是不可能的�！�
事实上，由于高档楼盘的拉动，上海商品房成交量在经历了三四月份连续大幅上涨后，到了5月份呈现出平稳局面。5月的最后一周，即使日均交易面积受政策影响下滑8.44%，但是仍然维持在10万平方米以上。
尽管总体成交量平稳，但是沪上个人住房贷款增幅仍然一路下跌。4月份时，上海中资银行个人住房贷款减少22.51亿元，而前3个月月均减少额为29.6亿元。
工行上海市分行房贷部有关人士分析说：“如果新房成交量和个人住房贷款的增量幅度相差很大，那么最根本和直接的原因可能是，一次性付清贷款的购房者比例大幅上升�！�
上海建工总经理杭迎伟认同这种说法，他表示，高档楼盘的购买者资金实力雄厚，一般都不需要从银行申请贷款，即使申请，首付比例也很高。这是成交量和房贷呈现背离的重要因素。
理财专家的意见与这种趋势相契合，他们认为，按揭买房者应该好好权衡一下投资回报率与房贷利率，如果没有回报高于贷款利率的投资渠道，有了闲钱，最好还是先还房贷。这种建议的言外之意是，在目前阶段，投资者很难取得6%左右的无风险收益，因此，首付比例越高，购房风险越小。
我们以相对较为稳定的货币市场基金为参照，统计数据显示，自6月5日IPO资金进入冻结期以来，货币基金的收益率总体呈现平稳中走高的态势。其中，6月5日所有货币基金的平均7日年化收益率为1.8564%，6月6日的平均7日年化收益率为1.8598%，保持了非常稳定的状态。
为了计算方便，假设货币市场基金的收益率可以达到2%，房贷利率为6%，那么，投资者将这部分资金投资于房产的话，在首付达到50%的情况下，其加权资金成本的利率可以下降到4%左右，在这种情况下，大致可以达到盈亏平衡�；谎灾�，在以下三种情况下，以租养房仍然是不合算的：一、基金收益率高于2%；二、首付比例达不到50%；三、租金收益率低于4%。
需要指出的是，在上述计算中，还没有考虑房屋折旧的因素，因此，严格说来，除非购房首付能够达到80%，这样才能支撑4%左右的租金收益率。以100万元为例，通过计算可知，成本大致为：80万×２%＋20万×６%＋100万／70＝4.23万元。
楼市、股市选哪个：五条基本思路
当然，由于近期股市总体向上，股票型基金受追捧程度有所上升，他们的收益率也可能会高一些。但由于股市投资的风险与收益总是并存的，因此收益率的波动也会比较大。更何况，如果投资者自行入市的话，其投资风险与收益会更难以预料，个案间的差别也会呈现两极分化趋势，因此很难一概而论。总的来说，因为投资房产(收取租金)属于长线投资，而投资股市更多地依靠短期操作，两者间的直接比较会非常困难。
不过投资者在根据自身情况进行取舍的时候，基本的思路应该是一致的，主要有以下几条：
首先，投资者需要估算自己在其他投资渠道可以获得的稳定的回报率。这一比率越高，投资房产越不合算；
其次，投资者应该精心选择适合收取租金回报的楼盘，因为从目前来看，房价不太可能再有大的上涨；
第三，在整个楼市归于理性并且二手房买卖受到严重抑制的背景下，房屋租金也将告别暴利时代。如在美国，经过多年发展，其租金收益率基本稳定在5%-8%之间，中国市场也会向着均衡稳定的方向靠拢。
第四，首付比例越高，越有利于降低资金成本，从而减少投资风险。
第五，对于资金流动性要求较高的客户，应该充分考虑到房屋变现成本较高，即使是以此为抵押申请贷款，其折扣率也会比较高且手续复杂。
当然，对于那些资金充足，且缺少较好投资渠道的高端客户而言，以自有资金投资房产仍不失为一个明智的选择。我们通过上面的计算也可看出，如果首付比例能够高于80%，或者租金收益率高于4%，其投资回报还是足以抵消其成本的。更何况，从租赁市场的情况来看，顶级地段的高档楼盘，因其稀缺性而抗跌性较强，同时，由于比较靠近高薪白领、海归人士、大企业中高层管理人员以及经商成功人士的需求，其租金回报也会高过一般楼盘。（卫容之）
[上一页] [1] [2]
