中新网12月19日电 据《经济参考报》报道,中国经济史会记录下2005年中央政府为调控宏观经济所施出的种种“重手”,在3至5月份的两个月内,就四次出台政策来调控全国房地产市场,频度之高,殊为罕见。
重招之一:“两会”放出“抑制高房价”信号
3月5日,全国“两会”。国务院总理温家宝在政府工作报告中明确提出抑制高房价。剑锋直指房地产投资过热,房价上涨过快,虚高不下。据国家统计局统计,今年一季度,全国房价上涨19.1%。
此后,一系列政策、举措如期而至。在中央,建设部开始频频往返于京沪之间,银监会也开始对天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆八个省市的4家国有银行和12家股份制银行的房地产贷款进行专项检查。
在地方,3月5日下午,上海市政府一连发布3项针对房地产的政策,次日又发布了第四个通知,宣布上海房地产市场将坚持以居住而非投资为主、以本地人消费而非外地人购买为主、以中低价位而非高档房为主。自3月7日起,上海对居住不满一年出售住房的,征收5.55%的税费;并承诺年内新开工2000万平方米配套、中低价商品房,从供求上抑制房价涨幅。
评价:将房价问题写进政府工作报告,反映了中央在房地产泡沫问题的认识上已达成一致。这是一条重要的政策信号,被地方、业内认为是房地产的“政策拐点”。
重招之二:央行上调个人房贷利率
3月16日,中国人民银行宣布,从即日起上调个人房贷利率,将原来的商业银行自营性个人住房信贷优惠利率5.31%调整至6.12%。同时,经央行批准,部分房地产价格上涨过快的城市和地区的“个人住房贷款最低首付款比例”由20%提至30%。
在此指引下,上海市银行同业公会同16家中资商业银行达成“君子协定”,提高同一借款人第二套贷款购房的首付款比例,大幅提高第三套及以上贷款的首付款比例,实行贷款利率上浮,并彻底停止转按揭,封杀“购房一年内转让”。
评价:利率上调是政府动用金融杠杆抑制住房需求、挤出泡沫的手段。其效果不在实际增加了炒房者多少成本,而在于改变市场预期:央行会在必要时,继续动用利率杠杆干预楼市,直至平衡。
重招之三:“国八条”问责地方负责人
3月26日,国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》的内部文件!锻ㄖ分凶芄灿邪颂跻饧,被业界称为“国八条”。文件明确指出,部分地区投资性购房和投机性购房大量增加,导致房价上涨过快,影响了经济和社会的稳定发展!肮颂酢币蟮胤秸跋喙夭棵抛酆喜扇⊥恋、财税、金融等相关政策及利用舆论法律手段控制不合理的需求,抑制房价过快上涨;对于控制措施不力,造成市场大起大落,影响经济稳定运行和社会发展的地区,要追究有关负责人的责任。
评价:“国八条”的重大意义不在具体调控细节,而在明确了楼市调控的几个重要原则,它对地方高官形成了巨大威慑:抑制不了过高的房价,将问责地方政府负责人。大有不降房价就降官阶的意味。
重招之四:“新国八条”细化调控决心
4月27日,国务院出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》,即“新国八条”!靶掳颂酢痹俅蜗允玖酥醒胝骺芈ナ械木鲂,措施直指土地、税收、金融等楼市穴位。政府将强行遏制恶性炒作土地,并充分运用税收杠杆来调节楼市。
此前两天,即4月25日,建设部在上海召开房地产形势座谈会,国务院副总理曾培炎出席会议,对平抑房价提出4点要求。
评价:“新国八条”是对“旧国八条”的解释与细化,再次明确地对市场强调了政府“平抑”楼市的决心:要把房价降下来,并将调控措施具体化。它还透露出,政府已注意到并着手改变房地产市场存在的信息不畅、部分人独霸话语权、房地产运作模糊等弊端。
重招之五:七部委推出“六一大限”
5月9日,国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格的意见》,要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题,作为当前加强宏观调控的一项重要任务;明确指出,“期房限转”、新购商品房“两年内转手全额征税”等措施,打击炒作投机行为。6月1日,《意见》正式实施,这一天因被称为“六一大限”。
通知下发后,一些调控压力较大的城市相继跟进,出台配套措施打击楼市投机。
评价:与2004年宏观调控中,允许各个地方结合自身情况采取楼市调控的措施不同,“六一大限”对全国普遍具有强行性要求。这被部分地区认为“XX地方生病,全国吃药”,甚至被视为“一刀切”,但事实上,非此不足以体现国家此次调控房价的决心和力度,亦不能保证博弈格局中的中央政策的执行。
重招之六:央行建议取消房屋预售制度
8月15日,鉴于商品房预售存在的种种弊端,央行研究部门在其公布的《2004年中国房地产金融报告》中建议:取消现行的房屋预售制度。尽管宏观调控的决策权在国务院而不在央行,但央行报告仍被认为是国务院实施调控的基本参考依据。因而“8·15建议”一出,立即引起强烈“地震”,建设部随即发布声明称短期内不会取消期房预售,但民间一片赞同,尤其是普通百姓拍手称快。
评价:一项建议而非政策,竟能引起如此之高的关注,足见中国房地产问题之一斑。商品房预售制度实际上隐含着一种融资安排,即购房人在房屋预售时就向开发商付款,这部分资金实际上成了开发商自有资金的一部分。从公平的角度看,取消预售房是迟早的事。凭什么要求天下苍生为一个行业的暴利而早早掏空自己的钱袋,且为他们未来的交易质量纷争留下诸多隐患?(徐寿松)