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　　中新網(wǎng)2月3日電　據(jù)西班牙《歐華報(bào)》報(bào)道，隨著旅西僑胞的購(gòu)房需求不斷升溫，擺在面前的關(guān)鍵問(wèn)題是如何獲得銀行貸款。據(jù)了解，目前西班牙各大銀行審批房貸的要求都很嚴(yán)格，貸款的成功率不高，究竟是什么原因造成這種現(xiàn)狀的呢？記者采訪了記名房產(chǎn)公司(現(xiàn)改名為中信法稅商務(wù)公司)的負(fù)責(zé)人金先生，金先生根據(jù)自己從事房地產(chǎn)行業(yè)8年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，向記者講述了現(xiàn)階段買房貸款難度高的玄機(jī)。

　　據(jù)金先生介紹，金融風(fēng)暴來(lái)襲之前，西班牙各大銀行的分行就可以直接為房產(chǎn)購(gòu)買者辦理貸款手續(xù)，現(xiàn)在所有房貸申請(qǐng)都交由各銀行的總行處理，審批的要求越發(fā)嚴(yán)格，審批的效率卻大大降低了。金先生舉了一個(gè)剛剛發(fā)生的例子，馬德里一位僑胞在市中心購(gòu)買了一套房產(chǎn)，事先交給房屋中介2萬(wàn)歐元的定金，在這種情況下，銀行方面承諾80%貸款絕對(duì)沒(méi)問(wèn)題。可是申請(qǐng)貸款的材料交上去2個(gè)月以后，銀行遲遲沒(méi)有批復(fù)，造成了這位僑胞原先簽訂的購(gòu)房合同過(guò)期了。房東坐地起價(jià)，在原成交價(jià)上又加了15000歐元，這就等于提前支付的2萬(wàn)歐元中一下子扣掉了1.5萬(wàn)歐元。由此可見(jiàn)，即使僑胞的支付能力沒(méi)有問(wèn)題，銀行方面仍然不肯輕易批準(zhǔn)房貸，延誤了交易的時(shí)機(jī)，造成僑胞大量的額外損失，在這種情況下這位僑胞經(jīng)人介紹找到了金先生，經(jīng)金先生從中協(xié)調(diào)和磋商，事情最終得以圓滿解決。

　　大量的建筑商和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法償還巨額貸款，銀行方面不得不投入大量精力處理這些死帳、壞賬，這就造成銀行內(nèi)部管理的混亂，影響了銀行的正常貸款業(yè)務(wù)。總行不再信任各分行負(fù)責(zé)貸款業(yè)務(wù)的經(jīng)理，擔(dān)心他們繼續(xù)制造不良貸款，所以才把普通的購(gòu)房貸款批復(fù)的權(quán)利統(tǒng)統(tǒng)集中到了總行。與此同時(shí)，西班牙各大銀行的房貸業(yè)務(wù)受到國(guó)家銀行的監(jiān)督和制約，因?yàn)橐坏┵J款者無(wú)法負(fù)擔(dān)房貸，各大銀行要將貸款額的全部付給國(guó)家銀行作為抵押金。這種機(jī)制的建立是為了防范一旦銀行破產(chǎn)之后遭擠兌，為了維護(hù)儲(chǔ)戶的利益，國(guó)家銀行有義務(wù)撥款給其它銀行。于是，各銀行為了自身的利益，不得不對(duì)貸款嚴(yán)格把關(guān)，否則不但賺不到錢，還要付錢給國(guó)家銀行。據(jù)金先生介紹，目前西班牙銀行業(yè)仍舊能夠保持健康發(fā)展，內(nèi)部沒(méi)有出現(xiàn)危機(jī)的只有巴斯克地區(qū)的部分銀行，與其它銀行相比，巴斯克銀行的實(shí)力沒(méi)有受到金融風(fēng)暴的太大影響，貸款業(yè)務(wù)還維持著基本正常的水平。

　　僑胞購(gòu)房向銀行貸款難度增加的另一方面原因來(lái)自僑民自身。現(xiàn)階段貸款的審批都要到總行，所以對(duì)文件體現(xiàn)出來(lái)的僑民支付能力是一個(gè)考驗(yàn)。從前可以由分行的負(fù)責(zé)貸款業(yè)務(wù)的經(jīng)歷考核貸款者的經(jīng)濟(jì)能力，現(xiàn)在審核貸款的總行工作人員與貸款者完全沒(méi)有交集，甚至從來(lái)沒(méi)有接觸過(guò)，他們只能從文件上來(lái)判斷是否可以貸款。而旅西僑民每年做RENTA的時(shí)候，通常都做MINIMO。例如，大部分僑民如果將RENTA做MINIMO，而房貸還款每年超過(guò)這個(gè)數(shù)額，那么銀行貸款批復(fù)的可能性是零。銀行考核的是貸款人賬戶的收入、支出和余額，作為貸款人最高只能用收入的45%進(jìn)行還貸。

　　旅西僑胞貸款難的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題就是RENTA做得太低，關(guān)于這一點(diǎn)金先生說(shuō)，其實(shí)僑民的心理非常好理解，因?yàn)槿绻鸕ENTA做得很高，那么意味著每年要給政府上的稅金更多，大部分僑民的確是十分舍不得的。不過(guò)這涉及到一個(gè)銀行信用度的問(wèn)題，給政府上的稅越多，那么僑民在銀行的信用度越高，貸款越容易獲得批準(zhǔn)。目前，已經(jīng)有越來(lái)越多的僑民意識(shí)到銀行信用度對(duì)自己將來(lái)發(fā)展的幫助。

　　關(guān)于僑民買房向銀行貸款的還款利率問(wèn)題，金先生解釋，房貸還款利率的計(jì)算方式為EURIBOR+各銀行給客戶的系數(shù)。EURIBOR是歐洲央行制定的還款利率，每天都在變化，但是對(duì)于已經(jīng)貸款的僑民來(lái)說(shuō)，還款利息以半年為周期進(jìn)行調(diào)整。目前，西班牙各大銀行的房貸還款利率有一個(gè)基本線，大致在EURIBOR+0.75左右。此外，西班牙各銀行還有一個(gè)保底的還款利率，也就是說(shuō)不論歐洲央行制定的利率為何，為了賺錢西班牙銀行都會(huì)制定自己的一個(gè)底線，比如以2.5為保底還貸利率。

　　購(gòu)房的僑胞如果自己去銀行貸款，需注意在還款利率上的變化。很多僑胞為了獲得更低的還款利率而接受了銀行提出的許多附加條件，比如說(shuō)保險(xiǎn)要在貸款的銀行購(gòu)買，工資要定期存入該銀行，每個(gè)月消費(fèi)的額度也受到銀行的制約等等。其實(shí)，銀行是最聰明的商人，此消彼長(zhǎng)，銀行永遠(yuǎn)不會(huì)做虧本生意，即使僑民獲得低還款利率，銀行必然用其它業(yè)務(wù)充抵。金先生稱，有部分僑民缺乏房貸的知識(shí)，在還款利率的問(wèn)題上輕易妥協(xié)，銀行提出還款利率為EURIBOR+1.75這樣苛刻的條件，不明就里的僑胞還是答應(yīng)了下來(lái)。這樣給僑胞造成的損失很大。(宇言)