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　　相關(guān)報(bào)道：北京郊區(qū)萬(wàn)余棟生態(tài)大棚內(nèi)建別墅面臨強(qiáng)拆(圖)

　　“拆！”一聲令下，北京市通州區(qū)國(guó)土局、張家灣鎮(zhèn)農(nóng)委、城管、治安巡防等部門共200余人于5月31日聯(lián)合行動(dòng)，100余棟在耕地上蓋起來(lái)的“逸仙種植園”違規(guī)農(nóng)家別墅群被徹底鏟倒。而與此同時(shí)，北京市一萬(wàn)余棟同類型的農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅也都面臨著同樣的命運(yùn)。

　　今年4月，北京市國(guó)土資源局下達(dá)封殺令，要求各區(qū)縣政府全部拆除違規(guī)農(nóng)業(yè)生態(tài)園，停止占用耕地，對(duì)于變相搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單位和個(gè)人將追究刑責(zé)。“應(yīng)該說(shuō)，‘農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅’的出現(xiàn)有規(guī)避法律和政策的嫌疑。它將帶來(lái)很多難以解決的法律問(wèn)題，造成諸多不穩(wěn)定因素�！睂�(duì)“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”現(xiàn)象始終關(guān)注的北京市昌平區(qū)人民法院法官崔亮近日在接受記者采訪時(shí)如是說(shuō)。

　　變相房產(chǎn)開(kāi)發(fā)破壞耕地

　　幾年前，北京市提出興建現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)的構(gòu)想，于是一些地方開(kāi)始打造集游覽、休閑、高產(chǎn)于一體的高科技農(nóng)業(yè)生態(tài)園。一棟棟房屋在農(nóng)地上拔地而起，然后再被開(kāi)發(fā)商以對(duì)外出租的形式租賃給當(dāng)?shù)卮迕褚酝獾娜�，通常一租就是幾十年，這樣的房子就稱之為“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”。

　　隨著農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛不斷，也促使人們把目光轉(zhuǎn)移到“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”上。與小產(chǎn)權(quán)房相比，農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅有著先天的政策“優(yōu)勢(shì)”，開(kāi)發(fā)商往往強(qiáng)調(diào)他們是在建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)園，表明這項(xiàng)開(kāi)發(fā)符合政策要求。與此同時(shí)，“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”只租不賣，也不違反國(guó)家禁止農(nóng)村宅基地買賣和嚴(yán)禁破壞耕地的規(guī)定，而被占地的農(nóng)民每年也可領(lǐng)到一筆數(shù)目相對(duì)可觀的補(bǔ)償金。

　　“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”的出現(xiàn)有規(guī)避法律和政策之嫌�！拔覈�(guó)對(duì)耕地實(shí)行的是嚴(yán)格保護(hù)，耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地有著嚴(yán)格的審批手續(xù)，而‘農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅’一般在規(guī)劃圖紙上，標(biāo)明的是配套用房，有的甚至是大棚，沒(méi)有標(biāo)明是用來(lái)居住的�！贝蘖两忉屨f(shuō)，“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”在實(shí)際中大多按照住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，有的甚至就是在耕地上建上幾間簡(jiǎn)易房，再由承租人拆除，根據(jù)自己的愛(ài)好重新建設(shè)，實(shí)為變相的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。崔亮認(rèn)為，這種“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”的本質(zhì)就是在耕地上變相搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，容易造成耕地流失，破壞耕地質(zhì)量。

　　法律難�！百�(gòu)”房人權(quán)利

　　具有先天缺陷的“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”在現(xiàn)實(shí)中也給“購(gòu)”房人帶去了沒(méi)有法律保障的苦惱。家住昌平區(qū)的王先生將鄰家的李女士告上了法院，起因便是李女士將原來(lái)的“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”拆掉后又蓋起了一棟三層小樓，碰巧擋住了王先生“別墅”臥室的采光。法院在審理時(shí)發(fā)現(xiàn)，王先生被遮擋陽(yáng)光的房屋并沒(méi)有房產(chǎn)證，在王先生提交的規(guī)劃圖紙上，他和李女士的房屋均被標(biāo)注為“實(shí)驗(yàn)用房”，然而關(guān)于陽(yáng)光補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)只能針對(duì)住宅。于是法院作出裁定，認(rèn)為王先生所住小區(qū)項(xiàng)目建成后，實(shí)際功能與審批的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地項(xiàng)目功能根本不符，實(shí)質(zhì)為借現(xiàn)代農(nóng)業(yè)大棚等設(shè)施項(xiàng)目之名，違規(guī)開(kāi)發(fā)土地進(jìn)行建房行為，故法院不應(yīng)當(dāng)受理。

　　“這個(gè)案件所反映出的問(wèn)題也只是一個(gè)方面。”崔亮表示，由于“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”的用途不是用于居住，存在著建筑物性質(zhì)不明確的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，而物權(quán)法僅保護(hù)合法物權(quán)，一旦發(fā)生糾紛，法院很難用保護(hù)住宅的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)維護(hù)承租人的權(quán)利。

　　“物權(quán)法難以保障，一旦生態(tài)別墅占用的土地被征收，承租人同樣也難以獲得國(guó)家補(bǔ)償�！备鶕�(jù)法律規(guī)定，耕地屬于農(nóng)村集體組織所有，國(guó)家征地時(shí)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等，這些補(bǔ)償主要是針對(duì)地上物。由于“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”實(shí)際上是以租代買，租金很低，但后期裝修、改建等投入巨大，有的承租人甚至將原有房屋徹底推倒重蓋，而這部分高額投入能否得到國(guó)家補(bǔ)償目前爭(zhēng)議很大。

　　除了個(gè)人利益存在風(fēng)險(xiǎn)外，“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”同樣也給政府監(jiān)管出了一道難題。據(jù)崔亮介紹，“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”不屬于城市規(guī)劃，對(duì)于“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”群里出現(xiàn)的私搭亂建現(xiàn)象，城管等執(zhí)法部門無(wú)法管理，而負(fù)有直接管理責(zé)任的開(kāi)發(fā)商或是村委會(huì)，由于他們沒(méi)有行政執(zhí)法權(quán)，管理起來(lái)困難重重；“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”的出現(xiàn)還會(huì)帶來(lái)大量的流動(dòng)人口，對(duì)于本來(lái)就力量比較薄弱的農(nóng)村派出所而言，顯得有些力不從心。

　　強(qiáng)拆后會(huì)引發(fā)補(bǔ)償問(wèn)題

　　據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前北京市共有超標(biāo)的“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”1萬(wàn)余棟，遍布北京9大郊區(qū)縣，涉及占用耕地1萬(wàn)余畝。

　　對(duì)于“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”強(qiáng)拆后引發(fā)的補(bǔ)償問(wèn)題、農(nóng)民工工資問(wèn)題以及被破壞的耕地由誰(shuí)復(fù)耕等一系列問(wèn)題，北京市國(guó)土資源局表示，具體措施及方案將在日后對(duì)外公布。雖然官方并未明確表態(tài)，但根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)研究所副研究員沈杰的估算，這種從興建到拆除再到復(fù)耕的重復(fù)建設(shè)所造成的人力、物力、土地的浪費(fèi)，涉及金額將高達(dá)數(shù)十億元。

　　對(duì)于善后工作所牽扯到的法律問(wèn)題，北京大學(xué)法學(xué)院張雙根副教授認(rèn)為，由于在耕地上建設(shè)所謂的生態(tài)房本身就是違法違規(guī)，這就意味著業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同標(biāo)的物屬于違法建筑，因此承租合同應(yīng)屬于無(wú)效，業(yè)主權(quán)益無(wú)法得到法律保護(hù)。關(guān)于農(nóng)民工工資及復(fù)耕問(wèn)題，張雙根表示，農(nóng)民工由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)工資發(fā)放，農(nóng)田也應(yīng)由破壞耕地的開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)復(fù)原。

　　張雙根認(rèn)為，政府此次集中拆遷行動(dòng)相對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房已有了較快的反應(yīng)速度，但仍顯示出一定的滯后性。他建議政府日后應(yīng)逐步建立一套實(shí)時(shí)監(jiān)控、預(yù)警機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)有各類形式的違規(guī)占用耕地行為，可立即勒令停工恢復(fù)原貌，并加大對(duì)相關(guān)責(zé)任人的懲處力度。(本報(bào)記者 李松 黃潔 本報(bào)實(shí)習(xí)生 徐偉倫)