买二手房别忘记约定户口迁出条款

2010年09月08日 11:36　来源：扬子晚报　

　　朱先生：我看中一套二手房，现已与房主达成购买意向，但就是在户口的迁出时间上有点争议。我的意思是，让他迁出户口后，我才支付全部房款，可卖房人坚持收到全部房款才迁出户口。朋友建议我不要让步，他说有些卖房人不守信用，收到钱后不迁户口，到时候起诉到法院，法院都不受理。请问律师是这样吗？

　　饶律师：二手房买卖，户口迁移确实是个大问题，如果卖房人拒绝迁出，买房人的户口就没法迁入，从而影响孩子入学�；Э谇ㄒ剖粲诠残姓芾碇叭�，基于司法不得干预行政这一原则规定，法院一般不受理此类案件，因此，如果卖房人拒绝迁出户口，确实会使买房人陷入被动局面。但是，法院虽然对迁出户口的行为不可以做具体的判决，但对该违约行为造成的赔偿责任，完全可以判令卖方承担。在此，建议你在买卖协议中就户口迁出约定严格的违约责任，比如约定“一定期限内不迁出户口，支付巨额违约金”，让卖房人承担高昂的赔偿责任，以制约其将来可能的违约行为。

　　张女士：我是某小区住户。楼上住户将房子改建成群租房，里面住了十多人，这对我们楼下住户的生活造成了不便。我们找到楼上房东理论，房东说这是他自己的房子，我们无权干涉。请问律师我们该怎么办？

　　饶律师：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条明确规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按《物权法》第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。据此规定,你完全可以“楼上住户未经你同意擅自将住宅改建成营业用房”为由，请求法院判决楼上住户将住宅恢复原状。

　　王先生：我去年12月进入一家公司上班，前一阵我想休年休假，但公司拒绝放行，理由是我还没干满一年。我觉得这不合理，因为我的工龄已有五年，社会保险也一直都有缴纳，按理应当可以享受年休假。请问公司的做法是否合理?

　　饶律师：公司做法不合法。《企业职工带薪年休假实施办法》第三条规定：职工连续工作满12个月以上的，享受带薪年休假(以下简称年休假)。第四条规定：年休假天数根据职工累计工作时间确定。因此你若有在其它单位工作的证明,企业不给你年休假是违法的。

　　胡先生：我在一家企业工作近两年了，该企业被一私人承包经营，上个月，这个承包人跑了，拖欠我们职工工资及加班费。我们找原企业索要，原企业负责人说，这是承包人私人欠下的债务，与他们无关。请问律师这一说法合理吗?

　　饶律师：不合理，更不合法。企业承包给私人时，该承包人与原企业是内部承包关系，承包人以企业名义对外经营管理，承包人的用工行为也是代表企业的用工行为。因此，你们可以找该企业主张权利。

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