楼市调控新政考验银行业应有对风险的清醒研判(2)

2010年10月18日 10:14　来源：第一财经日报　

　　从一份来自银行方面的调查可以看出，银行有75%土地储备贷款都是在2009年下半年房、地价飙升后发放的，开发商拿地成本较高，楼市调控带来的不确定性将使商业银行未来面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。

　　一家银行高管人员在接受记者采访时的表述很具有代表性。他说：“我们很担心房地产开发贷款风险链条绷得太紧，最后就可能会绷断，所以对这个行业的风险我们时时保持着关注�！�

　　按照其表述，“这个链条不仅是一个开发贷款的问题，还包括上端的土地储备贷款、下延的住房按揭贷款，资金链条环环相扣。一旦其中的一个链条断掉，就会形成很大的风险。”

　　开发贷款的风险在于：开发商销售回笼减少、利率上升、名单制管理、贷款集中管理、现金流断裂会增加风险。银行贷款在房地产业的高集中度，加上银行的不审慎行为和放贷冲动，会导致其中蕴含的金融风险逐渐凸显。房价逐渐攀升产生房地产泡沫的过程中，往往会导致银行不良贷款率的同步上升。

　　为进一步掌握房地产市场波动对商业银行房地产贷款质量的影响，银监会今年曾要求商业银行开展了房地产贷款压力测试，分析不同压力情景下商业银行房地产贷款质量受到的冲击。测试结果表明，如果房价下跌30%且利率上升108个基点，房地产行业的不良贷款比例将上升2.2%，其净利润将下降20%。尽管业内对银行房贷压力测试说法不一，但如果房价一旦下跌超过30%，银行面临的风险十分明显。另外，银行体系内与房地产相关的上下游行业贷款余额更大，且授信业务中一般没有抵押品，有的也主要为房地产，其风险与市场波动密切相关。

　　目前，受房地产市场调控影响，商业银行房地产开发贷款已经明显少增。据有关数据表示，40%的开发贷款将于今年年底到期，这对开发商有着一定的资金压力。特别是楼市调控后开发商贷款融资成本普遍上升20%，这对开发商利润冲击很大。

　　交通银行金融研究中心研究员鄂永健认为，针对开发贷款，银行一方面应加强资金流动监管，及时调整授信策略；另一方面应加强贷款集中度风险管理，建立科学的限额管理方法，防止贷款风险在某些地区、项目、客户过度集中。

　　显然，对投资和投机进行抑制，可以减少房地产市场的泡沫，使房地产市场回归理性，这对商业银行是有好处的。但长期看，房地产市场将保持增长趋势，房地产领域仍是银行重要的业务领域。面对房地产市场的调控，商业银行不仅应对风险具有清醒的研判，更应抓住议价能力提高的有利时机，实现业务转型。记者韩雪萌

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