今年以来，一系列宏观调控的重心明显转向住房保障，“90/70”旨在增加中小户型中低价住宅的供应，新增税种意在抑投资、降房价，自9月底各地陆续出台的“十一五”住房建设规划更旗帜鲜明地把住房保障作为“重头戏”。解决中低收入群体住房问题，已成为中央和各地政府下阶段的重点工作之一。
方向和目标都已明确，但并不代表一路坦途。国外经验表明，住房保障这座山并不好爬，即使世界经济龙头老大美国，也曾于上世纪60年代后期由于住房困难引发150多个城市的居民骚乱。再看我国经验，早在1998年住房体制改革的文件中，已要求各地建立廉租房制度和形成以经济适用房为主体的多层次住房供应体系，结果却是市场化如脱缰之马，住房保障被淡化，利润丰厚的大户型流行和高房价肆虐也就在所难免。笔者认为，在我国目前正在快速推进住房保障建设的过程中，有三个宏观方面的制约因素须予以重视并寻找解决的方法。
其一、地方政府运作效率的制约。建立和完善住房保障制度，客观要求地方政府发挥主导作用，但房地产业有可能诱使某些官员权力寻租和滋生腐败，由于法制观念落后，房地产方面的立法目前难以对地方官员形成有效的约束机制。我国急需出台一部《住宅法》或《住房保障法》，以大法的形式严格约束地方政府和官员，保证住房保障建设的有效推进。
其二、产业市场化发展的制约。建立和完善住房保障制度，还必须面对行政干预和住宅产业市场化之间客观存在的矛盾。如果住宅产业市场化的速度很快，涉及面既广又深，会导致房价涨速过快；反之，如果不顾市场机制的许多优点，以住房保障为名义，大行行政干预之道，则极有可能伤害住宅产业的持续稳定发展。只有处理好住房保障和住宅产业发展二者之间的关系，才能持续健康地推进住房保障体系建设。
其三、政府财政收入水平的制约。建立一套完备的住房保障体系，离不开强大的政府财政支持，目前我国许多城市的财政承受力非常有限，而且财政支出的重点是经济建设，跟住房保障所需的服务型财政体系距离较大。因此，对于住房保障，虽然可以多渠道融资，但政府必须综合考虑财政收支平衡问题。
(来源：第一财经日报 作者：杨红旭 上海易居房地产研究院高级评论员）
