- 上海廉租房有望跨区选房 旧区动迁试点保底补偿
当前，机构改革后的住房保障和房屋管理局，将会以怎样的面目示人，民生的职能是否有所删减，备受关注的《上海市经济适用住房管理试行办法》何时能够正式颁布，经济适用住房何时才能上市供应，廉租住房是否能实现“跨区选房”，旧区改造工作如何推进？
今天上午，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生，来到由本报联合新华社长三角新闻采编中心、上海人民广播电台、东方网新闻采编中心推出的2009第二届上海市“民生访谈”。与本报记者等畅谈与民生相关的各项新举措，解读上海的住房保障、物业管理、旧区改造等工作。
从30年前的 “亭子间”，到现如今的“大套间”，上海人均住房居住面积不断被刷新的历史，正是上海改革开放31年来的一个最好缩影。
住房问题，历来是上海重要的民生问题。
从上世纪90年代“365”危棚简屋拆迁，到本世纪初新一轮旧区改造；从上世纪90年代末“房改”政策实行后一跃成为国内房地产市场的“桥头堡”，再到现如今为了迎接2010年世博会的召开所兴起的又一轮房地产业大发展……
上海人的住房“梦”，一直在延续着。
-经适房
经适房选址外环交通枢纽附近
记者：保障性住房的政策制定和建设是市住房保障和房屋管理局重要任务之一�？煞窠樯芤幌履男┦潜Ｕ闲宰》�？它在具体操作时，有哪几个方面会重点推进？
刘海生：住房保障是有一定限制范围的。上海从2001年就试行这方面的工作。 2007年国务院专门下发《关于解决城市低收入家庭住房的若干意见》，把这项工作列入政府关注民生的一项非常重要的内容。
上海的住房保障可分三大类：
第一大类是廉租房，主要是解决低收入家庭住房。通过这几年累计，到去年年底享受这项政策达到44000多户。
第二大类就是经济适用房，经适房重点抓以下几项工作：一是制度建立，体现操作当中的公开、公平、公正原则，目前我们研究制定的经适房管理办法在去年年底、今年年初已经公开征求意见，估计今年四五月份就能正式出台。二是建设，光有办法不够，要有一定的量。去年上海已开工建设400万平方米，根据市政府的计划今年年底还要开工400万平方米。
第三大类是来沪务工人员的居住点，这也做了很多尝试。我们想把这项工作作为保障性住房的工作来加以研究，怎么规范，怎么在全市推广。
记者：《上海市经济适用住房管理试行办法》去年年底至今年1月8日，已公开征求市民意见，也得到了市民高度关注与积极参与。下一步怎么做？
刘海生：去年年底我们在全市范围内对 《上海市经济适用住房管理试行办法》听取意见，意见稿出台前，我们会同市政府的其他相关部门做了大量的调查研究。这个征求意见稿出台前已经修改了接近80次。应该说，这次公开征求意见，市民非常关注，我可以用一个数字来说明，东方网访问量超过1500多万人次。我们局的网站访问量超过224万人次。我们收到的书面意见或问卷调查接近3500件。
记者：这些反馈意见的汇总分析有没有完成？
刘海生：基本接近尾声。我们也在研究，希望给公众一个反馈，看大家关注的热点是什么。从目前反映的情况看，市民比较关心这几大类：申请条件、供应方式、经适房的价格以及地点，其次大家还关心标准。
这个办法如果真正运作的话，会涉及到很多具体操作,可分为两大块：一个就是政府部门之间的政策问题，像经适房在中心城区如卢湾、静安不可能建设。在真正操作过程中，我们还要研究，比如说他符合条件，根据收入申请住房，也根据目前的房源情况。第二个，申请以后怎么对他的收入资产进行核对。第三个是价格管理，经适房的价格国家有严格限制。第四个就是合同，这个合同跟商品房有区别，但关键一条，如果这项工作做得不好、做得不完善就会造成不公平。
记者：今年市房管局对进一步加大经济适用住房的建设力度上有何打算？新建的经适房什么时间能够上市？
刘海生：今年市政府目标很明确，下半年会选择三个区来试点经适房，从申请开始到进行收入核对，19项内容凡是和销售有关的，一定优先考虑。有些比如说退出机制，我们可能会放在下半年再研究。经适房的上市必须符合一定条件，我们目前在跟有关区联系。
经适房有些基地是原来的商品房基地，相对来说基础条件比较好。有些基地像浦东的三林基地，由于面积较大可能要一两年才可以上市。
记者：经济适用房分配过程当中如何保证公平，有没有严格的筛选体系，防止不符合条件的人挤进来呢？
刘海生：这也是我们在研究过程中非常关心的一件事，如果在操作当中有人为疏漏，很容易把事情搞砸。去年下半年，国务院批准民政部、证监会、中国人民银行等九个部门对城市家庭收入进行核对。国家有这个文件，就可以跟这些金融资产的管理协调。当然我前面讲了19个项目当中，有一项就是把这项制度怎么完善，真正的运作起来。
当然，里面还有一个社会监督，申请人首先要承诺诚信，保证申请资料准确，我们还会在适当范围里向社会公布，通过不同机制尽可能做到公开、公平、公正。
记者：很多市民担心经适房比较偏远，韩正市长日前做客东方网时，也提到今后经济适用房的选址会选择在交通比较便利的地区，请你具体介绍一下规划情况。
刘海生：在上海目前的情况下，经适房全部建在市中心是非常困难的，第一中心城区不可能有那么大的空地，量也不可能会很大。我们会选择在外环附近，特别是考虑到就业、交通方便。目前已经开通的基地基本上都是列入轨道建设的线路周围，比如说宝山顾村等。
-物业管理
建监管平台考核物业
记者：今年是“加强住宅小区综合管理三年行动计划”的最后一年，你们如何加大物业管理的推进和实施力度？
刘海生：2007年，我们提出了上海市加强住宅小区综合管理的五年行动计划，到今年是第三个年头。今年要继续推进这项工作，如加强住宅小区的功能、探索物业管理的模式。
记者：随着小区管理制度不断完善，业主委员会发挥着越来越重要的作用，但如何发挥业主委员会的积极作用一直是个难点问题，今年有何打算？
刘海生：根据目前的情况，业主与业主委员会的意见不少，照理说业主委员会代表业主利益，不可能有矛盾，所以这方面的问题还有待完善解决。
今年我们也会搞一个调查研究，考虑两个问题：第一、已经制定的制度是不是符合上海目前的实际情况；第二、这个制度是不是在执行。
如果是制度的问题，我们要调整，如果是执行的问题，我们要加强监管。现在上海物业小区有10800多个，有业主委员会6400多个。比如说像闵行、浦东新区业主委员会成立以后，专门搞一些培训，效果非常好。像闸北区有一个业主委员会交流平台，周末大家互相交流，把一些好的办法提出来。这些好做法我们都在跟踪、推进。
记者：除了 “业主委员会管理”，“强化行业监督”也是今年物业管理工作推进中的一项重点，听说在徐汇、长宁有试点，还成立了专门的呼叫平台。
刘海生：我们有监管物业公司这个职能，要使物业公司按照规则来运行。尽管收费标准不一样，但服务的标准还是要监管的。我们今后要有一个监管平台，监管还有反馈，对市民来说有一个保修和投诉的地方。
-廉租住房
市级收储房源可供跨区选房
记者：廉租房政策是低收入困难家庭十分关注的问题。今年市政府的工作目标是什么？
刘海生：廉租住房上海从2001年试点开始已经比较成熟。去年我们在徐汇区搞了一个试点，在试点的基础上，我们又制定了上海本市廉租住房房源管理的指导意见。
记者：徐汇区的试点今年有没有可能进一步扩大到别的区县？
刘海生：去年下半年我们在徐汇区做试点效果不错，办法比较符合实际的，这套办法会在今年全市推广。关于实物配租也好，套租也好还要根据家庭不同的需求，根据我们提出的房源自己提出申请。
记者：据我们了解，市里面也会储备一部分实物配租房源，今后有没有可能实现“打通”，廉租住房的申请有可能实现“跨区选房”？
刘海生：我们的廉租住房还是以区为主，当然有些区基地有限，房源有限，我们也收购了其他的房源。我们去年的试点就有闵行的。今后，以市一级的层面来收储的廉租住房房源，就可以实现跨区选房。
记者：市一级的层面关于收储的房源在量方面有没有什么目标，今年要做到收储多少呢？
刘海生：这里面有一个滞后的问题。因为收储的房源的资金管理有严格界限，根据资金来源，再根据房源的情况有一些计划。
记者：很多市民手上有一部分闲置房源，听说市里边有政策，可以通过市里面收购，由政府支付租金，统一将其收购作廉租住房实物配租的房源，政府具体的收购标准是怎样的？
刘海生：廉租住房的资金管理我们有明确规定，在收储当中要规范行为，不能随意定价，要研究审核机制。在收储上我们是市场收储，鼓励一些单位提供用房，改造做廉租住房。
我们没有具体的标准，价格根据房屋地点的不同、房屋的类型不同而不同。要按照一定的程序来研究价格。总的来说，我们还是从交易市场来看一些小房型，如果市民提供的价格合理，我们会收储。
-旧区改造
旧区是否改造 先征询居民意见
记者：居住条件较差的“旧区”居民，十分关心旧区改造工作，今年政府计划如何推动这项工作？
刘海生：上海的旧区改造，特别是改革开放30年来取得了很大的成绩，但也碰到不少问题。 30年前我们的人均居住面积只有4平方米，30年后人均的居住面积达到16.9平方米，居住条件大大改善。
记者：上海目前“旧改”地块动迁成本越来越高，政府有关部门正在酝酿实施一项与旧区改造有关的政策，将通过事先征询来决定本小区是否要实施旧区改造，进一步增强市民在旧区改造中的主观能动性。
刘海生：从市委、市政府的角度要改善居民居住条件非常差的地区，我们在推动这项工作时，将和旧区里的市民进行互动。
今年会试行事先征询制，通常是两轮征询：
第一轮，看居民是否愿意改造，有的居民生活在这个地方习惯了，但有的居民愿意通过政府旧区改造改善居住环境。我们会做一个问卷调查。
第二轮，如果绝大部分居民提出愿意接受改造，政府要设几个改造方案。对市民来说，会有怎样的安置条件，或货币补偿条件，如果大部分人支持就会推进。
记者：动拆迁补偿有没有新办法？
刘海生：动拆迁补偿上还是以物权保障作为制度设计的基础。通过他的房屋资产的评估，这些房屋本身比较陈旧，结构也比较差。如果评估价格还是解决不了住房问题，政府会给他补贴。确实有个别住房非常小，居住条件非常差的情况，我们要保底解决居住问题。具体在操作当中看试点的效果。
记者：解决住房困难这方面，比如你的动拆迁安置、帮困碰头了，一边解决了住房困难，另一边住房保障又享受了，这怎么办？
刘海生：应该说这两块有关系也有区别。从旧住房改造和动拆迁上的补偿是一个经济补偿，从住房保障来说是享受社会保障。如果通过经济补偿还满足不了最低生活居住条件，就利用现在的住房保障政策来进行保障，解决住房问题。
记者：如何监督这个新举措执行？
刘海生：这个在制度设计中已经考虑了。政策要公开，动迁房要公开，哪个家庭要公开，他的家庭情况也要公开，所进行的补偿全部公开，这就是社会监督。我们会引入第三方参与，人大代表、政协委员、社会工作者包括一些律师，他们会监督你在操作过程中，是不是按照政府规章运行。
好事还得“多琢磨”
□骆新(市政协常委、东方卫视评论员)
一度高歌猛进的房地产行业，近来遭到前所未有的危机。
上�！傲交帷逼诩洌形榧怯嵴魅繁硎� “上海的房价确实太高了。 ”近日，市长韩正在与网民沟通时也坦承：“目前上海的房价确实偏高。 ”他认为，房价总的是由市场在调节，但政府“应该用一些政策来引导、促进消费”，而“不能刺激房价”。价格低一点，买房子的人会更多。继上海去年开工400万平方米经适房之后，今年力争再开工400万平方米。
在“保增长”与“保民生”之间，关于住房问题争论，几乎一直是处于两个极端。一种观点执拗地认为，房地产业至少与50多个产业密切相关，政府欲 “保增长”，就离不开稳定房价，而稳定房价的根本办法就是要力保房地产企业的生存；另一种观点则认准了房价若不跌，就不足以清除投机泡沫、提振民众的消费能力，从而做到真正的“保民生”……
其实，收入不同的群众，对住房价格的诉求也不一样：高收入者往往愿意把房子视作“投资品”，希望房价一路走高；而低收入者也许仅仅将房子当作“必需品”，肯定希望房价越低越好，因为得“买得起”；而收入更低的人群，对房价的变化几乎无动于衷，反正我都买不起，只能等着国家的政策性救济……
好在经过一番漫长的争论后，大家都逐渐明白了这个道理：政府的作用不是干预市场价格，而是必须承�；驹鹑�，即构建整个社会的住房保障体系，大力建设保障住房、保障人民“住有所居”。
旧区改造、经济适用房和廉租房建设，自然成了“破解”住房保障问题的焦点。
由于保障性住房有十分强烈的公共品属性，它在许多环节上都需公权力部门作出严格审核，如何做好“受保障人群”的身份识别，使各项制度更科学、更合理，力求做到公平、公正、公开，也就成为考验当下我们智慧的关键。
与无法上市交易的“廉租房”相比，“经济适用房”因为有物权、可买卖的特征，它在价格上比商品房便宜得多，另一方面它远期的增值潜力还很明显，这些因素都很容易导致在审核、配售时受到某些特权干扰，造成不公平。
目前的当务之急，是争取在制度上作出改进，规范经济适用房建设，下大力气促进廉租房建设，对建设、分配全程予以公开，让人民群众、媒体舆论广泛监督。
加快建设廉租房和经济适用房，缓解保障性住房紧张的状况，对人民群众来说一定是件大好事，但好事更须“多磨”——这不是指“磨洋工”，而是要反复“琢磨制度”，拿出可以孚众的标准和制度，毕竟房子好建，但得人心更重要，那种“好心办坏事”甚至“好事催生坏人”的例子，我们也见得不少了。
记者手记
愿住房不再“折腾”
最近，一个亲戚因旧区改造刚拿到一笔70万元的动迁款，说是要买房，但看房、选房、买房的经历颇有些“折腾”。
先说看房。按理来说，能花70万在上海全款买房的，也还算过得去。既然是动迁户，必定首选配套商品房。亲戚跑到宝山顾村的动迁配套房基地“考察”了一番。回来的结论是：太遥远，交通太不方便。于是，她把目光投向商品房。
再说选房。一家三口等着、盼着住新房，一手房压根儿不考虑，唯有二手房可以看看。在杨浦欧尚超市边上看中一套，听房产中介一 “忽悠”，心生买意立刻去看房。到现场一看，心里凉了半截：一梯四户，房屋也忒陈旧了吧？！
最后说买房。好不容易在浦东金桥看中一套，68万。朝向、楼层、房型都满意，可价格被房东“咬”着死活不松。最后双方商量，65万成交�；乩春�，亲戚还颇为得意，说这套房以这个价钱绝对“赚”了。第二天，房东来电“跳价”，说不卖了……
为什么举这么个例子，我想说的是，上海拥有像恒隆广场、港汇广场这样的顶级商用物业，还有像金茂大厦、环球金融中心这样的摩天写字楼宇，更是有像汤臣一品这样的千万豪宅，然而，更多的上海人都住着上世纪七八十年代的老公房，每季度缴百来块钱的物业费，因为那里离菜市场近，离学校近……为了一套舒适的房子，他们劳碌着，奔忙着。
前些天，韩正市长在跟网友网聊时也说，“我也有同感，目前上海的房价确实偏高了�！闭庖凰捣ǖ玫焦愦笸训牧ν�。这年头，年轻人结婚要买房，小孩念书要换房，工作调动要搬房……很多市民都期盼上海房价能再合理点，老百姓安居工程能更圆满些。所幸，多管齐下的分层次、多渠道住房保障体系，能让这一问题不再“折腾”。
我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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