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　　特邀议员

　　彭澎(广州社科院科研处处长)

　　韩世同(广州知名房产研究专家)

　　冀志罡(资深业内人士)

　　为了让更多低收入家庭能够居住在交通生活便利的老城区，广州市国土房管局今年将启动一项重要的新举措，就是从二手房市场收购房源作为廉租房。收购工作将按照季度有计划推进，主要在市区范围内选择收购50平方米以内、价格适中的二手房。

　　操作较难，政府省不了事

　　新快报：从二手房市场收购房源作为廉租房，上海、青岛、长沙等城市也有基本相似的做法。舆论对此举作了“政府救市”的解读。各位怎么看待这个问题？

　　彭澎：这是地方政府救市的举措之一，但实际效果可能不大。初衷可能是一方面拉高了成交量，对开发商的存货盘活有利，解了一些开发商的燃眉之急；另一方面可以提供更多的廉租房，方便了贫困户。当然对推动当地经济也是有好处的。关键是操作较难，政府省不了事。

　　韩世同：关于广州将收购二手房用于廉租房的信息是由住房保障办新闻发言人通过媒体发布的，目前还未看到正式的通知和规定。

　　但从信息发布的时间和部门来看，即使要解读为政府救市的举措，也主要是为了解决廉租房房源不足和分布不合理的目的，而不是为了通过这个举措来刺激购房消费或消化市场空置房源�？梢运�，救市的动机和目的有所不同。

　　目前，广州楼市一二手市场都已经出现房价不断回落、成交不断回升的良好局面，政府如果不是急于应对廉租房房源不足或分布不合理的问题，其实没有必要采取这一操作难度高、社会敏感度高的政策举措。

　　冀志罡：这是很不错的廉租房提供方式。其优点有三：一、如果重新规划建设廉租房小区，很容易形成贫民区，将贫富分化表面化，并激化社会矛盾。

　　二、操作简单，成本低廉。廉租房政策也要讲成本，成本越低，为低收入居民提供的福利就越大。

　　三、周期短、见效快。规划建设新房的周期很长，且管理成本极高，供给弹性也不足，无法根据低收入人群的实际情况随时调整供应量。

　　若无评估，措施恐会落空

　　新快报：有舆论担心，广州市区50平方米以内的二手房的市场本身就很紧俏，政府如果出面收购，完全有可能推高这部分市场的价格。从这个角度看，这项本是为了满足更多低收入家庭能够居住在交通生活便利的老城区的政策，可能在实际操作中还会碰到更多的难题。对于类似的难题，各位觉得应该怎样来看待？

　　彭澎：50平方米以内的二手房本来就不多，尤其是在广州这样的城市。如政府要做这样的收购工作，会出现以下几个问题：

　　一是房源较紧，业主将提价出手。能找到的房源可能都是(上个世纪)90年代前期或更早的建筑，很多都有人租住，政府收购只有以比市场价更高的价位才能使业主出手，从而使廉租房不“廉”，毕竟这类房出租率较高，通常给小青年或外来工做了出租屋。

　　二是房源分散，不利管理。很多旧楼各种户型都有，而且50平方米以内的户型也不会全卖给政府，因此，无法收购后集中管理，给房管局工作带来不便。

　　三是有这种户型的新楼一般在郊外，这可能使低收入家庭增加交通开支，而且郊外此类户型是为小白领设计，物管费并不低，这对低收入住户不利。

　　韩世同：我不清楚政府有没有对这项政策的可行性和可操作性以及对社会和市场会否带来影响做适当的评估。

　　如果从目前发布的信息来看，好像只有50平方米以内是比较确定的数据，至于数量、价格、区位、收购方式都似乎还未确定，还是未知数，只是表示在采购方面将考虑安全、管理、消防、成本和审核机制，对这一举措对二手市场是否会造成影响则并没有提及。

　　我认为，政府打算采购的50平方米以内的二手房房源，也是市场最抢手和最紧俏的房源，投资客和中等收入人士都愿意购买，除非政府出价特别高，否则就难以达成交易。

　　如果这一点无法突破和解决，实际上收购二手房做廉租房的措施就会落空�？赡苤挥械鹊叫』�型二手房的房源比较充裕时，才有可能按市价或低于市价收购，才不会因政府收购而推高小户型二手房的房价。

　　此外，有媒体指出如何避免权利寻租和不公平交易等问题，也是需要认真研究和解决的问题。至于其他方面的难题还比较好解决，因为双特困户中也存在不少分散租住的现象，政府在这方面已经摸索出一些现成的经验和管理办法。

　　冀志罡：我倒认为，任何福利都是成本，不管以何种方式提供这种福利，社会都要承担相应的成本。政府收购的确会推高城区小户型价格，但也为享受廉租房的低收入居民提供了更为便利的生活条件，应该说是符合廉租房政策的本意的。至于物业服务费，既然房租这个大头都优惠了，区区物业费应该不是问题。

　　在实际操作中，最大的难题可能是转租牟利的问题。也就是说，享受廉租房的人，很可能自己不住，而将其转租，以赚取租金差价。从这个角度看，与其搞廉租房，不如直接为低收入居民提供现金补贴，两者的效果完全一样，而后者的成本更低。

　　提高穷人现金福利最为良策

　　新快报：上海去年也有将“收购小户型房源作廉租房”的举措。外地的经验表明，这种做法更像是应急之举，它很难全面、持续地推行。因此，有论者建议，政府与其出资收购小户型二手住房做廉租房，不如回购现成的经济适用房。对此，各位有何看法？

　　彭澎：这种做法肯定是应急之举，只是廉租房供应的补充措施，而不能成为廉租房源的主流。至于回购经济适用房，规格是否又太高了一点，而且经适房的合理性已经越来越受到广泛的质疑。最终政府要提供的应该只是廉租房，经适房只是特殊时期存在的一种平抑房价的手段，更多的商品房还是要交给市场。

　　韩世同：上海也是去年10月14条救市新政中提出的举措，目的也是想“进一步加大廉租房源筹措力度，通过收购、转化、配建、改建等多种渠道筹措房源，近期主要以收购市场上小户型存量房为主，以满足廉租家庭的适用性需要”。

　　估计同样会遇到广州可能会遇到的房源紧俏、价格过高等问题。但上海住房保障部门表示：“收购的小户型存量房中不仅包括市区位置较好的旧公房，还包括其他区域的经济适用房与配套商品房。”

　　我认为，上海的某些做法是可以借鉴的，例如将经济适用房或拆迁周转房或一部分可以收回的旧公屋，还可以考虑将一些旧建筑改建成廉租房，这样既解决廉租房目前房源不足的问题，又可以避免二手房抢房源、可能抬高房价的问题。

　　冀志罡：恰好相反，收购二手房作廉租房，是最有可能全面、持续推行的廉租房提供办法，原因就在于其低成本、高弹性的特点�；毓壕�济适用房当然也可以。

　　其实最好的办法不是搞廉租房，而是直接提高低收入人群的现金福利，他们自然会用这笔钱改善自己的住房条件，或用来满足更加迫切的其他需求，还能有效地避免腐败寻租行为。