发表评论 央行10月22日宣布，所有银行将在10月27日前完成新的房贷实施细则的拟定工作并公布于众。然而时近一个月，除农行、交行、杭州银行和部分上海银行网点外，大多数银行总行都没有推出新的房贷实施细则。
面对房贷新政实施细则“千呼万唤始出来”的现象，许多新盘销售商、二手房和专业房贷中介公司、金融机构房贷部门、房产交易机构以及购房者们都感到有些无所适从。人们呼吁：尽管真正完善新的房贷实施细则还面临许多细节方面的难题，但是时不我待。社会方方面面都来想办法，集合大家的智慧尽快将新的房贷实施细则落到实处。
10月27日：所有银行悄无声息
照理，10月27日是央行要求所有银行推出房贷新政实施细则的最后期限�？墒�，当天居然没有一家银行推出新的动作。
根据央行的要求，这一天各家银行不但要推出具体的房贷新政实施细则，还要随时就购房者关心的问题给以详细咨询和回复，并做好宣传解释工作。然而，据上海一家媒体报道说，几乎所有银行都在“仔细研究或拟定”之中，或者“等待总行的通知再定”。当记者询问将如何回复新的申请房贷客户可能提出的问题时，银行都表示“先把材料收下，等到具体细则出台后再进行审批�！�
接下来媒体关心的是：“究竟何时出台房贷新政实施细则”？对此一位银行人士说：“按照惯例，实施细则不可能很快出台。如2007年9月央行规定实施二套房贷具体政策时，最后也是过了一个月才陆续出台的，而且那时央行和银监会还特意补发了一些完善措施，之后各家银行才正式执行”。该人士还说，退一步讲，哪怕拟定了实施细则，也还有一个“磨合过程”。直到这一天的下班时间，记者还是没有得到明确的答复。
有人要问，银行不着急吗？表面上看，银行静若止水，但事实并非如此。就在10月27日前一天，上海各大商业银行支行都在紧张地开会商讨如何贯彻央行颁布的规定，而且都在抓紧拟定各自具体的实施细则。
实施细则迟迟未决的后果是很明显的：银行关于新的房贷审批和放贷工作一律暂停；所有二手房和房贷中介公司不得不中断购房者们房产交易后的房贷申请业务。
10月29日：两家银行率先行动
经过两天“静默期”，光大和农业银行终于率先打破“沉默”，公开推出自己的房贷新政实施细则。
10月29日，光大银行总行作出如下规定：对2008年11月27日前已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分的，购房者可于12月15日前提交书面利率调整申请，然后银行根据不同情况作出是否享受优惠利率的决定。对此前执行基准利率或下浮利率(基准利率优惠15%)贷款方式的，若购房者未提出调低利率申请或审批未通过的，只要符合相应条件，将执行基准利率0.82倍的优惠。所有已发放的商业性个人住房贷款的，调整后利率均于2009年1月1日起执行。
对于购买“第一第二套自住房”的贷款利率是这样规定的，凡符合套型建筑面积90平方米以内的，首付比例为20%、贷款利率在基准利率基础上下调30%；若购买第二套住房的(指此前在银行有1笔未结清房贷)，只要符合条件首付比例定为20%、贷款利率在基准利率基础上下降18%；若购买第三套房的，首付款比例定为30%、贷款利率不享受优惠政策。上述所指的第一第二套住房，该行规定以家庭为单位。
比较央行、银监会在2007年发布的“9·27”政策(二套房贷首付四成、贷款利率上浮10%)，光大的实施细则显然优惠得多。
农行当天推出的房贷新政实施细则强调的是普通自住房和改善型普通自住房同非普通住房的区别：凡首次购买普通自住房和改善型普通自住房的，最低首付款比例为20%、贷款最低执行利率为同期同档次基准利率的0.7倍；凡购买非普通住房的，即使是首次购房，首付款比例原则上不低于25%。
农行针对新政出台前个人住房贷款利率的调整规定了两种方式：一是“自动调整”，即对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的，原则上无需购房者申请，贷款利率自2009年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。二是“手工调整”，即对不符合“自动调整”标准或由于其他原因无法进行自动调整的，购房者须事先提出书面申请并经银行审批通过。只要双方同意，新的利率可于2009年1月1日起开始调整。
10月30日：“朝令夕改”为哪般
24小时以后，也就是10月30日，农行和光大银行总行突然叫停已推出的实施细则。两家银行均明确表示，前一天推出的实施细则作为一种“尝试”，现在仍在“加紧修订”，具体将等待央行和银监会的进一步指示再行公布。
就在两家银行“改口”的当天还发生一个小小的插曲，一家媒体10月29日曾报道某银行召开行长会议初步同意推出房贷新政实施细则�？墒堑诙斓奔钦呓徊窖适�，该银行突然告知：由于某种原因致使原来拟定的房贷细则在10月30日下午被取消�；褂懈钊艘馔獾氖牵簿驮谂┬薪型！笆装妗笔凳┫冈虻牡诙欤眯性俅瓮瞥龅诙娴氖凳┫冈�。也就是说，农行在短短两天中一口气颁布了两版实施细则。
“朝令夕改”之举难免引起人们各种猜测，相关专业人士估计大概是以下3个原因。一是认为自己推出的细则“过于宽松”，同上面的规定“不太一致”；二是上海有关“普通和非普通住房”的重新界定方案尚未出台，而细则的拟定必须参考上述方案才能最后定夺；三是可能感到过早推出“不一定合算”，把关过严的话会把客户挤走；太松的话又不符合政策规定。
11月3日：交行发布实施细则
在相隔一周的11月3日，交通银行正式推出房贷新政实施细则，该行于是成为进入11月后第一个正式公布实施细则的银行。
由于上海重新划分了“普通和非普通住房”的界线，此次交行的实施细则将此作为划分标准。内容大致是：新增客户首次利用贷款购买普通自住房的首付比例定为20%、贷款利率可执行基准利率的0.7倍；其他客户首付比例和利率继续执行央行359号和452号文件的有关规定；存量客户贷款利率正在研究制定中，至少到2009年1月1日才能正式执行。
值得注意的是，该行在推出实施细则的同时反复强调，该细则是“以政策为准绳、市场为导向、客户为中心、风险为保障、效益为目的”制定的。他们制定的实施细则既要保障民生需要，又要兼顾自身业务发展以及风险的防范。业内人士分析，交行的实施细则显然还是比较谨慎的。
自农行和交行先后出台各自的房贷新政实施细则之后，一批中小银行感到有些担忧。某银行副行长在谈到自己何时推出实施细则时向媒体抱怨：“大银行迟迟不出实施细则，我们更难说了。一般情况下我们总是盯住大银行，只是在细节上稍作修改就可以了。如果全部按照大银行的细则操作，小银行的业务量和利差都会倒挂，这就没法操作了”。对小银行来说，还有相关的银行风险管理、资产匹配、人手都要重新调整，这样成本就越来越大。
11月15日：部分银行网点有动作
截至11月15日，除了农行、交行外，其他银行似乎仍在观望。据悉，上海已有个别银行网点出现了按新政申请贷款的案例。如招商银行日前通过新闻发布会公布了他们的房贷新政实施细则，同时开始对外发放新的住房贷款。而另一家大型银行下的区分行已悄然推出房贷新政实施细则的“暂行规定”并以此发放了贷款，但总行至今还未出台房贷新政实施细则。
根据几家媒体所透露的招商银行的实施细则，购房者原则上要事先提出申请，然后银行对客户进行测评，最后根据测评结果才决定具体的贷款优惠幅度。据说，这个幅度将根据购房者的收入情况、购房状况(套数)、购房面积等条件来定。
据媒体透露其中一家分行所作出的规定：购房者将被划分为不同等级，然后决定给予什么样的房贷优惠幅度。据说只有首次购房的“优质客户”才可享受利率下浮至0.7倍和两成首付的政策；而对于已还清房贷但有过房贷记录的客户，该分行则将之排除在“首次购房”的范畴外。该分行认定的所谓“优质客户”含义是要同时符合下述三项条件：
月缴750元以上公积金并满1年的、净资产达到120万元以上的、职业相对稳定人士”等。
大家知道，房地产交易中心出具的首次购房证明是：购房人同时满足年满18周岁、购买90平方米以下普通住房、目前没有单独和他人共同购买住房三项条件。显然，这家银行向购房者提出了更高的要求。有人士推测，此类区分方式很有可能被许多银行仿效。
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