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　　知道現(xiàn)在廣州商業(yè)、住宅和工業(yè)用地的地王都在哪兒嗎？昨日，經(jīng)廣州市人民政府批準(zhǔn)，廣州市國土房管局公布了最新的廣州市基準(zhǔn)地價以及住宅用地有償使用費(fèi)，10月1日起執(zhí)行。

　　這次國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日為2007年1月1日，與兩年前公布的基準(zhǔn)日為2004年12月31日的基準(zhǔn)地價相比，住宅用地基準(zhǔn)地價漲幅最大、最快，漲幅達(dá)到36.33%，年均漲價16.76%。同時，商業(yè)用地的地王基準(zhǔn)地價為北京路文明路路口臨街首層商鋪，其樓面地價約為20215元/平方米；住宅用地的地王基準(zhǔn)地價為二沙島西北地塊，樓面地價為4382元/平方米；工業(yè)用地的地王基準(zhǔn)地價為二沙島南部廣州大橋下方地塊，地面地價1662元/平方米。

　　除了土地交易和了解房地產(chǎn)價值之外，市民與基準(zhǔn)地價關(guān)系密切，接受贈與房產(chǎn)等房地產(chǎn)交易中要補(bǔ)交的“地價”依據(jù)就是基準(zhǔn)地價。市民可上廣州市國土房管局網(wǎng)站(www.laho.gov.cn)具體查詢。

　　蘿崗花都番禺南沙提升較多

　　基準(zhǔn)地價是對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域，在正常土地市場條件下，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，評估確定的某一基準(zhǔn)日法定最高使用年期的土地使用權(quán)區(qū)域平均市場價格，是指土地在正常市場條件、“五通一平”的土地開發(fā)程度和合理容積率下的熟地價格，包含土地取得費(fèi)(征地或拆遷的費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi))、土地開發(fā)費(fèi)用和土地有償使用費(fèi)；根據(jù)有關(guān)規(guī)定和規(guī)程，借鑒數(shù)字高程模型，結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)市場狀況，依法、科學(xué)制定。

　　此次公布的基準(zhǔn)地價實(shí)際反映的是廣州市2005年、2006年兩年期間的土地市場價格的變化水平，涵蓋了廣州市越秀區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、蘿崗區(qū)(含廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū))、南沙區(qū)(含南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū))、番禺區(qū)和花都區(qū)。中心城區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地平均價格分別為5840元/平方米、1227元/平方米和676元/平方米，比2004年的5244元/平方米、900元/平方米和508元/平方米分別增長了11.37%、36.33%和33.07%，年平均增長率分別為5.53%、16.76%和15.36%。綜合(辦公)類用地基準(zhǔn)地價為住宅基準(zhǔn)地價的120%。越秀、荔灣等中心城區(qū)憑借區(qū)位優(yōu)勢和完善的配套設(shè)施，地價水平相對較高，而城市外圍新開發(fā)的區(qū)域地價水平相對較低，體現(xiàn)了土地價值級差規(guī)律。

　　對于此次基準(zhǔn)地價的上漲，市國土房管局認(rèn)為，這是土地價值的客觀反映，與同期房價、GDP和固定資產(chǎn)投資額的增長水平相協(xié)調(diào)，與我市城市地位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相一致。而升值主要是城市基礎(chǔ)設(shè)施完善推動的，尤其是外圍區(qū)域土地價值的提高值得關(guān)注，如蘿崗、花都、番禺和南沙區(qū)，地價水平不如中心城區(qū)高，但是近兩年來城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、軌道交通向外延伸發(fā)展，讓這些區(qū)域的地價水平有了較快的增長。

　　對于基準(zhǔn)日為2007年1月1日會否過時，市國土房管局認(rèn)為，這一基準(zhǔn)日的基準(zhǔn)地價，客觀反映了土地市場價格的理性變化。

　　北京路商鋪地價升值近一成

　　基準(zhǔn)地價土地用途劃分為商業(yè)、綜合(辦公)、住宅、工業(yè)等四類，其中，商業(yè)為首層樓面地價，住宅和綜合(辦公)為樓面地價，工業(yè)為地面地價。此次土地估價人員通過外業(yè)調(diào)查、資料收集、內(nèi)業(yè)評估、系統(tǒng)開發(fā)、征求意見、專家論證和公開聽證等程序，綜合分析廣州市城市發(fā)展規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況和房地產(chǎn)市場狀況，調(diào)整更新原有監(jiān)測點(diǎn)的價格，生成網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(將地塊分成大約2500平方米一個的小網(wǎng)格)。

　　除了網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價之外，商業(yè)地塊還要加上路線價加價，由于土地升值，此次路線價加價也提高了不少(共有443個路段片區(qū)要加價)，比如，文明路到中山四路的北京路路邊15米進(jìn)深內(nèi)的路線價加價為71067元/平方米，而此前為65075元/平方米，升值9%。市估價所有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在實(shí)際操作中路線價加價不會全部加上，而是要實(shí)地查勘，看商鋪地塊所占的沿街15米進(jìn)深內(nèi)的地塊多不多，再乘以系數(shù)，“一般而言，加上18%的路線價加價”。

　　從而，商業(yè)地塊網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價雖然解放路和中山五路交界處最高，達(dá)到7474元/平方米的樓面地價，但加上18%的路線價加價后，北京路文明路路口最貴，7423元/平方米的網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價加上71067元/平方米路線價加價的18%之后，達(dá)到20215元/平方米。對此，市估價所有關(guān)人士強(qiáng)調(diào)，這只是臨街首層商鋪的地價，“非加價進(jìn)深內(nèi)的以及非首層的商鋪用地地價都會立即衰減不少”。

　　同時，北京路一帶的商業(yè)地塊網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價也從此前的6500元/平方米左右升到多數(shù)位于6500元/平方米以上，多達(dá)四個網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價超7000元/平方米，升值近一成。

　　二沙島沙面島住宅地價最高

　　除了網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價和商業(yè)路線價加價之外，此次還公布了土地級別范圍和價格，方便市民掌握更大區(qū)域地價，并方便地在網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價圖上尋找地價。

　　其中，商業(yè)用地分為十級，解放北路-府前路-越華路-倉邊路-大塘街-文明路-大南路-起義路-惠福東路-解放中路級別價最高，為19505元/平方米樓面地價；住宅分為八級，二沙島和沙面島最貴，4342元/平方米樓面地價；工業(yè)分為七級，人民南路-人民中路-人民北路-環(huán)市西路-環(huán)市中路-麓湖路-恒福路-太和崗路-先烈中路-先烈東路-水蔭路-水蔭四橫路-廣州大道北-禺東西路-廣深鐵路-華景西路-華南快速干線-珠江(含海心沙、二沙島)最貴，1323元/平方米。

　　市國土房管局表示，基準(zhǔn)地價每一至兩年全面修訂一次，與廣大市民關(guān)系密切，市民在房地產(chǎn)交易或贈與時都要根據(jù)基準(zhǔn)地價補(bǔ)交“地價”，一方面,市民可以通過查詢基準(zhǔn)地價，了解某區(qū)域的地價水平；另一方面，市民在房地產(chǎn)交易或贈與時，往往需要向政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金(通俗說法為“地價”)，而出讓金計(jì)收的依據(jù)就是基準(zhǔn)地價。同時，基準(zhǔn)地價適用于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股等宗地價格評估，其中土地使用權(quán)拍賣、招標(biāo)、掛牌的出讓價格，按拍賣、招標(biāo)、掛牌的實(shí)際成交價定價。(李婧)