“我们在1996年购买了亚运村楼盘现代花园，谁知道一等就是11年�！北本┫执ㄔ暗囊抵髅堑脑庥鍪嵌云诜吭な壑贫鹊目厮摺Ｔ�20世纪90年代中期，质量问题、面积缩水、楼盘滥尾等现象的背后，都有预售制度推波助澜的身影。买看得见、摸得着的房子，成为广大消费者买房的理想。因此，当国家发改委课题组提出取消期房预售制度的建议后，得到了很多消费者的支持。
然而，作为一个销售手段，预售制度在房地产业发展过程中起到了重要的作用，它使众多楼盘得以迅速销售，使国家的经济、税收有了强有力的保障�！耙蛞鲜场笔且恍┛⑸潭匀∠诜拷ㄒ榈那苛已源�。那么，期房预售制度存在着哪些问题？它的取消与否跟房地产业的发展存在着怎样的联系？通过辨别取消与保留这两种声音，我们试图寻找一种适合的答案……
●纠纷多抬房价 期房预售已成楼市“罪魁”
位于北京东部一个刚刚开盘的项目，开盘价格为12500元/平方米，一共400多套房，通过排号他们发现，有将近2000位买房人在等待，于是，该项目开发商马上将价格上调至13000元/平方米……联想到90年代初，一个十几万平方米的项目启动资金200万就能操作，靠的就是先拿这部分钱跑手续，项目立项后马上进行销售，通过预售迅速回笼资金，补交土地出让金，最终完成数亿的成交额。可以说，期房预售是开发商发家致富的一大“法宝”。
众所周知，房价能炒上去，一个重要原因就是，在期房预售的条件下，房产商具有操纵资源和价格的先决条件，捂盘惜售、囤积居奇是常有的事情。由于近两年土地市场供应量严重不足，而消费者的买房需求却在急剧增加，供不应求的市场状态导致了楼盘尚在挖坑就开始销售，好一些的楼盘甚至会被抢购一空，价格自然在这种恐慌性购买下不断飙升。
除了导致房价上涨，质量风险亦是期房预售制度的“原罪”。赛德天勤律师事务所吴将律师说，90年代中期，货不对板、虚假广告、承诺不兑现等预售制度带来的弊病严重地影响着房地产业，而且使房地产开发商成为人们心目中的“奸商”。即使到了2007年，北京知名楼盘逸翠园也由于工程质量问题损害了消费者的利益。由此可以看出，期房预售“剥夺”了消费者的知情权，使消费者承担了诸多未知的风险。
据有关专家介绍，当初设立商品房预售制度的条件如今都已经不复存在。从融资渠道来看，房地产开发企业获取银行贷款的难度已经大为降低；而且经过十几年的快速发展，房地产开发企业的自有资金比例在逐渐提升，对预售房制度的依赖性逐渐减弱。更重要的是，当初建立商品房预售制度是因为房地产业发展不景气。而现在，房地产投资过热，房价大幅度攀升。从某种程度上来看，商品房预售制度正在成为开发商囤积居奇、推动房价上涨的帮凶。
媒体评论员陈一舟说，在市场经济条件下，买卖双方应该是平等的，但房产商与消费者地位却极不平等。而一旦禁售期房，这种不对等、不公正的游戏规则就会被打破，房产消费者的权利就能最大限度地得到保障。
现房交易让购房者有了选择权和评价权，对于房产的质量、构造、价格、配套设施等，满意就买，不满意就不买，开发商也不能再通过虚假浮夸来误导消费者。这必然会促动房产商重新进行合理的价格定位，更加注重房产质量。
●取消预售 开发商大者洗牌小者淘汰
取消期房预售的建议一出,立刻遭至开发商的一致反对。曾有人认为，现在的开发商已经具备了雄厚的资金，否则怎么会在土地拍卖市场上动辄十几甚至90多个亿出手呢？一位不愿透露姓名的大型项目开发商对记者解释说：开发商对银行的依赖是普遍的，特别是大开发商，多个项目一齐上马，没有银行支持和加快预售款流转，资金链条肯定会断。
“如果取消预售制度，势必会造成一大批小开发商被淘汰�！北本┩虼锔弊芫砺髟诮邮芗钦卟煞檬彼�，但是剩下的有实力的开发商很可能垄断了土地，土地掌握在少数开发商手里，囤积居奇的可能性更加增大，房价上涨是必然的。
开发商马先生告诉记者，当前一般房地产项目投资里开发商自有资金准备为总投资的30%~40%，尤其是土地使用权拍卖使地价几乎占到了总投资的50%，且项目开发贷款在银根紧缩政策下难以实现，预售收入几乎成了后续投入的主要来源。如果没有预售收入，那就意味着项目总投资将无法实现，房子盖不起来，这样，相当一部分的房地产投资会选择退出，直接导致商品房供应量锐减，在购房需求持续坚挺的当前，房价将更快速地上涨。再加上信贷紧缩，从出地面到结构封顶的8~10个月内，项目资金链将十分紧张，工程进度充满变数。
北京新松集团的一位负责人告诉记者，一旦取消期房预售，开发商会另辟蹊径保证利润的最大化，有关部门希望看到的房价平抑几乎不可能。由于现房销售占用的资金量大，投入成本和产生的利息都很高，因此，在现房后势必要把价格提高。而怎样定价也不是难事，只要看看周边在销的项目价格，比照自己的项目，仍然能定出自己满意的价格。
●禁售期房时机尚未成熟
“将期房预售改为现房销售，从长期来看是一个必然的趋势，但就目前来看，废止预售制度的最佳时机还远未到来，盲目做出改变反而会适得其反，引发更多矛盾�！敝泄嗣翊笱恋刈试垂芾硐蹈苯淌谥；诮邮芗钦卟煞檬敝毖�。
�；嫠呒钦�，当初建立起期房预售制度，目的一是加大供应量，以解决当时城市居民改善居住条件的迫切需求；二是降低房地产开发企业的门槛，拓宽开发商的融资渠道，从根本上也是为了刺激生产、加速供给。郑华认为，十多年以来，供需矛盾非但没有减弱，相反是在各类需求的释放下，越来越突出地体现出来。在她看来，正是基于这个原因，预售制度仍然是中国房地产目前应当坚持的销售模式。
“一旦取消预售，只能意味着住宅产品供应减缓，反而使得房价在短时间内迅速上涨，又回到过去紧缩供给这个并不成功的调控老路上�！北本┏梢敌型蹲使宋视邢薰咀芫砩勰钋空庋馐偷�。
邵念强指出，作为政府，应该通过各种方式，打击违法违规行为，促进产品入市，而非有病乱投医，取消预售这个现在看来依然利大于弊的销售模式。
“随着供求关系平衡，房地产成为了买方市场，老百姓有充分的余地去选择买哪里的房子、买什么样的房子，到那时，现房自然会成为市场的选择，预售制不用强制也会自行退出舞台，这一定是未来的大趋势�！敝；缡撬�。(张舰 高彤)
