广州的资金监管政策已经实行了多年,北京在建设部、银监会和北京市建委的推动下,已经着手考虑实施。据了解,资金监管制度继广州之后,已经在全国很多一线和二线城市开展,有一个通俗的说法“全国学广州”,在北京即将推行该政策前,不少业内人士和购房人都对此表示出了极大的关注,其中最核心的问题在于,如何避免过度行政化色彩的管理影响正常的开发流程,制约合理的开发与供应量,进而影响到供求关系和房价。在市场经济讲求安全与效率并重的趋势下,适度“管”与“放”才能带来最佳的效果与最低的成本。
北京资金监管细节将会与广州相似
不久前,北京通州一个叫“本岸”的住宅项目由于开发商的后续资金不济而停止,此外,两广路上的东华金座也因为后续资金不到位而停工多年。虽然北京因开发资金不足出现的烂尾项目数量并不多,但仍旧有项目因开发资金不足而出现暂时停工的局面。
事实上,虽然工程因资金问题无法如期进行,但是实际上开发商已经收取了购房人的房款,只是这笔费用没有被用在购房者所等待入住的项目之中,这是烂尾楼出现的重要原因之一,尤其是住宅开发。为了避免这种状况的出现,此前很多城市已经出台了资金监管的政策,目前一般谈论比较多的是广州,根据记者的调查,有类似政策的城市和地区还包括:深圳、上海、重庆、山东、贵州等,但这些地区在制定本行政区域内的政策时,都参考了广州等先行城市的状况。
在之前的一次公开访谈中,北京建委房屋市场管理处处长沈洁透露,为了防止金融风险,针对烂尾楼等问题,北京市建委将在预售资金的管理方面出台新的措施。根据知情人士介绍,相关部门在研究北京的资金监管模式时,前往广州、深圳等城市进行了考察!跋匀,‘广州模式’实行了多年,有一定的成熟经验,‘北京模式’其中相当多的执行细节可能会与广州模式相似!备萌耸空庋硎。
预计实际影响有限
“我们早已经过了依赖预售款运作的阶段,目前正在积极运作上市计划!蓖ㄖ菀晃豢⒐镜南钅扛涸鹑吮硎,资金监管对他们影响有限,而这位曾经在广州开发过地产的人士表示,预计大型开发商不会受到大的影响。他指出,北京尽管没有施行资金监管,但很多企业已经适应了银行信贷紧缩,封顶后预售等政策的考验,即使真实行资金监管,受到的影响也有限。
一位在南城开发小型项目的开发商认为,对于他们而言,这比封顶预售所面临的压力要大一些,但他们公司的项目也不多,加上目前土地比较紧张,今后挪用开发其他项目的必要性和可能性都不大,不会因此而受到多大资金压力!耙恍┕净箍梢酝üこ痰婵罾椿航饪⒀沽,资金监管后,施工方知道了这个政策,也会减少担心,更愿意垫款!备每⑸陶庋衔。
从2005年起,北京市建委、市发改委、市规委、市国土资源局等四部门联合对“半拉子”工程进行了调查,并提出烂尾楼启动的建议和政策。据相关资料显示,截至2006年,北京共查出20余个“半拉子”工程,一位业内人士指出,其中的住宅是少部分,以公建居多,2007年北京出现的几个比较受关注的“半拉子”工程,如东华金座、本岸等,已经有了转机。据北京有关部门此前透露的信息,2008年北京城八区内的烂尾楼可以全面清理掉。在这样的背景下,北京未来出台的资金监管政策预计影响面也不会宽。
多重负面效应须慎重思考
在广州实行了多年资金监管措施后,不少开发商提出了一个来自执行层面的问题:资金监管增加了他们的成本:一方面手续多了一些,另一方面,经济成本也相应增加了,“据说一个项目要交纳的资金管理手续费用上百万!北本┑目⑸掏跸壬氐卮蛱斯阒莸南,他认为在目前供不应求的卖方主导下,这些成本很可能会转嫁给买家。
而对于增加的手续办理时间成本,和一部分企业因为资金审批问题而带来工期延长等,业内认为会影响整体的市场供给,因此可能进而影响到房价。
资金监管的一个核心环节是,根据上一期工程进展的速度和质量,确定下一期放款的数量与时间,广州市专门成立了政府管理机构来进行工程的审核,一位曾研究过重庆市场资金监管模式的律师赖先生指出,政府人士在确定工程进度与质量方面,缺乏专业知识,容易带来把关的技术障碍等问题。
业内观察
适度市场化监管是重要方向
就目前各个城市出台的资金监管政策,法律界和开发商关注的关键点在于谁是监管主体:市场化机构,还是官方机构。业内比较期盼的是市场化的监管主体。
保持经济发展的市场化方向,市场能够解决的问题尽量交由市场解决,是目前中国经济发展的趋势,很多人担心在新的一轮调控与监管中,监管力度的加强会出现行政色彩过浓的现象,带来政策的实际效率不高,行政主管意志干扰了市场的自由选择。
有一个法律界人士认为:假设在监管中出现了资金问题,而批准放款的监管主体是政府的一个行政部门,那么,出现问题的资金是否应该由政府来赔偿,而目前购房人争取国家赔偿的难度是比较大的。
他提出了一种很容易解决这个问题的办法:由专业的工程监理机构、担;购鸵泄餐喙,承担连带责任,如果出现问题,由这些机构共同赔偿,而如果这些机构没有能力赔偿,可以事先投保,之后由保险机构代为依法赔偿,这样的工作难度就降低了,也够“市场化”,政府主要起政策制定、监管主体的筛选、监督、协调和制定格式合同等作用。(张家齐)