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　　1999年的时候，姚女士购买了一套复式楼房，验房交接时发现房屋严重漏水无法居住。遂把钥匙留给工作人员，约定修好后再住。但5年过去了，开发商和物业公司并没将房屋修好。在漏水房屋经历的5年“维修”时间里，姚女士一家在外租房居住了3年多时间。近日，姚女士将开发商和物业公司告上门头沟法院，要求由其承担自己3年多的房租。

　　质量问题致新房无法入住

　　1999年10月12日，姚女士在门头沟区买了一套复式楼房，并与开发商签订了房屋买卖合同。2000年6月，姚女士前去验收房屋，却发现房子存在大量问题。

　　“房子的大阳台渗水，平台收集雨水的天沟渗水，部分墙体也有渗水现象�！币ε�士说，房子的问题还不止这些，复式楼房底层的厨房漏水，小阳台也漏水。最严重的是，楼上的两间卧室竟还漏雨。由于在验房时开发商和物业公司的工作人员都在场并答应进行维修，姚女士就把房子的钥匙留给了工作人员，没有立即入住。

　　谁知这一等，竟过去了好几年�！爸钡�2003年，除了平台做了防水，解决了厨房漏水问题外，其他有质量问题的地方都没维修�！币ε�士说，在实在等不了的情况下，她自己找了装修队，连装修带修卧室漏雨问题，“房子存在的其他问题打算等我们住进房子后再说”。

　　就这样，直到2005年8月25日，姚女士一家才搬进新房。

　　业主向开发商物业索租金

　　姚女士说，在房子空置要求维修的5年间，物业公司的人主动联系过她，但不是沟通维修事宜，而是需要房主开门调节供暖阀门。尽管一直没入住，姚女士还是缴纳了每年的供暖费。

　　“2003年，我曾找过物业公司，反映房屋没维修无法入住但仍缴纳供暖费的问题�！币ε�士说，当时接待她的物业公司经理答应尽快维修，并口头承诺在她入住后3年内可以免交供暖费。但这个口头承诺后来没兑现。

　　姚女士表示，新房质量问题严重，却没得到开发商和物业公司的及时妥善维修，导致自己5年来无法入住，一家人不得不在外租房居住。

　　姚女士认为，她与开发商和物业公司存在房屋买卖合同和物业管理合同关系，开发商与物业公司之间有物业管理委托关系。正是因为开发商出售的房屋存在严重质量问题，而开发商和物业公司都没有对房屋进行及时维修，才导致他们5年没法入住。其间，姚女士一家在外租房的经济损失应由开发商和物业公司共同赔偿。此外，无人入住期间所缴纳的供暖费也应由二被告赔偿。

　　目前，门头沟法院已经受理了姚女士的起诉。

　　律师支招

　　不同房龄期有不同的索赔对象

　　存在质量问题的房屋交付后会陆续出现诸如裂缝、渗漏、门窗变形密闭性差、墙皮脱落等情况�！肮悍空咭�顺利打赢房屋质量官司，首先要搞清楚房屋是否在交付时就存在质量问题，这种质量问题是不是由于开发商施工不当造成的�！北本┦谢慵崖墒κ挛袼�律师张磊告诉记者。

　　一旦房屋质量出了问题，找谁来负责？许多业主的第一反应是找小区物业。但事实上，许多房屋质量问题，物业公司是无法直接解决的，他们往往站在第三方的立场上予以管理。

　　张磊解释说，按照国务院的《建筑工程质量管理条例》，在正常使用条件下，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，是终身保修的。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，保修期为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。因此，居住房屋出现了质量问题，根据房屋年龄的不同，物业公司的处理方式也不尽相同，因此在大多数情况下，5年是一个分界点。5年内，有问题找开发商；5年后，具体问题具体解决。

　　5年内的房屋出现渗漏水问题，物业公司会找开发商或施工单位来解决。也有一些施工单位会规定修缮资金标准，委托物业公司另找工程队修缮，随后找他们报销。

　　房屋已经满5年的，出现了渗水等质量问题，则要根据出现问题的具体部位来找直接负责方。如果是自用部分损坏，如卫生间马桶漏水、水管破裂等，业主需要自己掏钱维修，物业可帮助联系有关维修人员。

　　共用部分出现非人为造成的漏水问题，如大楼外墙渗水、下水道淤积等，物业公司则会联系维修，由整栋楼的居民掏钱维修。如果出现在公用部分，如小区内道路损坏、栏杆磨损等，物业公司可以提取小区物业维修资金维修。

　　因房屋质量退房能索升值款吗？

　　按2003年6月开始实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持�！端痉ń馐汀吠�时规定了，若交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　购房前已经知道房子本身有明显质量问题，即在购房合同订立时就知道，售楼方则不承担责任。如果购房者订立合同时不知道房屋本身存在质量问题，那么在交房时不论购房者是否知道存在质量问题，售楼方都应该对质量负责。

　　根据《司法解释》，当开发商交付的房屋因质量问题侵害了业主权益的时候，业主还可以要求开发商承担侵权责任，这样购房者可以获得开发商对修复期间内业主房屋租金损失的赔偿。

　　如果姚女士因为开发商和物业公司的不力行为而退房，可以向开发商索要房屋5年来的升值所得吗？

　　“作为业主有权索要房屋的涨价费，但法院是否支持，还要视实际情况酌定�！北本┦芯┗�律师事务所律师王佳虹表示，对于业主来说，房屋的涨价费并不是他的直接损失，而属于业主的间接损失。“如何确定如果业主不买这个房子，也会买其他房子因而出现涨价费呢？”

　　王佳虹表示，一般情况下，如果房屋没有主体结构或地基基础方面的质量问题，法院会主张维修。如果房屋出现渗水、漏水等问题，需要鉴定部门进行鉴定，漏水是否因主体结构或地基问题产生。