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　　“同样的案子，他们赢了，我却输了，我觉得我们很冤�！彼锱�士称。10月30日，她将上诉状递交至北京市二中院。

　　今年7月份，孙女士在一中介公司看房后，换了另一家中介公司签署了购房合同，她也因此被第一家中介公司起诉。10月17日，一审宣判，孙女士败诉，判赔5.3万元。

　　同样的案情，却有不一样的结果。宣武区的韩先生，也与孙女士有一样的遭遇，但幸运的是，他获得了法院的支持，告他的中介败诉(本报10月15日报道)。

　　两案的败诉方，不约而同都选择了上诉。

　　案1：中介胜诉

　　购房人需赔偿房款的10%

　　“我哪里知道那是陷阱啊�！币簧笮�判后，孙女士向记者说。

　　她称，当天，自己在通州通正家园经纪公司看房后，中介工作人员拿出一个题为“购房人确认书”的文件，要她签字。孙女士说，她当时没有细看其中的内容，中介人员说确认书只是他的工作记录。她以为仅仅为中介人员提供一个工作状况的证明，就签了字。

　　当天下午，孙女士在我爱我家公司发现也有该房屋出售，但房价低了1万元，中介费用低了1万余元。

　　孙女士通过我爱我家公司，与房主签订了购房合同。

　　通正公司发现后起诉孙女士。孙女士这才知道，自己签字的购房人确认书上约定，如果私自与房主交易，须支付房价10%的违约金。

　　通州法院认为，通正公司为孙女士提供了房产信息，在没有解除看房确认书的情况下，孙女士与房主签订买卖合同进行交易，构成违约。

　　通州法院判决孙女士按实际成交价53万元的10%，赔偿通正公司5.3万元。

　　案2：购房人胜诉

　　中介无权干涉购房者自主选择权

　　韩先生虽然赢了一审，但和孙女士一样，他也要继续等待二审的到来。

　　今年5月，韩先生与妻子在房山看房后，他妻子在中介恒宇世纪公司要求下签了看房协议�？捶啃�议上明文约定，买房得通过恒宇公司，如果通过第三方购买，需赔偿3%的违约金。

　　因为办理贷款的原因，韩先生夫妻通过其他中介成交。恒宇世纪得知后很快诉至法院，讨要3%的违约金。

　　宣武法院判定，韩先生是否购买所看房屋，是否选择通过恒宇公司，其作为消费者有自主选择服务的权利，恒宇公司无权干涉此权利。

　　宣武法院判决后，恒宇公司上诉至一中院。

　　昨日，链家房地产经纪公司市场研发中心张女士介绍，两个案例中的看房协议与购房人确认书，实际上是一回事，都是看房确认书，都是中介提供了看房服务的证明，“因为法律没有具体规定，所以不同的中介，可能名称不同。”

　　记者体验

　　并非所有中介都有确认书

　　上周，记者以购房为名，在蒲黄榆、宋家庄附近的我爱我家、华梦家联和21世纪不动产等多家中介体验看房。出乎意料的是，三家公司有关“确认书”的规定各不相同。

　　我爱我家没有看房确认书，华梦家联要求签完看房确认书再看房，21世纪公司则在领记者看房后，才拿出看房确认书。

　　我爱我家：工作人员带记者看房前后都没有提及、拿出看房确认书。

　　华梦家联：中介人员要求先签看房确认书再看房，并且不给记者拿走确认书。当记者表示先看房子时，中介人员称签字只是代表他带客人看房的工作量。确认书要求记者在3个月以内不能与房主私自交易，否则需要支付两倍的代理费。

　　21世纪不动产公司：工作人员先带记者看了一套房子，看完房后，拿出看房确认书要求记者签字。确认书规定，如果记者私自与房主成交，需支付房价的10%作为违约金。该确认书一式两份，中介人员让记者带走一份确认书。

　　两份看房确认书的格式不一样，均没有提及中介公司的违约责任。

　　争议

　　1　看房确认书是否有法律效力？

　　正方　通州法院：当事人应按合同履行义务

　　北京建委、中介协会：一旦签字等于认可

　　反方　宣武法院：《看房协议》违反消法

　　【案内】

　　宣武法院判决认为，恒宇世纪公司拟定的《看房协议》，违反了消法关于“消费者依法享有自主选择服务的权利”的规定，属于无效。

　　通州法院认为，通正公司为孙女士提供了房产信息，孙女士实际也看了经纪公司提供的房产，依法成立的合同对当事人具有法律效力，当事人应该按合同履行义务。

　　【案外】

　　管理房地产中介机构的北京建委市场交易部门一工作人员称，看房确认书也是合同，消费者签字之前，一定要仔细阅读条款。消费者如果不认可，可以不签字，一旦签字，就等于认可，要负法律责任。

　　北京房地产中介行业协会李先生也表示，看房确认书是中介提供服务的证明，中介公司带客户看房时，一般会要求签看房确认书，以证明自己提供了服务，并要求消费者不能私自交易。如果消费者私自交易，应该支付中介公司代理费。

　　2　违约金算不算霸王条款？

　　正方　宣武法院：中介滥用优势将损害消费者权益

　　某中介员工：确认书不是购房合同，不存在违约

　　反方　通州法院：未解除确认书私自买房需赔偿

　　【案内】

　　宣武法院在判决书中指出，在二手房交易过程中，相对于买卖双方的公民个人，房地产经纪机构在交易信息、交易资源等方面具有相当大的优势；若放任房地产经纪机构滥用这一优势，势必损害广大消费者的合法权益，并将导致整个房地产交易秩序的混乱。

　　通州法院认为，孙女士在未解除《购房人确认书》的情况下，私下与房主签订房屋买卖合同进行交易，构成违约，需支付违约金。

　　【案外】

　　上述建委工作人员和中介协会李先生均表示，对于看房确认书中的违约金等条款，建委及协会并没有过多的规定，需要双方协商确定。

　　但同为中介的链家房地产经纪公司市场研发中心的张女士则认为，在看房确认书中规定违约金是霸王条款。她认为看房确认书并不是购房合同，不存在违约的情况。

　　张女士认为，只有中介公司与消费者签订了购房合同，才能认为合同成立，才存在违约的问题，看房确认书上不应该有惩罚性的条款。

　　张女士说，链家也会防范消费者跳单，看房确认书上会写明，消费者跳单的代价是，需要支付链家正常的代理费，即房价的1%。

　　说法

　　【中介】

　　规定违约金为防“跳单”

　　购房人“跳单”会使公司利益受损

　　“在看房确认书上规定违约金，实在是不得已而为之”，起诉孙女士的北京通正家园公司经理孙先生说。

　　他说，以前没有规定违约金，购房者经�？捶亢笾苯佑敕恐髁�系，或者通过其他中介成交。公司利益受损，却无能为力。

　　孙先生认为，规定违约金是惩罚性条款，消费者不能踩在中介公司的肩膀上维权，不能损害中介公司的权益。

　　恒宇公司的高先生也表示，即使韩先生因银行贷款的事跳单，也应该给他在相同的条件下继续服务的权利。韩先生称，恒宇公司曾要求他只能通过中国银行贷款，因此选择了其他中介进行交易。

　　他表示，他们公司今年的跳单率，有10多起，占交易量的五分之一。有些客户跳单后，公司能够向他们索要回一些中介费，也就没有再起诉了。

　　他称，败诉后，他给建委和中介行业协会电话，对方一听他说是中介纠纷，都问他是不是要投诉中介，“感觉到可悲，因为中介的权益无人维护�！�

　　【购房人】

　　建议制订法规规范确认书

　　理解中介做法但难以接受过高的违约金

　　昨天，两名准备购房的消费者表示，目前的看房确认书让他们很矛盾。中介确认付出了劳动，不签字感觉不诚信，但确认书上的违约金，又让人担心。

　　刘女士表示，如果中介非要先签确认书再看房，她会签字，但如果先看了房，她会货比三家，才选择中介，“当然是谁服务好、价格低就选择谁。”

　　张先生则认为，能够理解中介在看房确认书中规定的“违约金”条款，但中介单方面规定的过高的违约金，只会让购房人远离或者违约。

　　张先生说，10%的违约金过高，他不会签这样的确认书。他认为，看房确认书应该有中介的义务，只规定消费者违约金很不公平。

　　他认为，仅就跳单的违约责任来说，收取20%的中介费比较合理。因为完整的中介费，中介需要提供保障交易、手续代办等服务，只带客户看了房子，不能全额收中介费。

　　两位消费者都建议相关部门制订法规规范看房确认书，规定较为合理的违约责任，既保障中介的权益，也让消费者有选择的权利。(王殿学)