问题
执意要房竟然败诉
今年,为给儿子筹办婚事,老赵夫妇商量着再买一套房。正好同事的亲戚刘洋计划将一套两居室卖掉,而这套房子刚好就在老赵所在的小区里。
夫妇俩对刘洋这套房屋非常满意,双方随即签下了协议。约定等老赵银行贷款批下来后,再去办理过户手续。
老赵如约付了5万元定金及第一笔房款30万元,并向银行申请了抵押贷款。转眼过了两个月,老赵的贷款却依然没有审批下来。
此后,刘洋找到老赵,声称因老赵的抵押贷款手续迟迟办不下来,恰巧中介公司又介绍了新买主,所以他就把房子卖给了对方。双方已到房管部门办理了过户手续。他表示愿退还老赵的已付款。赵先生一听顿时火冒三丈,坚持只要房子。
老赵将刘洋告上法庭,请求判令刘洋继续履行协议。令他深感意外的是,他的诉讼请求竟然被法院驳回了。
值班律师解答
北京市中润律师事务所王志钢律师
可以承担违约赔偿责任为由起诉
本案中房主刘洋与老赵所签的买卖协议约定“待老赵付完全部房款时,双方再办理过户手续”,结果老赵虽与刘洋签合同在前,可未办理过户手续,房屋的所有权人从法律上讲仍是刘洋。
而刘洋与新买主的合同虽签订在后,但签合同时刘洋仍享有争议房屋的所有权,且新买主并不知道刘洋已与他人签过合同,更未与刘洋串通来损害老赵的利益。双方一起到房管部门办理了过户手续,新买主已实际取得了争议房屋的所有权。
因此,即使老赵与刘洋的合同是有效的,在客观上也无法再继续履行。而老赵却始终坚持其诉讼请求,结果被法院驳回。其实,老赵可以再向法院提起诉讼,要求刘洋承担违约赔偿责任,以挽回自己的损失。
签完买房协议最好做预告登记近年来随着房价不断快速上涨,出卖人“一房二卖”的案件屡屡发生。这对买房人来说是极不公平的。
今年10月1日生效的《物权法》第20条规定的预告登记制度,有效地弥补了法律漏洞。根据该条规定,如果买房人与出卖人签订房屋买卖合同后,在尚不具备办理房屋登记手续的情况下,可向房屋登记部门申请预告登记!霸じ娴羌呛,买房人的请求权便具有了物权的效力,即具有排他效力,不但可以对抗房屋的所有权人,也可以对抗任意第三人。即使后来发生了未经预告登记的买房人同意的处分行为,该处分行为也是无效的,这样就能有效地避免‘一房二卖’!
具体到本案,如果当时《物权法》已生效,老赵进行了预告登记,那么他便能取得争议房屋的所有权,因为后来进行的变更是无效的!段锶ǚā废忠焉,希望所有买房人都能充分利用这一新制度,最终买到自己满意的住房。(记者林靖)