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"清算"削减地产利润已成定局 高房价动力会削弱
2007年02月05日 10:50 来源:经济参考报


    2月1日获悉,根据国家税务总局1月25日发布的消息,中国各地将从2月1日开始对房地产企业土地增值税项目进行清算,房地产企业将交纳30%-60%不等的土地增值税。 中新社发 绍常 摄


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  2月1日,土地增值税清算的地方细则大多尚未出台,开发商在等待中度过“清算”第一天。市场预期,按四级超率累计税率据实征收土地增值税,会较大幅度削减房地产开发利润已成定局,但要“算清”历史也非易事。业内人士提醒,如何保证房源充足,以避免因行业洗牌、投资减少加剧供求紧张,导致价格继续上行,可能比关注开发商利润削减几多,更具现实意义。

  “清算”削减利润成定局,但“算清”历史不容易

  开发商赚取超额利润的“好时光”可能会因土地增值税的清算而终结。长城证券最新发布的相关分析说,按四级超率累计税率计算,毛利率超过40%的开发项目被计征土地增值税后,其净利润将至少减少17.4%;毛利率越高的项目,利润削减额越大。而国内房地产企业的真实毛利率普遍在40%以上,尽管其账面数字往往要小得多。一旦土地增值税严格据实征收,大部分开发商的真实利润可能会比以前削减17个百分点以上。

  不过,业内人士判断,这种削减可能更多针对的是2月1日以后清盘的项目,因为有两方面的客观情况决定了对待历史问题宜粗不宜细。

  其一,当年每个项目已经征收了33%的企业所得税,其中的6成上缴到了中央,4成留归地方使用。现在清算、补缴土地增值税,企业的所得就会减少,企业所得税的应税税基就会相应变小,这意味着当初多缴的企业所得税现在需要退还。这不仅涉及到地方,也涉及到中央。上缴到中央的那部分所得税究竟要清退多少?地方税怎么退?核准退还耗时费力,程序复杂纷乱,说易做难。

  其二,房地产开发普遍采用项目运作制,房子卖完后,项目公司就注销了,有些大的开发企业母公司还存在,但也有很多投资者分了钱就走人了,现在要再将这些人找回来补交土地增值税,难度大、成本高。

  高房价动力会削弱,供求紧张需提防

  对于买房人来说,土地增值税清算的最大“利好”可能在于开发商炒高房价的动力会有所减弱。

  一家知名房地产上市公司的总裁说,原来开发商每多卖100元,完税(33%的企业所得税、1%左右的土地增值税预征)后企业能得到66元;据实征收土地增值税后,企业就只能得到40多元。如果土地囤积时间较长,地价成本低,累进税率高,企业就只能得到二、三十元。这样开发商原来屡试不爽的高房价策略可能会改变。

  但同时,“清算”可能引发房地产投资减少,供求可能趋紧。一方面,土地增值税清算后,无论原先有无计提拨备,开发商的流动资金都会减少,需要去筹集新的资金补充进来才能开发,开发速度会放慢。另一方面,大量中小公司将或出让股份或遭淘汰。投资少了,市场上新房供应量就会少;而需求不降反增,且在短时间内也不太可能大量分流到廉租房、经济适用房等保障领域中去。供求关系可能趋紧。在中小房地产企业的淘洗中,新入行者的门槛抬高,大开发商的垄断性会增强,海外基金购买内地房地产企业股权的机会也会增多。这也会成为促使房价上涨的因素。

  业内专家指出,近两三年来,全国房地产市场供求矛盾一直很突出,整体上仍是供不应求,在北京、广州、深圳等地供求紧张的情况还很严重。土地供应不足,二手房市场不发达,交易环节税收政策虽遏制了投机,但也增加了交易成本,二手房流动不畅,更多的住房需求涌向新房市场。在此现实背景下,要防止土地增值税清算间接导致房价上涨,特别需要注意保证房源的充足供应。地方需提前公布规划,加快廉租房、经济适用房建设进度,尽早投放市场。

  (来源:经济参考报 作者:徐寿松 孔徙)

 
编辑:王菲】
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