房价成本近日再次成为公众关注的焦点,而导火索就是近日南京市物价局公布的该市栖霞区的“官方”房价成本清单。对比民间版和官方版的房价清单,“谁更接近真实”的争论再次引发了公众对房价成本的关注。
官方版公布的是“房价清单”?
中原地产华北区总经理李文杰认为,南京官方版公布的是“房价清单”,是在商品房房价中土地、建安等成本所占的比例,而没有公布栖霞区商品住宅的各项成本具体数值。
根据南京市栖霞区日前发布的《2006年房地产价格管理情况分析》报告,官方版房价成本清单是这样界定“商品房价格组成”的:
1.土地成本占到了37%;
2.建安费用约占总成本28%;
3.公共基础设施费约占10%;
4.前期工程费用和附属公共配套设施费各占2%;
5.各项税、费及利润约占21%。
也正是如此,该分析报告指出,栖霞区商品房价格“成本费用有所上升首当其冲的就是土地成本,约占商品房价格的37%”。
民间版公布的是“房屋成本清单”?
而对南京民间版的房价成本清单,李文杰认为民间版公布的仅仅是房屋成本构成清单。事实上,由“我爱南京”自建房网公布的南京民间版房屋成本已经有三个版本。
最早的一份发布于去年的12月19日,名为“南京河西地区部分楼盘价格成本”。统计的结果是,南京河西区楼盘的成本约在3500元-4500元/平方米,而目前的售价在每平方米5000多元到9000多元不等。
今年6月初,“我爱南京”公布了第三次房价成本清单,该成本清单的主要负责人邵角表示:“这个房价成本清单得到了许多业内人士的支持!卑凑丈劢堑慕樯,房价成本通过综合成本累加法计算,即房价成本=土地使用权费+住宅建造成本+住宅建造期间费用+税费。其中:
1.土地成本是将地价摊入小区住宅建筑面积,得出商品房的地价成本;
2.住宅建造成本=前期工程费用+建筑+安装工程费用+设备附属工程费,多层为800元/平方米;小高层为1400元/平方米;高层为2000元/平方米;
3.住宅建造期间费用=管理费用+财务费用+销售费用;
4.税金=销售单价×(10-15)%。
按照这份成本清单的测算,“销售价格”与“房屋成本”相比,101家楼盘中,近七成楼盘高出30%至50%,两成楼盘高出近100%。
不同经营模式成本计算方式不同?
对于两个版本,北京首开、首创、城建地产三位主要负责人的说法大致有二:首先,对成本的计算,不同的经营模式有不同的计算方式,比如是单个楼盘核算还是公司集团核算,这将直接影响到前期费用、管理费用、财务费用、设备材料采购费用等成本构成;其次是对影响成本的因素可能考虑不周等。
他们认为,民间版和官方版最大的区别就在于“开发利润”构成的不同。北京某开发商以自己的实例告诉记者,如果按照南京民间版的计算方法,不算利润,这个项目的土地成本在房屋成本中占52%,建安成本占37%;而如果按照南京官方版的计算方法,土地成本在房屋成本中占38%,建安成本占27%。
由此,我们不难看出,清单版本不同,计算方式不同,成本构成就会出现不同。不管民间版也好,官方版也好,购房人都要在了解背景的基础下去读。
(文章来源:北京青年报 作者:余美英)