- 房地产调控重拳之下有期待 拐点形成不容置疑 (3)
根治房市还应加大保有环节管理力度
早日征收物业税,利用递进税率的税收杠杆增大持有成本
近日,国家出台一系列新政调控房地产市场,从政府监管、土地交易、交易税费、金融政策、房源供应等多方面形成一系列政策组合,重拳出击楼市,有人称这是我国房地产市场最为严厉的调控政策。
扭转重供应环节调整、轻保有环节管理的现状,早日征收物业税
房地产是与民生关系密切的行业,它的作用应该表现在两个方面,一是保证市场稳定繁荣,另一是促进社会和谐。前者遵循市场规律,追求效率；后者依靠政府力量,体现公平。
市场稳定是持续发展的基础,供求关系决定价格升降,我国政府对房地产市场的治理措施一直注重供应的调整,如供地计划和资金信贷,无论是利率还是税收,更多地体现在建设和交易环节,对房地产商品在保有环节缺乏管理力度。当前房地产市场升温更多地来自于投机需求过大,商品房保有成本过低,无法有效遏制炒房投机行为。据统计资料,我国城镇居民的住房平均自有率已经达到80%,超过许多发达国家。但住房资源分配不均衡,贫富悬殊,空置率较高,越是高档的商品房,由于其升值炒作空间大,其空置问题越严重,加上我国建筑的平均寿命短,大拆大建问题严重,社会资源浪费惊人,这些都与可持续发展理念背道而驰。因此,要从根本上治理房地产市场,除了保持目前的措施以外,还应该从保有阶段的税收方面考虑,早日征收物业税,针对拥有多套商品房,占用过多资源的人,利用递进税率的税收杠杆,增大其持有成本,使闲置商品房要么进入二手市场,要么进入租赁市场,为社会提供服务功能,产生实际效用,从根本上减少投机需求。只有供求关系平衡了,价格也就可以回归,反映真实价值,市场发展才能平稳。物业税的征收也能在一定程度上改变地方政府与商品房价格之间的畸形关联和政府土地财政的依赖模式,促使地方政府退出房地产市场中的经济利益角逐,使其真正站在市场裁判员的地位,提高其公信力。
扭转在住房保障方面重建轻管的现状,不断增加政府保障房的总体储量
稳定房地产行业发展要靠两个支撑,其一是市场,另一个支撑就是社会保障。按照现行的国家政策,针对城镇居民的保障房类型有廉租房、经济适用房和限价房三种。从实施的效果来看,廉租房效果比较理想,可惜数量太少,保障家庭不多,效应有限；而经济适用房和限价房则问题多多,国家优惠政策在这两种类型上没有能够完全真正落实到有需要的中低收入民众身上。关键的问题在于重建轻管,其销售模式让保障房不断流入商品房市场,没有稳定足够的保障房存量,政府就没有足够的资源去为今后不断出现的新相对中低收入家庭提供住房保障。因此,应该将保障房资源与商品房市场完全隔离,不断增加政府保障房的总体储量,宜租不宜售,动态管理,增加透明度,提高效率,将保障性住房的管理绩效纳入地方政府官员的考核指标体系,扭转在住房保障方面管理不力的现状。当保障房的有效总量达到社会住房总存量的一定比例,如二成或三成时,才有住房保障的物质基础,加上政府不断完善的管理机制,中低收入家庭的住房保障问题才可能得到真正解决。
这次国家对房地产行业治理政策的力度很大,社会和政府都期望房地产市场回归到健康的轨道上来。但也应该看到,房地产市场是一个多方利益参与、多方博弈的复杂体系,新政的积极效应虽然逐步显现,但如果只是沿用老战术老套路,可能治理于一时,产生短期效应,但长期稳定发展则恐难以保证。因此,还需要智慧,应遵循科学发展观的原则,调整制定更有效的发展战略和政策措施。地方政府应根据本地实际情况将中央政策进行细化,落到实处,增强其可操作性,排除利益集团对房地产政策实施的干扰,切实担负责任,提高民众的信任,确保房地产调控政策的科学性和有效性,为房地产市场的健康发展作出不懈努力。(华南理工大学建设经济管理与房地产研究所所长、教授 王幼松)
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