- 18万公顷供应驱散"地荒"梦魇 保障房画出分水岭(2)
万通地产(600246)董事长冯仑认为，保障性住房建设事关楼市大局，而我国的保障性住房体系还不太完善。保障性住房供给严重不足，住房体系不完善，是造成商品房房价连续攀升的一个重要因素。他指出，“稳定楼市”和“将房价保持在一个合理水平”，必须有完善的保障性住房体系配合。随着房地产市场的成熟，未来70%以上的房屋供应该纳入普通商品房和保障房体系。
不过有专家指出，虽然保障房用地供应占比和总量均大幅提升，但土地供应上的“鸠占鹊巢”依然值得高度警惕。
数据显示，2009年，全国廉租房用地、经济适用房用地远远超过2004年-2008年平均水平。然而，为应对金融�；�，一些地方政府出台“救市”政策，“90平方米占70%”的政策要求名存实亡，所以出现了保障民生住房用地增加而中低价位、中小套型普通商品住房建设用地减少的局面。
还有一个重要的问题是，长期以来，保障民生的住房存在区位和公共服务配套设施不足的问题�！氨Ｕ厦裆》康比徊荒芏几樵谑兄行幕駽BD，但在城镇边缘地带规划保障性居住小区，地方政府必须统筹规划解决公共交通、教育、医疗、商业等公共服务配套设施问题�！敝蟹啃被岢ぶ熘幸恢赋�。
一级开发有待提升
土地供应量增加与一级开发紧密关联，自2004年土地出让实施招拍挂制度后，地方政府成为土地二级市场的唯一提供者，二级市场的出让收益由政府享有。但土地一级开发却维持8%左右的固定收益率。土地一级开发动力不足。因此，中国房地产研究会副会长顾云昌认为，土地一级开发制度也应该变革，以提高开发效率。
业内人士介绍，土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
根据国土部有关规定，一级开发企业的利润率不得超过8%。这就使得土地一级开发的利润空间被锁定�！安簧倏⑸滔Ｍ柚恋匾患犊�，帮助企业在二级市场上获得开发资格�！北本┙üぶ玫氐囊晃桓涸鹑吮硎�。
由于一级开发利润率低，而二级市场的竞争压力越来越大，市场上存在一些一级开发商通过故意延期交地的现象。这对于土地的平稳供应影响很大�！叭绻患犊⒓性谡种�，可以采取例如提前预公告等形式，缩短土地入市的流程，避免由于推地不均造成的恐慌性拿地�！�
分析人士认为，土地是资源类商品，也是房地产产业链最前端的环节。对于当前土地市场上存在的各种问题，未来国家将加大对土地一级和二级开发的综合治理，以解决日益突出的土地稀缺性和需求增长之间的矛盾。
作为新一轮房地产调控的重要措施之一，2010年供地计划紧随信贷收紧政策出炉。2010年，全国土地供应量较前几年平均水平大幅增长。18万公顷的供应量将新建多少商品房、能否如期落实，土地一级开发能否跟上土地供应的步伐？这些问题是悬在房地产市场上方的利剑。如能顺利落地，必将对楼市供需关系产生巨大影响。
据中国证券报记者的调查，供地计划虽然还是一幅“蓝图”，但对市场主体预期的变化已经产生影响。3月以来，全国主要城市土地市场的供应量显著回升，其中，住宅用地平均楼面地价连续两个月下调。除北京住宅用地成交均价和溢价水平小幅上涨外，上海、成都等地成交价格都有所下跌。
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