- 开征物业税能否让房价“刹车” 各方说法不一
物业税，其广泛的波及面与市场影响，成为大众关注的焦点之一。甚嚣尘上的物业税开征试点，已经准备多年。新年伊始，国家税务总局即抛出“重磅炸弹”——“目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作”。物业税的出台已如箭在弦。那么，物业税能否在2010年“如期”到来？即将开征的物业税，能否成为平抑房价的一个良方？
【市民反应】
购房者心情复杂
有人赞来有人贬
新年伊始，正当人们还在为“第二套房”纠缠不清之时，物业税即将实施的消息又接踵而至。和提高第二套住房首付比例相比，物业税的实施无疑对楼市的虚火更具杀伤力。
在南宁电视台工作的唐小姐听说这个消息后，拍手叫好。她认为，开征物业税会让房价下降，她多年的住房梦有望很快圆了。“房价高低取决于市场供求关系。现在大多数人买房的成本主要是每个月的按揭，如果现在因房价高而影响一些人买房，那么物业税开征后，养房的成本会高很多，这样需求就会减少，自然房价会下降”。
开征物业税，让小钟的心情变得复杂：“井喷的房价，已经让我压力繁重，如果再增加类似于物业税的开支，对我来说简直是雪上加霜。我真不知道，我什么时候才能买得起房子�！痹谀夏缌ι杓圃汗ぷ鞯纳杓剖π≈痈嫠呒钦撸诠ぷ拭环⑸蟊浠那榭鱿�，不断出现的新政和不断上涨的物价，让他忧心忡忡。小钟说，不征物业税，他买房以后只需考虑每个月的按揭，如果现在物业税开征了，还要多交一笔养房的成本。本来打算要跟女朋友商量着买套小房子做“爱巢”的小钟，现在连提都不想提了。
“我现在正准备买一套150平方米的大户型4房，可是听说住房超过一定的面积，国家将对房屋的持有者征税。怕征税后压力大，我现在决定先买套90平方米左右的小户型房，大户型以后再说�！奔易∧夏呛繁倍锏恼畔庋嫠呒钦�。
而陈女士却没这么轻松，她是做房屋出租生意的，“如果征收物业税，就意味着房屋的投资回报率降低了。提高租金，恐怕租客承受不了；如果不提高，自己的收入就少了。”陈女士向记者坦言。
记者在采访中了解到，尽管物业税还未开征，但是，无论是买房者，还是租房者，甚至是房地产开发商，他们都在观望、期待。
【业界观点】
现在开征时机最合适
抑制投机炒房易见效
物业税开征，不是什么新鲜话题。早在2003年，国家税务总局和财政部就先后批准了北京、江苏、深圳等6个省市作为试点先行单位，进行房地产模拟评税试点，但是由于牵扯面过大，物业税一直处于研究阶段。2006年又批准了河南、安徽、福建、大连4个地区部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围。2009年5月25日，在物业税“空转”运行约3年之际，国务院批转发展改革委正式公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中明确提到“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。
2010年1月5日，有媒体从接近国家税务总局的权威渠道处获悉，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。
懂行的人都清楚，物业税绝非税系中的“小字辈”，一旦开征，将对地方政府财政收入、房地产行业发展、房地产市场走势产生重大而深远的影响。因此，过去几年每逢物业税的消息曝出，皆会引起业内外强烈关注。今年也不例外。消息一出，连股市都因此而发生了“地震”。
业界认为，喊了那么多年，现在是开征物业税最合适的时机。君不见，到2009年底，来南宁购房者中投资投机性购房者占到50%以上，有的地区甚至高达70%以上，而与此对应的是，房屋空置面积大幅度攀升。因此，政府有必要采取强有力措施来打击投资性购房、投机性炒房，抑制非正常的房价上涨。
从2005年的“新旧国八条”到2006年的“国六条”到今年的“2转5”新政，其一项重要的内容就是打击房地产的投机行为，排挤房地产市场非自住需求，打击开发商囤地行为。但业界认为，遏制房价上涨、打击投资购房投机炒房最有效的手段是开征物业税。这是世界上多数国家通用的做法。
【政策评估】
相关收费可能取消
开发成本可望降低
资深房屋估价师张晓强说，物业税的开征可能会将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。
他解释说，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中，有30%~40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。
张晓强说，一般来说，税费占构成房价成本的40%左右。物业税将目前一次性收取的税费，改为按年以固定税率收取，那么房价成本将大幅减少。如果地产商将这些减低的成本全部让给购房者，理论上房价最多可降低近40%�！暗比唬庵皇抢砺鄱��？⑸堂荒敲瓷怠�。
“房地产开发成本降低，但这并不意味着开发商就一定会降价�！蹦夏硪豢⒐镜墓こ淌α跸杷�，在市场供不应求的格局下，开发商的税负虽然减轻，但同时他们也就有机会将税负转嫁给普通的购房者，购房者得到的依然是较高的价格。“假如征收物业税降低了40%的房价成本，但是，只要有人购买，地产商有可能只是将房价降低20%出售。也就是说，他吃掉了另外的20%，即他的利润增加了20%”。
即使房价因开发商成本的降低而下降，也有可能出现另一种情况：老百姓买得起房却住不起房了。再有，对于在税改前已拥有房产的业主们来说，他们已经一次性在购房款中支付了地价和相关税费，如果再对他们开征物业税显然有失公允。
【房价展望】
能否抑制房价
各方说法不一
理论上讲，开征物业税，可降低房地产开发成本，导致房价下降。但是，在实际实施过程中，需要面对许多问题，期待有立竿见影效果的想法并不现实。
南宁昊然房地产公司总经理谭开耀认为，开征物业税，对稳定房价有很大的作用。但对能否降低房价，这很难说，这关键还是要看开征以后相关管理部门的执行力度�！拔胰衔�，开征物业税，对人们心理作用大于实际作用�！碧房�，疯涨的房价给人们造成了很大的心理压力和恐慌情绪，购房者希望通过物业税降低房价的愿望非常强烈。
物业税能否对房价起到真正的作用，需要一个漫长的传导过程，在传导过程，任何一个变量，都可能会影响到最终的结果。一个简单的例子是，在欧美等一些国家，一直征收物业税等持有税种，却并不能改变市场中存在大量投资性购房的现象。
广西另一房地产开发商认为，物业税因为涉及面广、执行难度大，难以在两年内真正见效。他说，现在疯长的房价实在令人担心，出台物业税也是中央政府能够拿出的有效的平抑房价的手段。
广西中大股份有限公司总经理邬文康认为，开征物业税，会挤出部分投资者。他说，南宁的外地购房者占到了四成以上，而大部分外地购房者买房的目的是投资�？魑镆邓昂�，投资型的购房者在没有转让房产之前，每年都要交税，这对他们来说，增加了房产保有环节的负担。对于以投资为目的购房者来说，持有成本将大大增加，利润空间大幅减少，必然会谨慎投资。因此对遏制炒房，有很大的作用。
对于即将出台的物业税管理和征收办法，对于一个收入不高，既要生活又要还房贷的工薪阶层而言，希望物业税的出台能更多站在普通消费者的立场上考虑，不能为了抑制房产的泡沫而为，更不希望是一个“头痛医头，脚痛医脚”的不治本的处方。
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