- 新一轮调控背景下的楼市:开发商又耍"自买自退"(3)
天津：
二手房是否进入“小冰河期”有待观察
□记者 王晔彪 天津报道
伴随着2010年元旦期间中国北方暴雪寒潮的肆虐，一线城市二手房的交易量也急速下滑，但价格仍处于高位运行。有人在惊呼二手楼市已陷入僵局，并将进入“小冰河期”，但也有观点认为，刚性需求将牵引一线城市二手楼市走出观望，价格也会平稳上升。
交易线路折射政策影响深远
中原领先指数系统数据显示，2009年12月份以来，京、津、沪、穗、深等五个一线城市二手住宅价格指数持续上扬，涨幅均超过30%。其中，深圳涨幅近60%居榜首。成交方面，五大城市二手住宅成交量均有所下降，预计未来一段时间内成交量仍将继续走低。
2009年底，中央政府密集出台各项调整政策，“营业税征收年限2改5”对二手市场影响最为显著，市场观望情绪开始蔓延。受此影响二手楼市陷入僵局，12月下旬成交量迅速下滑。从分城市来看，北京、深圳和天津成交量下滑幅度超过20%，上海和广州成交量下滑幅度相对较小。价格方面，上海和广州价格涨幅超过3%，其余城市价格涨幅介于2%-3%之间，各城市价格涨幅比较接近。
据北京市房地产交易管理网的数据显示，1月1日至14日，共签约二手住宅4800套，而上个月同期，签约二手住宅为17981套�；繁认陆盗�73.3%。
据天津市国土房管局的统计数据，2009年12月28日至2010年1月3日，包括了元旦假期3天，天津二手房共成交2305套，成交面积20.9万平方米，环比下降了37.3%；成交均价为每平方米6150元，环比上涨了0.3%。尽管有“末班车”效应在起作用，但交易数量急速下降的趋势已有端倪。
新年第一周的1月4日至10日，天津全市二手房共成交825套，成交面积6.6万平方米，环比下降了68.5%；成交均价为每平方米6630元，环比上涨了7.8%。从数据上看，量跌价升的态势符合二手楼市受政策影响的规律。
二手楼市僵局背后
与新建住宅相比，二手房市场受新政的影响更大，因此交易量下降更多。中原地产三级市场部区域总监朱庆江分析认为，一线五大城市二手房交易量出现“集体跳水”，背后有四个因素。
首先是二手房“营业税征收年限2改5”政策所造成的“末班车”效应。营业税是二手房交易很重要的税种之一，去年年底国家出台的营业税新政造成交易量猛增，甚至出现“井喷”，而买卖双方排队交易办证则成为都市一景。
其次是元旦后、春节前时段的“过年效应”。从2003年至现在二手房的交易规律来看，许多买方为了在春节前能搬家，但还要给自己留出一段时间来进入简单装修或者装饰，于是集中在元旦前争取完成交易，造成元旦前后交易量的悬殊。
再次是从2009年初的楼市低迷，逐渐发展到年末的火爆异常，买方渡过了一个从观望、博弈到焦灼、出手购房的心理疲劳期，所以造成去年底与今年初交易数量的巨大落差。其实，从交易数据来看，2010年初二手房环比下降大，但与2009年1月初同期相比，交易还是上涨的。
四是因各城市的一些买卖比方签约后并没有立即过户，交易数据没有进入各地房地产交易系统，数据有一定的滞后性，预计1月份底、2月份初，统计数据将缓慢上升。
预计今年交易不会低于去年
朱庆江说，国家出台政策的初衷，并不是打压房地产市场，而是必要的调整。年初的波动过后，二手楼市会逐步趋于平稳。预计三季度后，国家的金融政策可能将出现小幅调整。从二手房的地段优势和稀缺性上来看，2010年的交易量不会低于2009年。价格方面不会出现大的上涨，有些业主可能会跟着新建住宅上调房价，但不会成为主流。
中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰也表示出同样的观点：“2010年二手房成交量预计将会出现回调，但是整体情况不会太差，因为二手房市场依旧存在着刚性需求�！�
对于一线城市二手房的价格，蒋云峰也认为2010年二手房价涨幅不会太大，市场整体会呈现比较稳定的局面。交易过程中即使抬价也不会提高太多，不大可能出现2009年后半年一度出现房主坐地涨价的情况。
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