- 二套房贷收紧疑云 中介操作仍可行银行“打雷”
近日,二套房贷收紧的消息传得沸沸扬扬,传言第二套房贷优惠将在近期取消,并恢复至首付四成、基准利率上浮多达10%的政策。但是记者观察发现,各种报道中有说即将取消的,有说没有接到通知依然照旧的。各种传言的背后,连银行的口径都没有统一,取消不取消似乎都在银行的一念之间。
然而在消息出来之后,不少购房者却开始暗自着急,记者周边就有朋友是二次购房,为了享受优惠利率,急急忙忙开始递件按揭。而正在观望中的买家,也开始犹豫是不是要赶紧购房。联想到从9月份就开始挂在各大中介门口的“政策即将到期,购房需抓紧”的“友情提醒”,利益背后的推手隐约可见。
中介操作依然可行
二套房贷操作依然明紧暗松。多家银行负责个贷业务的官方说法均是“无优惠,利率严格按1.1倍执行”。但是,倘若以购房者身份咨询,则变成“目前利率最多仍可有下浮30%的空间,不过未来形势趋紧”。同时,无论是首付比例还是利率折扣,外资行目前均比中资银行灵活。
汇翰按揭、亿达按揭和保来理财表示,没有收到银行关于全面收紧二套房贷政策的书面或口头通知。他们表示,自6月以来二套房房贷政策的确不断收紧,但目前改善型二套房贷仍然能做到7折利率。中介的说法是,其实自今年6月开始,银行已经不断收紧二套房贷的优惠政策,因为今年各银行的贷款额度用得差不多了,会选择更优质的客户来贷款,但各家银行的做法各有不同,最近没有听说银行要全面执行二套房贷利率上浮10%的规定。
银行不会真收紧房贷?
房贷政策不仅影响房地产业,也影响银行业,在中国这种有根深蒂固的“不动产情结”的国家,注定会有大量投资购房或高端改善住房需求的存在。
有专家表示,适当控制开发贷款和融资节奏能使得地价在景气结束前回归理性。因此,在目前特殊流动性泛滥的情况下,银行适当收紧开发贷款可能未必是利空。从长期来看,适度地收紧开发贷款则肯定会对房地产行业乃至银行业有利。
“雷声大雨点小”最好地诠释了二套房贷政策严格执行程度的左右摇摆,也可以看出在房贷政策执行的博弈上,银行似乎拥有稍大一点的自主权。因此,市场揣测此次银监会仅是再次重申严格执行二套房贷政策,并不会有新的实质性措施出台,未来管理层出台全国性文件要求严格执行利率上调的可能性不大。
背景分析
二套房贷完成阶段性任务
2007年,全国各地房价上涨趋势明显,许多城市出现了炒房风。2007年9月份央行、银监会在联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,指出,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
2007年的房贷政策对楼市价格及成交量影响明显,市场成交量及价格一度因房贷政策收紧而呈下跌趋势。2007年10月后“拐点论”一度流行。到2008年,楼市开始退烧,高房价从拉锯僵持中开始出现走低迹象。以广州为例,据市国土房管局数据,至2008年全市一手住宅成交面积仅为553万平方米,比2007年广州一手住宅成交面积的约800万平方米大幅减少247万平方米,降幅达44.7%,成为广州楼市近年来成交最低迷的一年。
2008年9月,随着金融海啸对各国经济环境造成的负面冲击,中国政府开始采取一系列强力政策以刺激经济,保证增长目标的实现。在房地产领域,一系列支持成交的优惠政策和措施纷纷出台,而对于改善型二次置业的购房需求,相关政策也开始松绑。对于符合条件的第二套普通自住房购买者,比照首次贷款购买普通自住房的优惠政策执行。在实际操作中,许多商业银行开始为二套房贷松绑。在换房置业群体和投资置业买家的需求下,房地产市场在2009年春节后开始出现明显回暖迹象,随后全面复苏,量价齐升、销售火爆、排队买楼等现象再度在市场出现。
与此同时,对于房价泡沫再现的忧虑和警惕声音也开始被更多地重视。今年6月22日,银监会下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,要求收紧二套房贷。北京、杭州各地随后纷纷开始对相关政策收紧。在广州,二次房贷收紧的相关报道也引起了市场的反应。部分换房群体选择及时出手,以避免因为政策收紧导致优惠信贷条件落空,部分人则选择观望政策再度收紧后,对房价泡沫的压制作用显现,期待超出心理预期的过高房价再度回落。业内人士认为,在当前形势下,对二套房贷的松绑已完成阶段性目标,即支持市场走出成交低谷,在炒房风再起,房价泡沫又在增大时,收紧二套房贷政策正当其时。
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