土地市场大战连连 “地王年”给楼市带来什么？(2)——中新网

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    土地市场大战连连 “地王年”给楼市带来什么？(2)
2009年09月18日 10:00　来源：中安在线　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

    预测

　　“地王”急推房价飙升

　　各地“地王”频频出现，这代表的是一种资金流向，而这种资金流向必然导致房价的“被增长”，即价格会在未来有大幅上升�？膳碌氖�，这种上升必然会起到“表率”作用，这种作用在未来甚至眼前就会带动一个区域房价的急剧跟风。

　　新地王的诞生，标志着局部房价上涨的空间依然很大，在未来一两年内，随着地王的商品房逐渐入市，新一轮的房价制高点必然随之诞生。所以，今年的金九银十，对于开发商来说是绝对的收金拾银，而对于购房者来说，是利是弊值得慎重思考。

　　9月9日，政务区天鹅湖畔西侧一地块占地200余亩，被某房地产企业以10.8亿元拍得，立即对地块周边以及政务区楼盘产生了较大的影响。9月12日，政务区某楼盘开盘，售楼部云集了数百人，开发商原计划推出500多套房源，最后实际只推出了200多套。而很多购房者在得知政务区“地王”被成功拍出后，便担心周边的楼盘涨价。

　　叶先生打算在政务区购房，看了好几个楼盘，其中一个就是位于该地块附近，但还没有最终确定，当他得知该楼盘边上的这块地被以10.8亿元拍出后，楼面价格竟高达5120元/m2，高出他看上的楼盘销售均价300多元，买房的决心一下子坚定起来，他非常担心这块“地王”会成为周边楼盘，以至合肥市场楼盘价格飙升的“参照系”。赶在九月份很多楼盘集中放量的时候，赶紧给自己买套满意的房子。

　　不仅是购房者叶先生有这样的看法，一些业内人士也有这种担忧。业内人士认为，各地“地王”的频频出现，对所在区域的房价确实存在着影响。楼盘定价除了考虑土地、建安、税费等刚性成本外，其中还有一个公认的“潜规则”，那就是与周边楼盘的价格“攀比”�？⑸潭凼被岜咀乓恢中奶浩部酒放�、地价等成本因素，总是在价格上与周边的楼盘保持高度的“默契”。因此，“地王”给了广大楼盘乘机提价喊涨的借口，地王的表率作用急推区域房价飙升。

　　思考

　　“地王”给市场带来什么？

　　从价格规律方面来看，当一个地块的价格明显高于周边地区，也就是所谓“地王”诞生的时候，一般会导致两大效应，一是开发该地块的开发商的机会成本增加，导致利润空间缩小，有时候甚至还会出现负利润的局面，当然，这种情况很难出现；二是“地王”的出现带动周边地价的直线上升，使其他开发商拿地成本增加；此外，“地王”的出现也必然影响到周边房价，使得其他开发商搭上提价的“顺风车”，跟着占便宜。不难看出，“地王”现象的受益者并不仅仅是“地王”的所有者，同时也是其他利益相关者。

　　业内人士分析，虽然“地王”的出现，对周边房价的影响见仁见智，有的认为地价对房价的影响不大，诸如容积率、建安材料等都影响房价，但业内人士进一步分析认为，开发商所面临的建安成本，上缴税费等总体相差不会太大，如果容积率做得高，分摊到单位楼面的费用就低了，从这点上说，地价并不是决定房价的最终因素，但一块土地的容积率在规划时就作了明确规定，开发商不可能随意更改容积率，或将容积率做得过高，因此，在这种情况下，地价过高必然导致房价随之“水涨船高”的总体趋势是改变不了的。

　　一个城市不断诞生“地王”必然释放土地市场过热的信号，给开发商造成土地“紧张”的氛围。给众多开发商“捂盘惜售”待价而沽最好的由头。从市场层面看，仅就房地产商的利益而言，似乎不难发现，相关房地产商之所以会不惜花费巨额资金拿地，并频频制造出一系列的“地王”，往往会造成“一人得道，鸡犬升天”，以“地王”为中心的众开发商，借机抬高房价趋之若鹜。与此同时，从另一方面则可以看出，开发商恃“财”傲物的底气似乎从来也没有怯懦，将涨价后的土地与房子再抵押给银行或其他金融机构，从而满足自己的更多资金需求，这个看似布满风险争夺“地王”举动的背后，似乎有一个无形的后备“援手”？

　　让人不难想象，那些频频囊括地王财主究竟在玩谁的资金？此举对房地产市场的影响可以预见，那些真正急等原材料——土地扩大再生产的房企，在天价地王面前，他们只能望“地”兴叹，天价拿地，究竟是房地产行业正常的竞争法则的产物，还是少数房地产“寡头”玩弄金融资本的游戏？“地王”的频频出现，最后被动吞下这个房地产市场“恶果”的，还是那些处于楼市利益链条末端的买房者。

　　

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