经适房为何频陷困局：学者称制度设计先天不足(3)——中新网

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    经适房为何频陷困局：学者称制度设计先天不足(3)
2009年09月17日 07:12　来源：广州日报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】
金沙洲小区是经济适用房和廉租房的集中点。 记者张强摄
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　　真身难辨：

　　经适房是保障房还是商品房？

　　从1998年到2003年再到2007年，中国住房保障制度在彷徨中走上了正确的道路，但短期内面临“历史欠债”多和经验不足的问题。

　　近10年来，中国的住房制度经历了两次深刻的变革。1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布，提出：“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系�！�

　　但到了2003年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布，上述目标被修正为让“多数家庭购买或承租普通商品住房”，要“增加普通商品住房供应，提高其在市场供应中的比例�！庇氪送�，将经适房的性质定位为“具有保障性质的政策性商品住房”。从此，中国房地产开始了疯狂的市场化之旅。

　　从语义上看，应当把经适房“具有保障性质的政策性商品住房”的定位浓缩地理解为“商品房”。但“商品房”三字之前还缀有“政策性”三字，这便让经适房的真实性质显得扑朔迷离。龙斌认为经适房的本质是保障房，但亦有不少学者认为经适房只是特殊的商品房而已。因为修建经适房的开发商可以获得一定的利润。

　　经适房的性质认定事关重大：如果经适房不是保障房，那么，像王芳和黄某这样的家庭根本就没有被纳入住房保障体系；或者说，他们并未获得真正意义上的住房保障。如果经适房不是保障房，而社会各界又用保障房的标准看待住在经适房里的人，那么，社会整体的评判标准就会出现偏差。

　　中国掀起建设经适房和廉租房的高潮，还是近在眼前的2007年的事。随着楼价的飙升，老百姓、尤其是低收入家庭“住房难”问题日益凸显，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》当年出台，首次明确提出“把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能”。

　　廉租房供应量过少，是全国各大城市普遍存在的问题。一位不愿透露姓名的业内人士向记者表示，这主要是因为低收入群体最迫切需要的廉租房建设量，尚未纳入现行的政府官员政绩考核机制，“多盖，不算政绩；少盖，也不会拿官员怎么样”，更何况发展廉租房注定是“亏本买卖”，而修建经适房至少不会亏本，导致财政投入明显偏少。

　　当然，廉租房的机制性奇缺正在得到一定程度的改善。今年年初，广州市住房保障办有关负责人曾表示，广州市2009年、2010年计划开工建设408万平方米保障性住房，其中廉租住房与经适房的比例为2：1，将适当减少经适房建设，加快廉租住房建设。为加快解决低收入群体住房难题，广州市还将在市场上收购50平方米以下、价格合适的二手房以补充保障性住房的房源。根据规划，广州将在2012年内解决今年“广州住房困难调查”中统计出的77177户低收入住房困难户的住房问题。

　　对症下药：

　　补“砖头”，还是补“人头”？

　　在实物补贴和货币补贴之间，政府应当根据房地产市场的波动情况，审时度势地对症下药。

　　今年6月29日，广州市委常委、常务副市长苏泽群表示：符合购买经济适用房条件的市民，可以拿政府的补贴自己去购房。目前，该政策正在研究之中。

　　政府直接补贴市民，即“补人头”，明显地区别于现行经济适用房制度下补贴开发商利润的“补砖头”政策。

　　中山大学社会保障与社会政策研究所研究员朱亚鹏认为，采用实物(按房)补贴或货币补贴，在特定的时间选择不同的补贴方式，效果大不一样。实物补贴，是补供方(开发商)；货币补贴，是补需方(购房者)。实物补贴将解决一部分低收入者的住房问题，同时也可以有效地稳定房价；但限制了买房者和租房者的选择权——比如区位、朝向等。而货币补贴可以弥补实物补贴的不足——赋予买房者选择权。但是补贴的规则制定有难度，比如发了补贴能不能买到房、补多少才算公平、在补贴过程中如何保证初衷的实现等，都需慎重考虑。

　　另外，在房价高时，应该补实物(按房)，这不仅可以抑制房价，同时也能有效地对买不起房的购房者进行补助；而在房价低时，尤其是楼市供大于求的情况下，则可以考虑货币补贴。

　　龙斌认为，与实物补贴一样，货币补贴同样面临监管风险。

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