- “地荒”真相批而未用 高房价成开发商囤地主因(2)
与开发商的抱怨相对应，其利用土地追逐高利润的心态日益显现，土地逐渐变成一些上市房企资本运作的工具——为保持在资本市场价值的提升，公司要不停拿地。越是“地王”，就越容易变成上市房企融资的“题材”，公司储备有大量土地，便会更加吸引股民购买股票。
究竟是什么原因导致了囤地现象？房地产专家、上海城市经济学会高级经济师顾海波分析认为，这种现象是2007年房价冲高时的后遗症，今年新“地王”的出笼还将在未来制造大规模闲置土地。据悉，当时的高地价导致地房价格比在38%的高位，远高于25%的平均水平。
而今，现有的楼市较之2007年并没有根本改变，加上金融�；尘跋卤Ｔ龀つ勘曛赶蚝褪识瓤硭傻幕醣艺呦�，一些政府卖地和开发商圈地具有共生的利益关系，楼市的开发动力强劲。
开发商囤地意在何为？一方面，过高的地价与周边地区的房价形成倒挂，造成开发商土地闲置不敢轻易入市；另一方面，有些大开发商疯狂竞价，赚取名声，他们要么再承包给下级开发商，要么囤积等待合理的市场价格。这两者势必加大房价成本，形成更深层次的隐形价格倒挂格局，因而囤积土地炒高房价获取暴利成为他们的选择。
遏制囤地:虚高房价能否得到平抑？
顾海波认为，开发商这种贪大求全、囫囵囤地而无力消化的现象不符合市场的理性原则，加剧了土地资源紧缺，浪费了资源。更重要的是，通过囤地，开发商可以根据市场房价增加或减少商品房的生产，维持高房价、高收益的格局。囤地还加剧了资产泡沫，一旦此链条断裂，可能产生房价下跌，甚至影响到经济运行。
要确保严查囤地落到实处，显然政府在其中起着关键作用。中国社科院金融研究所专家尹中立坦言:“土地问题的复杂性决定了开发商与地方政府之间的关系微妙�！�
此前，北京、上海、广州等许多城市都出台了清理闲置土地，盘活存量土地的相关政策，但多是以整改的方式收场，真正处罚的少，收取土地闲置费或者收回的就更少，政策文件在有些地方成了“一纸空文”。
处理闲置土地，相关的法律法规都有，主管部门也是三令五申，为什么仍然得不到解决？中国社科院专家认为，一是有的地方政府与开发商已经形成了利益联盟，因而大多对开发商的所作所为“睁只眼闭只眼”。二是房地产领域腐败严重。由于钱权之间的交易，使得一些地方政府明知开发商在囤地，就是装做什么都不知道，甚至为开发商囤地打掩护。
闲置土地形成原因复杂，无偿收回难度相当大。相对开发商当初取得这些土地的增值收益来说，被征收的闲置费其实微不足道。一些专家表示，对于土地闲置的明确界定值得引起有关部门重视。如什么叫土地闲置1年？是从发土地证，还是从发开工证算起？挖一个坑算不算闲置？多次改规划延迟开工又算不算闲置等。
按照国土资源部严查囤地的最新精神，必须防止借拉动内需为名违法圈地和搭车用地，真正坚守18亿亩耕地“红线”，把闲置的、长草的住宅土地变成“长”房子的土地。国土部门人士表示，只要是闲置土地，不论是否“地王”，都必须按照土地管理的有关规定严格处理。
专家建议，为配合严查囤地，必须大力挖潜存量土地，充分利用闲置土地，一是需要加大执法力度；二是土地出让须改为净地出让，避免拆迁影响土地实际供应；三是要提高规划效率；四是打击囤地要与治理工程建设腐败相结合。显然，保证土地平稳有效供应，挤出楼市多年累积的泡沫，实现健康可持续发展，才是中国房地产市场应有的常态。
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