“上海倒楼”估价：倒楼为何比未倒楼还要贵？ ——中新网

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    “上海倒楼”估价：倒楼为何比未倒楼还要贵？
2009年08月24日 02:56　来源：新京报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　多数业主认为评估价“不合理”，按这个价格已经无法在附近小区买到同等规格的房子。正确的估价，应以购房者现在当地同等规格购房的价格计算。

　　21日，上海市“莲花河畔景苑”发生倒覆事故的7号楼，以及楼房的市场估价结果公布。估价结果显示，小区内未倒覆的在建楼房估价时点为6月27日，评估价格区间为15300元/平方米至19676元/平方米；倒覆的7号楼估价时点为8月13日，评估价格区间为18111元/平方米至21348元/平方米。(8月23日《新京报》)

　　倒楼比没有倒的楼还要贵？对此官方的解释是：后者估价的时点为8月13日，即第三方评估的时候；前者为6月27日，即倒楼日。时隔近两月，房价涨了。

　　评估方上海城市房地产估价有限公司是A级房地产评估机构，其前身是原上海市房地产评估中心。其提供的评估数据应该是客观、权威和公正的。但这对未倒覆楼的业主公平吗？

　　我们首先看一下这些数据是派什么用场的。上月底，万科房地产公司从梅都公司手里接盘了倒楼小区———莲花河畔景苑，提出《关于未倒覆楼预售合同后续履行的框架性方案操作细则》。未倒楼购房者有三个选择：(1)让利5%，继续履行合同；(2)解除合同，退还本息；(3)按6月27日市价，由万科收购。上述以6月27日为时点的估价，就是针对的第三个方案。

　　多数业主认为评估价“不合理”，按这个价格已经无法在附近小区买到同等规格的房子。面对开发商主导的这些专业方案，普通民众难免看得不知所云。其实倒楼事件的本质很简单，开发商的合同违约，消费者应该得到赔偿。赔偿范围包括“实际利益损失”和“期待利益损失”，前者是消费者实际付出的损失，如付利息等，后者是指“潜在的利益”受损，比如正常买房之后，享受到了房屋的升值收益，这是合同法明确�；さ睦�。

　　而购房人的“期待利益损失”其实就是目前房价的上涨收益，而这被有意或无意“遗忘”了———倒楼比没倒楼还贵，正是由于未倒楼以两个月前的6月27日为时点计算，没有计算两个月来房价的上涨。所以正确的估价，应以购房者现在(甚至不久之后)当地同等规格购房的价格计算，这才是当事人实实在在的“期待利益损失”。

　　耐人寻味的是，购房者对三套方案的选择权截止日为8月15日，当时还没有公布估价，购房者不得不在“无知之幕”后面做出选择。此外，这三套方案中消费者的损失并没有得到全面赔偿，比如，消费者来来回回奔波的成本等。

　　由于没有选择真正反映购房人损失的时点来估价，所以倒楼会比未倒楼还要贵，也难怪数百业主不满意这个估价。

　　□黑格二(律师)

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