- 美国房地产业现状调查：当泡沫破灭之后(2)
待救者众千万家庭被“遗忘”
年初美国房地产的回暖景象并未能持续多久。进入3月，现房销售又下跌了3个百分点，成交量从2月份的471万套降至457万套。而且3月份的销售量，较2008年同期仍低7.1%。专家指出，除奥巴马政府的经济刺激方案拉动外，不少首次购房者集中入市，是2月房地产市场昙花一现的重要原因。
金融风暴的持续蔓延，也终于波及到一些原本无恙的“宁静地带”。西雅图一直没有受到房市�；闹苯佑跋�，但该市今年第一季度的法拍屋数量，创下两年来的新高�！罢馐且桓鱿肪缧缘淖�，眼下这个情况绝对不能被看作季节性的暂时问题�！币患曳坎镜氖紫葱泄偈返し鹬赋�，“这是一个由于科技业大量裁员所导致的经济问题�！彼谷衔�，一季度的报告可能只是“冰山一角”，法拍屋的数量还会持续攀升。史丹佛说：“我们以为房市即将触底，但我们又发现自己错了�！�
尽管奥巴马政府出台了一项耗资750亿美元的拯救房市计划，900万户家庭将从中受益，但仍有大量民众面临失去房屋或无法取得固定房产的危险。政府的救助方案规定，只有按揭总额不超过73万美元且房屋存在被没收的危险，这样的困难户才能享受政府补贴。
而在房地产�；闹卦智鹇蘩锎�、拉斯维加斯、凤凰城和加州，因这些地区的房价已下跌了30%到40%，而且很多人本来借贷率就非常高，早已超过了目前房屋价值的105%，这些人将无法跻身政府的救助计划之列。大通银行的统计表明，全美5000万拥有按揭的借贷者中，约20%的欠款已经超过房屋价值的105%，这意味着有1000万个家庭处在“被遗忘的角落”。
而波士顿联邦储备银行高级经济学家鲍尔·维尔轮则指出了另一批被遗忘的人群，这就是刚刚失业的人�！叭绻涣斯ぷ�，减少20%的月供不会有什么帮助。而且经常有人找到了新工作却不能搬家，因为他们的房子大幅贬值，不能如愿出售�！泵拦矶嘀莸氖б德誓壳岸家殉�10%，失业者不论房价和利率多低，“想要有个家”仍是遥不可及的梦想。
量增价跌住房仍旧疲软
7月初，美国巴克莱资本公司经济学家米歇尔·梅耶发表研究报告预计，美国房价还将有较大幅度下跌，在这轮下跌周期中，美国房价总跌幅将超过四成。
梅耶在报告中说：“虽然房地产市场已出现改善的初步信号，但在一段时间内，市场仍将处于不平衡状态�！彼ぜ�，即便是在经济走出衰退之后，房价仍可能以较缓的速度继续下跌。
梅耶认为，由于房价和利率走低，今年美国新房和二手房的销量将有所增加。但导致房屋销售量增价跌的主要原因是，丧失住房止赎权案例仍将增加，预计住房止赎权丧失数量将在2010年下半年达到顶峰。
7月20日，美国金融稳定监督委员会发布季度报告称，截至6月底，美国金融市场已现好转迹象，但住房和信贷市场仍然疲软。
不过，好消息很快传来。7月28日，标准普尔公司发布的凯斯-席勒房价指数显示：今年5月份美国20个大城市房价比4月份上涨了0.5%，为2006年7月美国房价达到峰值以来的首次月度环比上涨。
凯斯-席勒房价指数由经济学家卡尔·凯斯和罗伯特·席勒等人开发，它反映独栋房屋售价的变动情况，是衡量美国房地产价格的重要指标。不过，与去年同期相比，5月份美国20个大城市房价仍下跌了17.1%。
另外，根据美国商务部近期公布的数据显示，6月份美国新房销售量环比增加11%，创11年来最大增幅。
不过分析人士仍警告称，上述数据掩盖了美国房地产市场上较为明显的地区性差异，在一些地区状况好转的同时，另外一些地区却仍未出现触底迹象。
比如5月份，凯斯-席勒指数跟踪的20个城市中，有13个城市的房价呈现月度环比上涨，但拉斯维加斯、菲尼克斯、迈阿密和西雅图的房价则继续下跌，而纽约的房价甚至还将下跌30%左右。
基于这些情况，部分美国行业分析人士认为，在极端情况下，美国可能将有约2500万个家庭最终以负资产收��；而当房屋存货过多和失业率不断攀升的因素被纳入预测模型进行考量后，在未来几年内，美国平均房价将会在目前跌幅的基础上再下跌14%。
有媒体认为，美国不断攀升的失业率助长了丧失住房抵押品赎回权案例的飙升，价格遭遇沉重压力，美国经济过去50年来最糟糕的一次衰退很难在短时间内结束。
而经济学家则普遍认为，美国房地产市场要完全恢复到2006年泡沫破灭之前的繁荣，仍有很长的路要走。
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