住宅开工量为何逆市减少：地王晒地 开发商捂地——中新网

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    住宅开工量为何逆市减少：地王晒地 开发商捂地
2009年07月31日 14:57　来源：每日经济新闻　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　一边是售楼部人满为患，一边是新开工的工地寥寥可数，这样的巨大反差可以说是今年上半年楼市的一大特征。市场那么好，为什么开发商不加大新开工量？背后的真实原因是什么？《每日经济新闻》对此展开了调查。

　　国家统计局近日发布的全国房地产市场运行情况显示，1~6月份房屋新开工面积4.79亿平方米，同比下降10.4%。同期，全国商品房销售面积3.41亿平方米，同比增长31.7%。

　　房屋新开工量为何逆市下降？

　　原因1

　　开发商投资额减少

　　新开工量的减少，与房地产商的资金没有太大关系。

　　国家统计局调查数据显示，房地产开发企业本年资金来源2.37万亿元，同比增长23.6%；而房地产企业开发投资完成额达到1.45万亿元，较去年同期增长8.9%；其中住宅开发投资完成额达到1.01万亿元，较去年同期增长了7.3%。

　　不过，一些地区确实出现了开发投入减少的情况。1~6月份，上海住宅开发投资完成额为359.21亿元，同比下降11.8%；北京住宅开发投资完成额为331.46亿元，同比下降15.4%；广东只完成820.94亿元，同比下跌了14.3%。

　　与投资额下降同步，上述省市的新开工面积也出现一定幅度的下降。上海市统计局公布的数据显示，今年上半年上海商品住宅开工量只有1099.14万平方米，较去年同期下降8.2%；北京市统计局的统计数据也显示，今年上半年北京商品住宅开工量只有465.7万平方米，较去年同期下跌46%；广东商品房新开工面积同比下滑45.18%。

　　虽然没有证据说明，住宅新开工量减少是因为投资减少导致的，但可以看出的是，楼市的复苏并没有带动开发商的投资增加。

　　卫明不动产智库负责人蔡为民认为，开发商担心未来楼市若再度步入熊市，现在加大开工量，可能会作茧自缚。

　　五合国际智库总经理邹毅说，一个项目从开始施工到销售长达一两年，开发商有这方面的担忧属于正常。不过，大部分开发商不会因此而减少开工量，尤其是那些大型地产公司，应该不会因噎废食，停止开发。

　　原因2

　　大量地王“晒地”

　　易居房地产研究院综合服务部部长杨红旭把地产商减少开工量，归因于2007年的大量地王“晒地皮”。

　　根据中央电视台近期报道，广州27幅2007年出让的地王中有24幅目前仍在“晒太阳”。香港上市公司奥园地产前副总裁张维伦对此的解释是：如果进行开发销售的话，会直接导致企业的亏损。

　　据了解，在上海乃至全国，2007年产生了为数不少的地王，且很多地王的成交价格至今仍接近周边在售住宅的价格。如当年被仁恒纳入怀中的新江湾D3地块，每平方米楼板价高达2万元，而周边合生新江湾国际公寓目前的售价也不过22000元/平方米。目前，仁恒的新江湾D3地块仍未开工。

　　事实上，2007年的上海住宅地王中，除了龙湖是拿地当年就开工建设外，其他都是一拖再拖。业内人士表示，不开发的地皮只能继续“晒太阳”，直到周围的房价涨得够高、开发商有利可图时，上述地块才会开始开发。

　　原因3

　　开发商“捂地”赚钱

　　其实，“晒太阳”不只有 “地王”。在地产行业素来有买地“一年亏，二年平，三年赚”之说，一些开发商为了让土地自然升值，也会“捂地”，为的就是待价而沽，以获取高额利润。

　　国土资源部近日公布的一项调查报告显示，在全国抽样的105个城市620个房地产开发项目中，大多数项目地价占房价的比例在15%~30%之间，在30%以下的约占78%�；ι戏康夭耸砍铝⒚窬蜕鲜霰ǜ姹硎�，报告所提及的土地价格是2006年时的地价，而房价却是现在的房价。

　　地价大幅上涨给房地产企业带来的高额利润，可从中略见一二。只要买下地，放上个三五年，也能获取高额的投资利润。

　　事实上，上海的很多港资房地产企业便是房地产 “捂地”派的代表。他们凭借着雄厚的资金实力，往往“捂地”三四年甚至更久。他们通常是待周边其他房地产企业全都开发完成、区域的成熟度大大提高后，才会介入项目的开发，并由此获取高额利润。

　　不过，邹毅认为，有实力“捂地”的仅仅只是少数公司，大部分房地产企业需要现金滚动，“捂地”并不是普遍现象。

　　另外，业内人士普遍认为，近年来住宅用地成交量大量减少也是一大原因。国家统计局的调查数据显示，今年1~6月，全国房地产开发企业完成土地购置面积1.36亿平方米，同比下降26.5%。2008年1至6月，房地产开发土地购置面积为1.86亿平方米。

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【编辑:位宇祥】
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