- 宏观经济刚刚见底 房价为何创下新高？(5)
房地产投资和建设
下半年将加快复苏步伐
——专访瑞银证券中国首席经济学家汪涛
“中国房地产业从销售和房价来看，有局部过热现象。这种过热主要是对高端住房的过热，政府可以从供求方面来增加保障型住房的供给力度，稳定市场信心和预期，而对于房地产市场的一些投机行为、以及房价上涨过快的担忧将促使政府更加严格地执行现有的对房地产行业的监管�！比鹨と泄紫醚Ъ彝籼稳涨霸诮邮苤と毡钦卟煞檬北硎�，充裕的流动性还将推动房地产价格的进一步高涨。
她认为，虽然目前房地产销售有过热现象，但是，房地产的投资和建设却是在今年的6月才开始反弹，6月份新开工建设活动(房屋新开工面积)比去年同期增长了12%，是12个月以来的首次正增长。
汪涛认为以下两个因素推动房屋新开工建设活动的反弹。
第一个因素是低端和大众住宅市场的建设活动强劲反弹，在销售超预期和流动性充裕的推动下，高端住宅和商业地产项目的建设活动也已开始反弹。而且，很大一部分建设活动的反弹受到了政府刺激的直接影响，尤其在内陆城市和普通商品房市场。
根据她统计的数据显示，房地产投资的增长势头已经开始遍布全国多个地区，而过去几个月中销售增长快的省份却并不一定是房地产投资和建设活动增长最快的地区。例如，北京、上海、广东和江苏等沿海地区的房地产销售强劲增长，增速快于其他大部分省份，但这些地区的房地产投资却并未呈现出同样强劲的增长。在30多个省份中，10个房地产投资增长最快的区域几乎全都是中西部省份。这与政府政策和大量来自基层的信息相一致，即：全国各地的许多地方政府正在加快推进旧城改造工程和保障性住房建设。
第二个因素是开发商开始变得更加乐观，并希望开工建设新项目。经季节调整后的月度销售面积已连续3个月超过7千万平方米，超过了2007年秋的峰值。即便开发商已经开始加快现有项目的竣工速度，持续强劲的销售还是使得库存/销售比率出现下降。与此同时，房地产价格开始环比大幅增长，并且全国70个大中城市的平均房价自2008年11月以来首次出现同比增长。
“开发商流动性增加无疑起到了一定的作用�！蓖籼味源吮硎�。
首先，在经历了一段时期的信贷限制后，对开发商的贷款在最近几个月大幅增长。其次，住房抵押贷款也开始加速增长，1季度的季度环比年增长率高达88%，并且在最近几个月继续高速增长。经济刺激政策和大幅增加的流动性也帮助扭转了房地产行业的人气，而未来通胀预期的不断增强也推动了房地产投资的增长。
此外，她还谈到，房地产建设活动的复苏对整体经济增长前景非常重要。
她认为，在全球经济疲弱的背景下，由经济刺激政策推动的中国经济复苏能否持续关键取决于房地产行业的走向。尽管基础设施投资规模庞大，但缺乏了房地产建设活动的复苏，基础设施投资本身不足以推动中国经济增长可持续性地达到政府设定的目标。房地产投资和新开工建设活动的复苏为银行贷款带来了另一个需求，并降低了未来经济前景中最关键的不确定性。
同时，政府投资刺激政策和整体流动性充裕加快了房地产投资和建设活动的复苏步伐。当一个地方政府全力推动旧城改造建设，未来几年的住房和建设需求将被提前并集中到一个较短的时期内，从而使目前的经济增长非常强劲，但却为中期增长留下了较小的空间。
但是，汪涛也担心，流动性充裕和地方政府推动经济增长的冲动可能使得未来几年不良贷款增加。由于目前房地产行业的复苏在一定程度上受到了流动性的推动、而不完全是因为城市住宅供求的平衡，因此未来它将更容易受到流动性紧缩和其他宏观政策变动的影响。(记者 侯捷宁)
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