楼市三大怪相：一边是热销 另一边却退房频发——中新网

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    楼市三大怪相：一边是热销 另一边却退房频发
2009年06月10日 13:15　来源：上海证券报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　一边是商品住宅热销，另一边却是退房频发；一边是存量压力仍较大，另一边却又现供不应求；一边是市场预期仍未完全乐观，另一边已是一片涨价声……出现那么多怪相，我们不免要问：这个楼市怎么了？

　　怪相一：

　　一边是成交回暖，一边是大量退房

　　今年以来，房地产市场成交先是迎来“小阳春”，后又步入“艳阳天”。撇去已经过去的“金三银四”不说，仅从5月份的数据来看，如中国指数研究院信息中心的监测显示，全国30个主要城市中，有24个城市住宅成交面积环比上升，占总城市数量的八成，成交面积超过100万平方米的城市达到11个，30个城市总成交面积环比增长8.58%，；其中，成交面积最大的为上海，达到267万平方米，其次是北京与重庆，成交面积均接近200万平方米，成交面积环比涨幅最大的为杭州，达到55.65%。

　　但是，与成交明显放量形成鲜明对比的是，楼市内退房现象屡见不鲜，不少楼盘的高撤单率令人咋舌。如近期受到关注的杭州退房事件，5月杭州售房网出现6笔解除合同的“大单”，涉及金额达1.17亿元，并且还被调查发现退房的原购买人竟为楼盘的投资方。另如北京、上海等地也有不少楼盘的销售受到质疑，北京在售楼盘的合同撤销率最高达到30%，上海更有楼盘合同撤销总次数接近已售房源的50%。

　　原因：

　　不可否认，去年被泼冷水的房地产市场今年忽又一夜春风，政策利好、价格下降等因素促进了需求的释放，而且目前还可以看到，信心恢复的不光有刚性需求，投资性需求也开始入场。

　　不过，一些不和谐之处也不能忽视，退房现象便是一例。对此，各方有着各方的解释，如有开发商表示，是因为项目后期降价销售，由此前期业主心怀不满提出退房，或是预定后贷款环节遇到问题，只能选择退房等；有关方面也已介入，杭州市长表示杭州楼市总体健康，而对大单退房情况将继续跟踪并依法处理，北京房协则表示北京的高退房率存在对数字的误读，事实上今年前5月北京的预售商品房退房率为4.7%，同比还下降了3.4%。

　　可是，“自导自演”的情况毕竟存在，隐藏在退房潮和高撤销率背后的真相便在于——开发商为缓解资金困局，试图通过“自产自销”等手段骗取银行房贷，同时还可以营造出一种热销假象。如果遇到被迷惑的购房者，有些房源便可“撤销转让”，也有假按揭不成而“自动”退房的情况。

　　趋势：

　　无论是火爆还是低迷，房地产市场一直被呼吁要理性。一方面，短期的发力并不代表可持续性，“经过4月份的疯狂上涨后，5月份的成交量已趋于理性，如尽管成交量继续保持上涨态势，但是涨幅已有所回归，北京、上海、南京、重庆等城市就有此迹象�！笨硕�(中国)研究中心首席研究员陈啸天表示，“考虑到各城市的成交量已经过数月增长，需求已经得到一定释放，并且重新乐观起来的开发商采取的涨价、惜售等措施可能引起新的观望，所以预计市场调节在即，三季度成交量可能出现回落�！�

　　另一方面，虚假繁荣会造成更大的楼市泡沫，所以开发商以“融资”为目的退房操作不可轻视，好在这已引起房产管理部门注意，着手进行调查，更令银行系统有所警惕，开始加大金融风险防范力度。总之，完善的市场监管虽然不易，但十分必要。

　　怪相二：

　　一边说存量消化难，一边说供应量不足

　　2009年一开年，业内就指出楼市面临库存压力。如戴德梁行的数据表明，北京、上海、广州等全国9大城市2006-2008年建设的商品住宅中积压了约3800万平方米，而消化这些市场存量平均需要9个月的时间。

　　然而，近期楼市内却冒出“断供”、“房荒”的声音。如1-5月上海共成交商品住宅680万平方米，却只有411万平方米的新增供应，有分析认为月销量继续维持眼下高位的话，住宅市场恐面临“断供”；又如深圳基于近两个月消化新房过万套，但新开工面积明显减少，引发“房荒”议论；还有广州表示即使楼市销售理想，今年也不再增加住宅用地供应，使得市场预期未来房源受限、房价难降。

　　原因：

　　对于目前显得有些矛盾的供需局面，业内认为不能一概而论。如从今年以来的销量和新增供应量来看，的确显得“供不应求”，但其实去年楼市低迷中积压了的大量供应还有许多没有消化；一些城市的可售存量是在迅速减少，但也只是回到了去年的水平，目前的楼市主题还是“去库存化”。

　　不过，所谓的存量压力本来“分布”就不均衡，戴德梁行的数据表明，一线城市压力相对较轻，消化存量可能仅需几个月的时间，而部分二、三线城市压力就较大，需要一年以上的时间方能消化；还有分析师指出，一个城市内的房源供应也会因位置不同而有紧有松，比如上海的环线之分、深圳的关内关外之分。

　　何况，还有存量供应的“有效性”问题。如许多去年积压下来的房源可能本身就是难去化的房源，去年的深度调整后，楼市泡沫被大量挤压，今年释放的也主要是刚性需求，某些区域、某些类型的房源因不符合市场需要而继续积压着，开发商唯有针对性地推出新房源，由此形成存量多却难销、增量少却热销的情况。另外，开发商也有自己的供应策略，比如更愿意在传统销售热季投放，但也要与竞争对手错开投放时间，这可能使得一段时间、部分区域内新增供应乏力。

　　趋势：

　　在业内看来，虽然局部可能出现供不应求的隐忧，但还是可以通过一系列举措促进后续供应，保持整体的供需平衡。

　　其中，土地成为首要突破点。有数据显示，1998-2008年全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米，但截至2008年底全国土地开发量仅为19.4亿平方米，也就是说仍有近40%的土地被开发商攥在手中�！坝捎谌ツ曷ナ械兔�，很多开发商主动提出将减少开工量，但在今年库存加快消化的背景下，土地的存量积压对后市的房源供应构成直接影响，考虑到政府新推土地一般周期较长，如果能够适时盘活存量地，也对房源供应是一种保障�！笔腊钗豪硎搜芯坎看笾谢侣硌┟鞅硎�。

　　同时，政府也已注意到了销量增长与开发投资并未实现同步的问题，所以日前宣布下调普通商品住房及其他房地产开发项目投资的最低资本金比例。此举被认为降低了房地产开发的资金准入门槛，能吸引更多的资金进入房地产市场，从拿地到推动现有项目开发，从而促进后市供应，进而缓和价格走势。在此政策利好下，业内也预期下半年房地产投资有望实现稳步恢复及稳定增长，新开工、施工面积如能保持规模便会有利于后市供应。

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