- 商业用地转做商品房 是无奈还是有猫腻？
最近，北京楼市出现了一个新现象，许多开发商将商业用地转做住宅楼盘，并且这些楼盘的销售都异�；鸨�。
针对这种现象，《证券日报》记者对京东的三个楼盘进行了实地调查。
商业用地转建居民用房成潮
记者将走访地点选择在地铁八通线双桥站附近，双桥这一带伴随着CBD地区的兴起，发展可以说是日新月异。从京通快速路双桥出口出来，扑面迎来一种工程建设的气息，抬眼望去，整个双桥地区是一个繁忙的工地，吊车，卡车，搅拌机发出的轰鸣冲击着耳膜，运送建筑材料的卡车在双桥西路穿梭往返，而在三年之前，这里还是一片荒地，零星点缀着部分农田。
现在有三个楼盘座落在双桥地铁附近：金隅·可乐+，(以下简称金隅可乐，北京金隅嘉业房地产开发有限公司开发)，朗廷大厦 (推广名：CROSS朗廷，以下简称朗廷，北京东方旺盛商贸中心开发)，以及北京汇通滨水动漫城(以下简称汇通动漫，由一深圳开发商做)。
其中，金隅可乐以及朗廷属于商业用地开发，汇通动漫的土地属于朝阳区划拨用地开发，没有土地使用证，也就是人们经常说的：小产权房。所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。说得再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”
在金隅可乐售楼处，记者发现了十余位等待签约的客户，并且不断有新顾客来咨询楼盘情况。销售向记者表示：5月1日开盘之后一星期就销售出200多套，现在暂时不再进行销售。记者在半个月之后对金隅可乐进行了电话回访，发现金隅可乐再次开盘后又销售了200余套房，并且每平方米的销售均价提高了100元。在朗廷的售楼处，销售并没有表现出售楼应有的热情，销售告诉记者，前期销售不错，再销售的时候可能加价300元每平米，并劝记者尽快进行购买�；阃ǘ南矍榭鲆彩且斐；鸨�，依靠较低的单价吸引了不少潜在消费者，据了解，汇通动漫位置稍微好点的楼盘已被抢购一空，记者提及汇通动漫是“小产权”房问题的时候，销售对这个问题避而不答，一直向记者暗示楼盘销售火爆，价格低，如果不抓紧购买将无楼可买。
商用地建成住宅与普通住宅的对比
金隅可乐以及朗廷都是在商业用地上进行建设的开间公寓，虽然他们在销售上说明这是为小型公司办公准备的写字楼，但是两者所布置的样板间完全是按照居家来准备的，电视厨房一应俱全，而且在金隅公司网站上金隅可乐的分类跟具有70年住宅用地产权的金隅·七零九零都放在商品住宅中，定位在：纯粹青年时尚社区。
记者在调查中发现，这类商业用地转建居民用房的缺点和优点都十分明显，以金隅可乐为例，单价相比相同区域住宅低20%-30%，而且因为是商用项目，房产可以作为办公的注册地点，方便初期创业的小公司注册使用。但该楼盘缺点也是同样的突出，作为商业用地开发的项目，土地使用年限不是一般居民住宅的70年，而是较短的50年。按照现行政策，个人的户口不能跟商业地产捆绑，孩子也就不能随房屋落户，不能上附近的重点小学/中学；使用成本较高，房屋的水电物业费用按照商用地产标准收取，是普通住宅的2倍左右。另外，没有成型的小区配套设施，如小区会馆，健身场所，社区医院，学校等。有买房者认为，这样在居住上也许不如普通住宅来得舒心。在支付手段上，购买商业用地开发的房产只能享受至多10年期首付50%的贷款，普通商业住宅则可享受长至30年，80%贷款的优惠条件。
看起来这些商业用地建成的住宅相比普通住宅几乎毫无优势，为什么开发商热衷于开发如此之多的楼盘呢？
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