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经济观察:个人合作建房 对房地产暴利说“不”

2006年12月11日 09:46

    漫画:暴利 中新社发 唐志顺 摄


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  在大多数城市房价居高不下的背景下,前不久一则来自温州的消息让全国购房者为之一振———温州人率先突破个人合作建房的最大瓶颈,顺利拿到了土地。温州人一跃站在了国内个人合作建房的最前沿,民间力量对房地产商“高价暴利”说“不”的试验有望在这里成功。

  乐观之余,人们不禁担忧,个人合作建房无疑将面对房地产商的集体“围攻”,还要抵御政策变动和市场变化带来的风险。处于风口浪尖的温州个人合作建房能走到最后吗?

  温州人再次“第一个吃螃蟹”

  合作建房难,难在三点:融资难;拿地难;合作者之间众口难调。

  11月15日,温州个人合作建房项目发起人赵智强宣布,该项目委托的开发商以1.0458亿元的价格取得了温州市龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”的开发权。

  “成功拿地有点运气的成分!钡H挝轮菔谐∮崦厥槌さ恼灾乔克。2005年他们曾寻找过几个地块,但都因地价过高等原因而放弃。

  这次拿地成功,一方面是因为地块面积偏小,开发商获利空间不大;另一方面是开发商面临宏观调控的压力。房地产商不敢干,最终会员们以每亩400万元左右的价格将其拿下。

  据测算,这一地块均价为每平方米4100元,预计建成后房屋成本价为每平方米5300元,远低于周边楼盘每平方米10000元左右的市场价。

  为保证建房资金使用公开、透明,温州合作建房所涉资金全部交由银行专门保管!爸挥性诤献鹘ǚ看、银行、开发商、地块所在村委会4方全部到齐的情况下才能使用!闭灾乔克。

  由于自身没有进行市场运作的资质,温州个人合作建房团队还找到了一家房地产开发公司作为合作伙伴,从拿地到建成交付,全程进行市场化运作。

  对“高价暴利”的无奈反抗

  温州房价畸高,市区房价每平方米多在万元以上,特定地区高达2万多元,在全国地级市中屈指可数。个人合作建房比周边楼盘的平均价格低30%~40%,反衬出房地产开发商的暴利,由此引来温州各房地产开发公司对其展开“围攻”。温州合作建房在没有竞争的情况下,拿到了每平方米4100元的土地。温州“拿地”所暴露出来的高地价,也部分说明了目前房价居高不下的原因。

  有专家指出,温州合作建房“突围”后遭到房地产商“围攻”,向市场发出了强烈信号:房地产市场需要多元的建房模式,以撬动目前僵硬的既得利益格局。温州的“突围”还向房地产商发出了“宣战书”:楼市不整顿,迟早要被人们抛弃。

  复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,从经济学角度来看,“个人合作建房”显然是一条违背专业化分工的倒退之路,违反市场经济原则。如果房市能走上健康发展之路,房价理性回归,个人合作建房也就大可不必了。

  是否在政策和法律的边界上“走钢丝”

  业内人士指出,个人合作建房,目前还是法律和政策上的盲点,不排除国家出台规范性甚至排斥性政策的可能。此外,如果房价在两年之内大跌,合作建房还有吸引力吗?

  面对合作建房这个新生事物,温州市政府部门普遍持谨慎态度。温州市房管局副局长陈胜华说,从目前来看,合作建房都是从正常的开发途径进入,程序上是合法的。温州市国土资源局局长刘允南则直言,温州合作建房谈成功还为时尚早。他表示,合作建房人委托房地产开发公司“拿地”,法律上是允许的。现在的问题是,合作建房人与房地产开发公司的约定能否实现,以及谁来监督房地产开发公司的问题。

  从开工建设到拿到房屋的过程,个人合作建房还会碰到很多问题。如果今后房价暴涨,从法律层面上来说,开发商完全可以抛开委托,将房子卖掉,自己赢利;如果房价暴跌,集资者不愿继续交款,那么,就成为一场无法收场的集资建房“闹剧”。

  温州个人合作建房会不会涉及非法集资问题?温州市律师协会副会长何延法认为,这跟非法集资有本质的区别:首先,非法集资指的是非金融机构向社会集资募款、获取暴利的一种行为,而个人合作建房中的集资者是固定的,仅限于营销协会的会员;其次,个人合作建房无暴利可言,营销协会也无暴利可言,协会即使获取少量利益,它也要付出时间、劳力、工本费;第三,集资者获取的是自己居住的房屋,不是非法集资所得的高额利息。

  何延法说,个人合作建房是一个新生事物,任何一个新生事物的出现,起初都会有争议。但这是一个抑制房价暴涨的有效措施,与国家六部委联合发文抑制房地产价格的基本精神是符合的,是一件有意义的事情。

  (文章来源:半月谈 作者:沈锡权 汪林义)

 
编辑:解佳涛】
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