2008年10月31日，中国银行国际金融研究所近日发布研究报告表示，国内房地产市场将由当前的“滞涨”转入周期性因素主导的下行阶段。预计未来两年全国房价均降10%，最高降30%。到2010年，房地产周期将重新进入上升周期。 中新社发 吴芒子 摄
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发改委与广州地方政府公布的房价降幅差6.5倍
2008年11月01日 13:58 来源：中国证券报 
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发表评论 本周三，广州市房管局公布最新房地产市场分析报告，报告显示今年9月份广州一手住宅均价从今年8月的9078元/平方米跌至8244元/平方米，同比下降14.9%，环比下降9.2%，创下今年以来最大跌幅。而与此同时国家发改委公布的数据却显示，9月份广州楼价环比下降幅度只有1.4%。如此巨大差距，究竟是何原因？
暴跌幻觉
广州房价已经从去年10月的高位11574元/平方米回落至今年9月份的8244元/平方米，回落幅度高达28.8%.而9月份的深度下跌也超出许多人的意料，这导致今年9月份的广州房价已经低于2007年广州一手住房均价8735元/平方米。
然而如此暴跌，寻访普通广州百姓，他们却认为国家发改委公布的数据更真实，并未感觉房价降多少。
其实，仔细研究广州房管局相关统计数据，不难发现9月广州楼市虽然普跌，但跌幅较大的地区仍然是周边区域。根据统计数据分区域来看，广州十区中，有7个区的一手房价下跌，其中跌得最猛的是黄埔区、南沙、番禺等三区，黄埔从8月的8242元/平方米降至5634元/平方米，降幅46.3%。南沙均价为3388元/平方米，环比降48.7%。番禺区也从8100元的均价下跌到7100元，跌幅超过12%。
天河、海珠、越秀、荔湾四个人口最密集的核心城区房价并未下降多少，不仅牢牢站稳万元均价，甚至还略有上涨。天河区和海珠区每平米房价9月份只比8月跌了不到300元，荔湾区均价甚至由11500元/平方米，上涨到13400元/平方米。
而影响均价的另一个因素成交量，也呈现出相同的特点。越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔中心六区合计成交24.98万平方米，同比减少38.1%。与之相比，番禺、花都、南沙成交量均有较大增长，其中南沙成交量比8月增长了3.73万平方米，位居涨幅榜之首。
如此看来，9月房价暴跌究其原因可能在于市郊低价楼盘的集中成交，因此造成房价的结构性调整。
而广州房管局随后公布的十一期间销售数据，同样印证了此观点。数据显示，中心城区在十一黄金周期间签约334套，均价为10272元/平方米。近郊新四区签约324套，均价为6177元/平方米，比2007年国庆期间下跌了47.7%.番禺、花都、萝岗、南沙新四区房价回落幅度明显大于中心城区。
“国家发改委的数据实际上也主要体现中心城区的价格，所以同广州房管局价格有差异�！币晃灰的谌耸勘硎尽�
暴跌或将蔓延
“过两天有十几套马赛国际公寓现房，每平方米8500元，朝向都非常好。这可是接近2005年的开盘价啊�！甭煤斓夭囊晃坏夭薪橄蚣钦咄萍龅馈�
这位地产中介所说的马赛国际位于广州珠江新城，属于广州CBD核心商务区，离广州国际会展中心只一桥之隔。此前同区域的房价卖价都超过15000元/平方米。
很多迹象都显示，在周边区域房价连续暴跌的情况下，广州中心城区房价也难以再继续坚挺，或将迎来一轮新的暴跌。
今年以来广州中心城区房价虽然跌幅不大，但成交量却一直萎靡不振，房屋空置率上升。与此同时，一些投资客之前囤积的房源也在加快释放，也让有心捂盘坚持不降价的开发商吊在半空中，最终选择大幅降价。眼下马赛国际公寓十几套现房挂牌交易的，就是投资客在2005年购得，高位未能及时出售，现在担心房价继续下跌，所以低价脱手。
“广州中心城区房价仍然保持在万元以上，有一定的下调空间�！惫阒葜坎液劳硎荆阒葜行某乔械穆ヅ桃丫鱿钟屑畚奘械那榭�，应该合理作出调整。
供应方面，9月广州市十区批准预售的商品房项目共48个，批准预售商品房8886套，批准可预售商品房面积为97.66万平方米，比8月足足增加了25.02万平方米，创下今年以来一手房供应新高。而同时销售量方面，9月广州全市一手商品住宅成交面积只有51.13万平方米，与去年同期相比下降了27.3%。与今年8月份相比，减少了16.5%。
面对如此情形，广东省房协理事、专家咨询委员会委员赵卓文表示，广州房价经历了2006年和2007年的暴涨，楼价支撑的基础正在瓦解，“快速回落到2006年7000元/平方米左右的水平，已经指日可待”，甚至最快在明年年中就能体现。
广州房管局在分析报告中也指出，在价格回落的同时市场交投活跃度并没有明显改善，在缺乏交易量支撑的情况下价格有进一步下滑的可能性。
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“以往都是中小企业老板买我们的房居多，现在企业的生意不好做了，这类客户都很少了�！敝榻鲁悄陈ヅ痰氖勐バ〗憷裂笱蟮囟约钦咚�。
和北京、上海不同的是，广州作为商贸之都，中小老板历来是住房消费的最大主力军。在广州最大的玩具批发市场，也是小老板聚集最多的广州万菱玩具礼品市场，记者了解到，由于自去年以来，珠三角地区玩具业持续低迷，利润下降，造成众多中小企业关门倒闭。万菱市场的客流量明显减少，一些铺面由于生意清谈，甚至已发生租客弃铺逃跑的现象。
实际上不仅是玩具，制衣、制鞋、家具等珠三角传统制造业在过去一年里，行业普遍利润下滑，日子过得都非常艰难。而作为珠三角中心城市，历来以商贸物流为主的广州，自然也受到波及，最终影响到广州中高档住宅楼的销售。
而这种现象，在广州写字楼市场上体现的更为明显。据统计，今年上半年，广州一手写字楼成交面积为22.78万平方米，比去年同期下滑了49.2%。而在第三季度，除了8月份成交略有起色，达到5.58万平方米外，其余的月份同样成交低迷。进入第四季度，这一状况非但没有改善，甚至还有恶化的迹象。
从9月起，席卷全球的金融风暴更加剧了广州楼市的观望气氛。“很多原来非常有兴趣买楼的客户，现在打电话过去则都非常谨慎，认为面对金融�；�，还是等等再说�！鄙鲜龅氖勐バ〗闼档�。
经济走弱，保留现金，谨慎投资，这是一个最基本的道理。据最新统计，广州10月份一手写字楼的成交面积只有13530平方米，只有上半年月均成交的36%。
“国内经济究竟能影响到什么程度，现在谁也说不清楚。只有先把自己的日子过得紧点。”一位家具厂老板苦笑地对记者说道。 记者 王成盛 广州报道
【编辑:张哉麟】
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