销售对象范围每年可变
广州市国土房管局副局长黄文波表示,目前通过制度设计基本排除了高收入阶层投资限价房的可能,广州市今后每年将根据房地产市场运行情况和居民的实际收入水平,及时、灵活地确定销售对象范围,避免调控不足或干预过度,保持限价与中等收入阶层的收入水平相适应。
官方解读限价房4条件
问:年入20万/家限得太宽 答:不能买了房没吃没喝
广州城镇户籍
国家颁布的文件要求,地方政府应优先立足于解决户籍人口的住房问题。限价房作为全新的住房类型,在政策的试行期内,难以全面掌握市场反应和供求关系,销售对象范围不宜一下子开得过大,以免对房地产市场造成冲击。
首次置业
无房家庭的住房问题是目前最突出、最紧迫的矛盾。首次置业是住房市场的有效需求和刚性需求。
年龄限制
由于限价房低于市场价格,为避免刺激住宅被动性需求,故要求年龄必须达到法定晚婚年龄,男性年满25岁,女性年满23岁。已婚家庭不符合年龄限制的同样不符合申购条件。
收入限制
2007年和2008年申购限价房收入条件的限制确定在家庭税前年收入不超过20万元,个人税前年收入不超过10万元;申请人在购买限价房时如实自行申报。
20万元这一标准是怎样计算得来的?据了解,广州市国土房管局先选取今年11月全市房价最便宜的区域花都区(5933元/平方米),计算出这里限价房总房款(房价按花都区均价70%计算,面积按90平方米计算),然后按照最新商业贷款利率计算得出首付三成后的月供为2354.8元。
由于国际公认个人住房贷款月供费用达到总收入30%时,家庭负担较重,50%为警戒线。据此取中间值即40%测算。所以家庭年总收入=2354.8÷40%×12=70644元/年。据此估算,限价房购房者的家庭年收入的下限应在7万左右。
按照同样的计算方法,选取广州上月房价最贵区域越秀区(15644元/平方米),计算得出限价房购房者的税前家庭年收入的上限应在20万左右。
对有人质疑20万元家庭年收入的标准限高了,广州市国土房管局负责人昨日表示,“购买能力的测算非常重要,不能限了之后没有购买能力,搞限价房是为了缓解中等收入家庭的购房压力。不能搞得紧巴巴的,月供款如果占到70%-80%,那他们吃什么喝什么?”
不过,市房管局有关负责人承认,在20万元这个“门槛”上,目前并未算入炒股等收入,也未将收藏品等家庭固定资产考虑在内。
限价房疑点
从今年9月底公开征求意见开始,《办法》半年以来收到了上千条修改意见。广州市国土房管局相关负责人昨日表示,“如今《办法》和《标准》还是存在不少问题,对于这个政策,只能解决相对的公平,不可能解决绝对的公平,对于这个新生事物,没有必要去过多地求全责备!蹦敲,限价房销售过程有可能面临哪些漏洞,目前的制度设计又已经防范到什么程度呢?
疑问
买限价房投资怎么办?规定5年内不得租售,5年后租售补钱
低报年收入怎么办?买后公示,一经发现收回房屋,永久取消购房资格
异地有房者来买怎么办?房地产交易登记没有全国联网,难以审核
房价跌过限价房怎么办?会根据市场变化灵活运用调控措施
限价房会否贵过市场价
疑点1
如何避免投资骗购?
广州市国土房管局昨日表示,通过制度设计基本排除了高收入阶层投资限价房的可能
首先套型限制为90平方米以下,排除了部分富裕家庭购买此类住房改善住房条件的可能。二是购买对象限制为首次置业者,而户籍富裕家庭中符合该条件的已经很少。根据2006年全市住房现状抽样调查结果,2006年我市户籍人口住房私有率已达到86.5%,无房家庭比例较小,而富裕家庭中的无房家庭更是少之又少。三是严格限制利用限价房进行投资牟利。四是限制已购限价房者再次置业。
据了解,对投资获利的限制共有三道防线:
第一道防线是,《办法》规定购房业主自办理权属登记之日起5年内不得出租和转让。
第二道防线,5年后,购房者出租或转让限价房的,须按出租或转让时市场价格与限价房购买价格之间差价的70%,计收政府出让土地时的让利优惠。
第三道防线,《办法》规定,限价房业主5年内再次置业前,必须以原销售价格结合新旧程度,由政府回购,或由政府重新安排给其他符合条件的购买者购买;政府不回购、不安排或5年后再次置业的按照补交土地收益价款的办法处理。
疑点2
事后审核收入形同虚设?
对于收入条件的审核问题,《标准》采取了由申请人如实自行申报的办法,没有专门设定收入审核程序。
“由于我国信用体系建设滞后等原因,居民的实际收入状况很难准确核实!惫阒菔泄练抗芫智康,申请人不如实申报收入骗购限价房的法律风险较大。申请人收入情况在购房前将向社会公示,接受社会监督;公示期间未能发现虚报、瞒报收入情况的,购房后一经举报和发现,还可以收回房屋,撤销产权登记,永久取消限价房资格,并追究法律责任。
对此,合富辉煌首席分析师黎文江认为,事后审查可以收窄审查面,节省政府的监管成本。同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文则强调,一定要建立“退出机制”,政府保留在发现申请者谎报收入后收回限价房的权力。
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