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　　近期央行实行年内第四次降息，创11年来最大的降幅。地产人士表示，这次大降息对二手市场起到一定的刺激作用，物业租赁回报率会有所提高。但总的来说，不会改变现时楼价下行的趋势，预计二手成交量会增加10%~15%，大部分住宅回报率在5%以下，由于5年以上贷款基准利率由原来的7.22%下调到6.12%，首次置业可享受下调30%的利率优惠，即下浮后的利率是4.284%，与大部分住宅租赁回报率相当。地产人士表示，消费者在大降息后希望买入值得投资的物业，适宜选择较为成熟的居住区域。从成交数据看，基本是租金较高的公寓物业或地段好的小户型单位。

　　　贷款购房客户增多

　　记者从满堂红各区主力分店了解到，自央行大幅降息以来，咨询客比平时增加10%~20%左右，特别是周六周日客流更加集中。其中江燕路、工业大道、东圃、洛溪等板块90平方米的两房或小三房最受欢迎，总价一般在50万元左右。目前咨询客中绝大部分还是刚性需求较强烈的首次置业者，投资客已几乎绝迹。买家黄先生看中海富花园一套两房单位，售价50万元，看房前他算了一笔账：按照首付两成、利息七折，还款期20年的商业贷款计算，等额本息还款月供为2484.2元/月，如果以降息前利率7.2%计算，首付两成后月供高达3149.4元，大降息后月供减少了665元，而且总利息也减少159648元，相当划算。满堂红置业专家表示，大幅降息买家获得实惠，大大增加了入市的决心，短期内必将刺激大量刚性需求者入市，特别是首次购买90平方米以下的物业的买家。

　　合富置业专业人士表示，准备申请房贷购房客户群对央行降息较为敏感，尤其是近期有迫切购房需求的新婚置业等人士认可降息对他们产生较大利好，表示会在近期加快实施购房计划，而降息后这些有迫切购房需求的客户成交速度有所加快。

　　满堂红成交数据显示，目前广州二手住宅租金约29元/m2/月，二手房均价约7000元/m2，投资回报率在4.6%左右，基本与2008年上半年持平。满堂红置业专家表示，2007年以来楼价大幅上涨，住宅投资回报率不断下降，房贷新政后虽然楼价有所回调，但二手楼价基本稳定在7000元/m2左右，所以回报率基本维持较低水平。这次利率大幅度下降，但对投资回报率并没有直接影响，不过利率下调后月供会减少，使以租代供成为可能，当然要视乎首付的比例。

　　　　以租养供成为可能

　　以目前楼价和租金为参考，一个70平方米的两房单位总价为49万元，按照首付两成、利息七折，还款期20年的商业贷款计算，等额本息还款月供为2434.51元。该两房市场参考租金为2030元/月，要实现以租代供的话，可以通过延长贷款年限至25年或首付三成(月供在2150元左右)。央行大幅降息后，要实现以租代供相对容易得多，部分投资回报率高的楼盘更加容易实现，甚至租金比月供要高，主要集中在天河北、环市东、东风西等板块，投资回报率基本上都在5.5%以上。

　　中原地产区域总监潘婉霞表示，现在5年以上贷款基准利率由原来的7.22%下调到6.12%，首次置业买家可享受下调30%的利率优惠，下浮之后的利率是4.284%。这个贷款利率相对现在一些较为成熟区域的租赁回报率是比较低的。如淘金板块和天河北板块的租赁回报率平均为5%。总的来说，大降息后二手物业的租赁回报率稍高于银行贷款利息。这样会刺激部分买家购房，用于出租投资。(李凤荷)