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　　近期刺激房产消费的新政频繁出台，但据数据显示，真正充分享受到新政优惠的购房者并不很多，银行理财专家建议市民巧妙规划买房策略，自己创造能够合理利用新政的条件。

　　首次购房买小弃大

　　据部分中介公司的统计，目前能够享受到首次购房7折优惠利率的购房者比例不到10%，原因一方面是首次购房的市民本来比例就不高，另一方面则是其中的很多人又不愿意购买90平方米以下的普通商品房。

　　很多结婚户希望一步到位买大房子，其实符合首次购房条件者不妨转换思路，先买小房子享受新政。比如，考虑先为父母改善住房，然后将父母房子卖掉筹集自己买房的资金。理财专家提供了一个案例：一家三口居住在市中心的老工房内，房产的市场价约在100万元左右，儿子结婚要买房，看中外环外一套总价150万元左右的新房，准备贷款100万元，虽然他是首次购房，但由于要购买的房屋不符合条件，不能享受最优惠利率。后来，他们决定先购买这个小区一套总价90万元左右的小面积单元，这样就能享受7折的最优惠利率，贷款的额度也有70万元左右。搬入这套房子后他们再把市中心的老房子卖掉，这样买大房子就基本不用贷款了。粗粗一算，他们改变购房计划，买卖房子支付的成本增加了大约三四万元，但70万元贷款优惠按20年计算，至少能省下10多万元。

　　再买卖用足公积金

　　上海市民购房使用公积金贷款的额度不断提高，目前首次购房家庭最高能达到80万元，但这只适用于新购房者，那些很早就已经办理过公积金贷款的购房者却不能享受，有的只享受了几万元的额度，有的已经将公积金贷款购买的房子出售，手中持有的房产全部办理的是商业性贷款。现在，这些购房者不妨考虑再买卖房产，用足公积金。

　　理财专家也提供了一个案例：比如，一位购房者先后买入三套房产，第一套用公积金贷款买入的房产已出售，现手中持有的两套房产分别还有20多万元的商业性贷款。这位购房者可以把持有房产中的一套出售，然后再购入一套价位差不多的房产，按照目前的贷款政策，他最多可以贷到四十多万元的公积金贷款 (30万元购房贷款加10多万元的装修贷款)，如此，他可以把另一套房产的商业性贷款提前还清，两套房产的商业性贷款就可以全部置换为公积金贷款。

　　整合策略综合考虑

　　理财专家提醒购房者，在进行购房策略整合时，不能光比较交易成本和省下的贷款利息，至少不能仅仅按照目前的交易税费和贷款利率来计算，这是因为税率和利率都可能发生变化，而不同区域房价的变化也可能让原本的合算变为不合算，所以，购房者最好能够结合自身的居住、工作、生活、投资需求的变化综合考虑。

　　比如，有的人一直打算为父母改善住房，有的人对自己投资的房产回报率不满意，有的人工作变动了想节省通勤时间，有的人子女要入学想进好学校，这些换房的需求原本可能受阻于高昂的交易成本，现在，不但交易成本下降了，而且新政又能带来可观的补贴甚至是盈利，何乐而不为呢？