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　　从去年到今年，楼市和股市都经历了繁荣和萧条，置业者和投资者也是一样的经历了“追涨”、“杀跌”。信心是一个非理性的东西。去年在面对一日一涨的“海鲜价”时，卖家难免不“反价”，生怕自己卖便宜了；买家也难免不激动，生怕“苏州过后冇艇搭”。现在楼市低迷，那些高位入市者怎么想呢？自住、出租还是折价出售？待记者给您作个盘点。

　　楼市新政　绑住了“大闸蟹”

　　去年7~9月的广州楼市是癫狂的，买家面对“海鲜价”，担心的是买不到房，物业基本满意便会出手；卖家的房子不愁卖，不屑于理会买家的“砍价”，还可能随时“反价”。

　　有人将去年这拨置业者比作“张牙舞爪的大闸蟹”，一次次宏观调控都不见效，直到第6次加息和“9·27”新政，才绑住了这一只只大闸蟹。某中介公司负责人指出，制住大闸蟹的法门是抑制投资欲望。不过，抑制投资欲望也不可避免地会打击市场信心。

　　去年央行连续6次加息，一年期贷款利率累计上调135个基点，而这6次加息的效果在今年一次性显现�！�9·27”新政实施后，“二套房”首付和贷款利率明显提高，对自住置业者影响不大，但对换房者、投资型置业者打击巨大。一方面让炒房者“吐”出房源，增加市场供给，平抑房价；另一方面也令房地产投资利润微薄，打击了市场投资信心。据相关部门统计，对比去年的最高峰，全市二手均价已经下跌10%，部分楼盘跌幅超过20%。

　　“一买一卖”损失大

　　对于去年高位入市的人来说，如果选择现在出售，二手税费必然“吃亏”。在去年7~9月高峰期，“实收”(买家交税)是通行做法，卖家几乎不接受“各付各税”。但“9·27”新政后，去年10月中旬就有部分卖家妥协，实行“各付各税”了。在目前二手交投冷淡，买卖双方观望的情况下，“各付各税”成了普遍现象。

　　在1年内转手，“各付各税”就意味着卖家需承担超过6.55%的税费。一来一去，卖家光是税费就损失惨重。所以业内人士点评：哪一方交税费是很能反映哪一方更具有议价谈判权的，同时，税收负担方式的改变也反映了市场议价话事权的转移。

　　高位盘 “笋”不起来

　　记者走访了几家二手中介，相关负责人告诉记者：去年高位入市置业者所放的盘“笋”不起来，因此中介公司一般不会在报纸广告上主力推介这些楼盘。现在部分受一手房冲击的郊区板块，愿意松动价格的业主一般也不是去年高位入市的，而是更早前入市的业主。虽然不乏一些高位入市者到中介公司放盘，但不论经纪人怎么劝说，这些业主也难以降低预期，将价格订得比现在同地段物业的开盘价低，最后只好建议他们“转售为租”。

　　经过了一段交易下跌、租赁增长的情况后，9月中介行业普遍交易、租赁业务量“双跌”。据了解，最近市况有所改变。

　　自住置业者心态平稳

　　投资型买家不肯蚀让

　　经记者多方查访发现，目前高位入市的自住置业者心态较好，大多数接受自己物业现在的价格；投资型置业者大多不能接受物业“缩水”的现实，坚持不肯折价出售。而令人惊喜的是，中心城区有部分业主的物业最近逆势涨价了。

　　自住业主：追涨也不觉得多吃亏

　　去年8月，李生、李太打算结束租房生活迎接宝宝诞生�？捶�3个月，李太锁定了公司附近某楼盘一套65平方米的单位。业主原来开价60万元，后来见看楼的人不少，于是从60万元“反价”到62万元，再到66万元，再到69万元；李生、李太担心之后楼价和贷款利率还会再涨，最后以70万元买下该物业。

　　在经历加息、“9·27”新政、楼市调整后，该楼盘同类型两房55万元都有交易。不过，李生、李太认为，55万元的房子环境和朝向都比自己的房子要差，因此不觉得多吃亏。由于附近不久要通地铁了，相信地铁上盖的优势会让楼价涨回去的，而且幸亏当时把钱从股市提出来买房，要不何止亏10万、20万元呀。

　　自住客：没想到市中心不降反升

　　去年9月，张先生以108万元买了一套市中心豪宅盘84平方米两房单位�？扇ツ�10月后，张先生频频看到“买家观望”、“一手降价”等消息，也担心起自家的物业价值“缩水”。由于是自住，而且儿子已入读附近的重点小学，他索性来一招“眼不见为干净”。上个月，张先生的朋友也打算在该楼盘买一套二手房，一打听，84平方米的两房现在居然买到115万元，楼价没降反升了，他倒是略感欣慰了。

　　投资业主：“套牢”也不折价出售

　　近年，林先生购入多套物业。去年7~8月，广州楼价暴涨，林先生将这批物业出货套现，并在郊区以7600元/m2买入了两套房。可没多久就遇到“9·27”新政，更严重的是周边推出了一系列标价6500元/m2“限价房”，到今年2月收楼后，楼价一路下滑，现在周边有楼盘开出4800元/m2的价格。林先生的一些邻居都是自住，虽然平时也嚷嚷着要让发展商“补差价”，但其实也无所谓。不过，林先生作为投资者就很着急，现在出货肯定会亏，出租也只够还月供。反正股市也不好，林先生决定还是继续放租，等待时机出货，他坚信：“总有一天我会摆脱‘负资产’的�！�

　　教你一招：长线投资 伺机而动

　　合富置业专业人士表示，目前手中持有两套以上物业的业主，是放售还是放租？主要取决于两方面：一是目前物业的价格相比当初购入价是否存在转手获利空间；二是取决于业主的投资规划，是转手套现还是长线持有等待升值。对于去年入市的一手房业主来说，以当时买入价与目前租金水平相比，这些未出证的次新房投资回报率平均约5%左右，而高位入市的回报率会更低。这些业主除自用外，还可考虑长线投资，待出证后视市场而定。

　　合富置业专业人士表示，近期曾接到一位老客户咨询多套物业如何放租。该客户住在小北路老房子，在天河上班，家里有车出入方便。他去年用股市获利资金购入了一套番禺大户型作出租。经评估后，合富置业专业经纪建议该客户改变计划，搬入番禺大户型改善居住环境，把小北路的房子放租。主要是考虑近郊大户型更适合自住，其租赁市场不如市中心活跃，物业在未有租客承接时，业主需负担物业空置期的租金损失和相关费用。而小北位于市中心，离环市东商圈比较近，租赁相当活跃，中小户型需求量大，租金会比较高。(吴润洲)